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「摇号土拍」元年：开启开发商“倒挂”红利 赶紧来杭州拿地吧！

(作者：程立，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)

杭州这座城市开始进入开发商享受土拍10%封顶后与限价的倒挂利差，购房者享受一手限价与二手的倒挂利差，政府土拍享受部分起拍价提升的利差，房子品质还有了保障和提升空间的时期。

共赢这件事在杭州的楼市中发挥得淋漓尽致，让人不得不佩服。

开发商积极拿地了，那购房者们很快就会与之「共振」。

01

昨天的土拍，拍了个寂寞。

尽管确定了杭州第三批集中出让宅地的成交价格为762亿，也确定了全年超3000亿的土地出让金总额，甚至大家都已经算出杭州将又一次将全国土地出让金第一名的位置让给了上海，但是购房者最关心的哪块地哪个开发商拿了这件事，没有结果。

政府已经锁定了土拍成果，但开发商们还在惴惴不安的等着开奖，吃瓜的购房群众们，也还在等着看，到底谁能中奖。

多参与几个项目，摇中的概率是会高一些，但那是基于大基数的理论。 对于这么几块地的样本来说，搞不好只报一两个的全中，报了一堆的只中一两个。

就和摇了几十次都不中的，或者拉了一帮亲戚好几张房票摇不中的一样，说实话今天这结果，主要还是看运气。

只要乒乓球摇号公平的话。

02

昨天一共拍了35块地。 11块未封顶，不需要摇号的，都有了东家。

剩下24块，都得看今天摇号的结果。但这不是重点。

重点是，主城区20宗地，除了一宗人才和两宗综合用地被对应的国企勾地外，其余统统封顶，需摇号。

也就是说，主城区正规纯宅地100%封顶。

这一点上，和过去两年中，购房者们更青睐于核心板块的购买行为是一致的。

但两者背后的逻辑，却略有不同。

购房者们因为房票珍贵，需要更大的资产标的，去承载自己的资金。同时也是为了抢占更稀缺的资源，以求牛市中更大的涨幅和熊市中更稳的安全垫。

开发商一边倒的想要市中心地块，在我看来，主要为了两方面原因。

一是核心板块更值得做出标杆项目，一个好的项目产生的长久的口碑，比砸几波广告要更有效果和力量。

二是因为购房者们更喜好核心板块，顺应市场需求，才能不愁卖，更快的回笼资金。

03

这次土拍规则的改变，从本质上来说，是政府对开发商的一次让利。 就像一手限价房是政府操盘下，对普通购房者们释放的城市红利一样。

原本土拍的规则是溢价30%封顶后，还要竞自持、养老、配建等等，有的还要求竞品质或者现房销售。整体的逻辑是，谁钱多，地给谁。

如果不是因为限价，这个逻辑是没有问题的。可是有了限价，这个逻辑自然有问题。

因为房子的限价规定之后，拿地价和限价之间就是开发商的利润。尽管规定了30%的溢价，但溢价封顶之后的竞争只是换了一种形式的追加资金成本。

所以，之前经常有开发商会说，拍到地也得绞尽脑汁想办法保本和腾挪利润。 快周转、减配、绑车位等等，说白了还是为了出利润。

现在，新的规则下，一切都变了。

封顶10%，和不变的限价之间，开发商拥有的是大约保底10%的毛利润空间（大致测算）。

为什么不是原有的30%与现在10%之间的20%差价呢？因为不少地价起价变高了，所以不是简单的20%。此外，虽然没有了竞自持、养老、配建等，实际的利润空间可能会更大，但开发商如果要提高品质，一样要追加成本。

本文并不是专业用地成本测算，大家只要知道开发商有利润就行了。至于利润高低与每块土地的起拍价、一手限价以及开发商的操盘水平、财务成本都有关系，太复杂了。所谓的10%毛利也只是一个大概的估算，大家不用太过纠结这一点。

在这样的情况下，摇中就是赚到，和购房者们摇中一手限价房，吃到一二手倒挂差价的逻辑是一样的。

当有限的资源，不再拼成本去获取的时候，游戏规则就只能是拼运气。

摇号，解决了分配问题。新的土拍规则，也解决了开发商的利润问题。

如同倒挂的一二手房价勾引着购房者们前赴后继的摇号一样，土拍摇号也将引动开发商们的情绪。

毕竟，只要摇中了，就是妥妥10%的保底毛利润。

而且发现了没，土地出让金也没少，真可以说是共赢。

04

到昨晚，我基本可以下结论了，明年杭州楼市的小阳春一定会来。

之前，我的用语会更模糊一些。因为尽管政策底已经过了，资金面也在放松，市场实际在回暖，但还缺少一样东西。

信心。

昨天的这场土拍本身已经引动了市场的情绪。更何况新的土拍规则，一定会让开发商们和一直不舍摇号的购房者们一样，沉迷于这场摇号的游戏中，并且乐此不疲。

杭州的一手市场能热那么久，还不就是因为这倒挂。尽管这个倒挂的基础还是因为需求的旺盛。

如今倒挂出现在土拍楼面价与一手限价上，充分的利润空间，绝对会让全国的开发商把目光都投向杭州。

之前，杭州楼市只热购房者和政府，开发商是两头不讨好，夹缝中追求那点微利，赚了个吆喝，搞不好就要亏本。

之后，杭州的开发商们除了吆喝，利润也来了。

相比较全国其他地方利润足够，却要动辄压货卖不动的状态，杭州市场就变得非常有吸引力了。

既不愁卖，又有不错的利润空间，还没进驻杭州的开发商们，你们不来这里，还想去哪里？

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