“奥体旁的公寓总价仅60万起，还提供包租服务！”
什么情况？奥体附近的公寓折算下来仅约1.62万/㎡起？
要知道板块内，同类型项目 单价基本4万 /㎡。 像 山水时代、奥体国际村 2020年底尾盘售价在 4万 /㎡上下 ， O 纪元、 IOC潮悦 更是高达 4.6-4.8万/㎡ ， 即便往宁围、市北去找，也没遇到这等白菜价啊！
近奥体、百万内，拉满“性价比”的背后，是市场的“捡漏王”还是另有隐情？小凤凰一探究竟。
01
小凤凰所说的超低总价项目为奥体华悦城，项目位于市心路与振宁路交叉口往东约300米处，属于钱江世纪城板块。
土地详细规划上，奥体华悦城属于商业商务混合用地，为此，开发商钜宝置业将项目打造为“公寓 酒店 底商”业态模式，1#、2#楼为公寓产品，2020年9月开始领出预售证。
奥体华悦城 实拍
“低价房源是「集体产权」的，只有开发商一本大证。”刚进 售楼处，接待销售便道出这批总价仅60万起房源“廉价”的实情。
近一步了解中，小凤凰发现，奥体华悦城1#楼为独立产权公寓，销售一年多已近售罄；2#楼刚刚开售2个多月，主力为37㎡的平层户型及43㎡的双钥匙户型。
因“总价仅60万起”频频现身社交媒体，许多中介销售赶赴项目售楼处，成为其网上“带货主播”。
“没独立产权的话，您后期是不能向银行做抵押的。”销售表示：“虽然，您购买的是‘使用权’，但拿来出租、开办公司都能正常进行，租金按市场行情，产证有无并不影响。”
依销售的意思，奥体华悦城公寓与周边竞品相比，租房市场处于同一起跑线上，但2#楼这批集体产权房，有着总价更低的天然优势。
“拿43㎡双钥匙户型来说，集体产权的90多万就能搞定，但目前剩余最后几套独立产权的房源总价要140多万。”
同一个项目，为何部分房源有独立产证，另一部分只能是集体产证？这一点，销售回答道：“因为地块涉及村集体自留地，这部分是没法对外销售的。”
小凤凰翻阅老地图后发现，奥体华悦城地块原为宝德汽车维修厂房，以及宁东社区白事会所。项目开发商杭州钜宝置业有限公司，则是杭州宝德汽车有限公司于2018年6月8日改名而来。从汽车维修、销售跨入房地产开发领域，奥体华悦城也算是“宝德汽车”的首个地产作品。
“您来得正是时候，我们春节前全款购房可享专属折扣。”见小凤凰有些被“说动”，销售大哥也加紧攻势。
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奥体华悦城 2021年底活动海报（约93折）
其实，此前多个节假日节点奥体华悦城都会推出一波优惠，像之前的“清层钜惠”活动，优惠折扣最低可达93折，原价约63万的平层公寓，折后仅售约58.7万。
总价不到60万，还带约3000元/㎡精装交付，预计今年7月就能拎包入住，的确挺吸引人的。
02
除了因“无产权”而总价低外，奥体华悦城还给出3-5年包租方案，租金高出市场一截。
在某书视频平台，小凤凰曾看到一项目推广视频，里面写着奥体华悦城双钥匙市场租金可达7000-8000元/月，开发商包租价在6400元/月，情况是否属实？
“没有这么高的价格。”销售连连否认道：“我们包租回报率在6-7%，37㎡平层公寓前两年的租金3000元/月，之后是3100元/月；双钥匙公寓两年租金为5600元/月，之后会涨至5800元/月。”
当然，销售还不忘补充一句：“包租年限3-5年供您自由选择，租金根据户型决定，有无产权都是同一个价，但我们每年要收取您一个月的空置期。”
对比周边租赁市场，华悦城给出的包租方案还是很有优势的。
比如距奥体华悦城直线约800米的GEC港汇中心，有较多小户型公寓挂牌招租，其地理位置更优越，但55㎡1室1厅loft仅挂3500元/月，30㎡小套更低至2800-3000元/月。
(截图自我爱我家）
“振宁路附近上下双钥匙产品不多，奥体华悦城未来交付，恰能为区域租房市场补充这一空白。”项目附近，某连锁二手房中介经纪人为小凤凰做分析：“预计一套43㎡双钥匙的未来整体租金在4500-5000元/月，再高租金就要看家电、家具的品质。”
对比可见，奥体华悦城37㎡平层包租价基本与周边市场持平，但双钥匙价格（5600-5800元/月）较中介“经验价”的4500-5000元/月高出不少。
那么，若不依赖包租方案，业主个人挂牌“集体产权”公寓，是否可行？小凤凰走访了附近链家、德祐、我爱我家三家中介连锁，就该类公寓后期售卖、租赁进行询问。
奥体华悦城 实拍
链家经纪人表示：“我们公司规定不做集体产权房源的生意，挂牌出售、租房都不行。”德祐方面稍稍松了口：“买卖交易肯定不行，您若要挂牌出租，我们可以为您上架房源，但不会大力推广。”
贝壳系对集体产权房颇为感冒，而在我爱我家（佳境天城店）得到不同的回答：“奥体华悦城当初找上我们做过推广，您放心，集体产权房在我们这可以挂牌出售、出租，我们也提供（租赁）托管业务，有无产权价格都一样。”
奥体华悦城 集体产权公寓“使用权转让”合同
此外，门店中介还热心提醒道：“集体产权房出售就是转让‘使用权’，市场需求较小，转让难度您要考虑清楚。”
从市场反馈来看，奥体华悦城集体产权房或与开发商包租方案起“强依赖”作用，一旦开发商停止该服务，势必会影响业主们的收益水准。
为此，小凤凰也探了探项目销售的口风，询问其5年后是否还会续租。对方回应：“奥体板块租金逐年提高，5年后水平现在暂无法预料，太早决定只会损失业主利益。”
不过，项目销售未就5年后“包租方案”后续做明确回应。
03
一纸产证，是否是销售口中“象征大于意义”？为何部分二手房中介对此颇为在乎？
简单来说，产证等于保障。
我国法律明确规定，租赁合同最长租期为20年，前期一切补充协议均不起法律效应，除非到期后业主再与开发商补签续约协议，方可继续生效。另外，若开发商自身经营出现问题，或将项目整体转让第三方等，只拥有“使用权”的业主约定权益或受威胁，很可能“牵一发而动全身”。
“使用权转让”公寓虽然便宜，但更多是在法律边缘游走的产物。
从村集体自留地，到前些年土地拼自持，项目开发商为回款变相转让物业“使用权”，在杭州市场上也不是第一次出现。
面对长线持有的房源，有实力的开发商纷纷布局起自营租赁品牌， 如滨江 暖屋、龙湖冠寓等，地段、产品、体验均全面在线。资金压力大，或没有长线计划的小开发商，便只能另辟蹊径，抓紧回款才是真。
公寓购入时的“使用权”，后期运营中的“返租方案”，奥体华悦城不确定因素太多，亟待保障的地方也不在少数。要实现销售口中的使用承诺、收益预期，不光要开发商、运营方相配合，还取决远期区域市场行情的走向。这好比一名行走在钢丝上的特技演员，稍有不慎就有掉落的可能。
即便以上都能实现，但集体产权房后续转手难度，或让这套房长期砸在手中。
收益诱惑之外，付出的是实打实的成本“代价”。
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