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门槛下调？抢收集中供地第三季

在第一批火热集中土拍后，地方响应中央加快完善“稳地价”要求，调整土拍规则，严控溢价并调整出让方式降低企业拿地成本，通过加强购地自有资金监管方式等提高房企参拍门槛。

自22城重启第二轮集中供地以来，地块流拍、多地底价成交现象明显，土地市场寒意十足。

随着多城陆续完成第二批集中土拍，第三批集中供地地块被快速推出，截至当前，已有南京、苏州2城挂牌第三批集中供地地块。

随着第三批集中供地启幕，留给政府和房企的时间已经不多了，地方政府是否会下调要求加快抢收节奏？房企布局结构又将会有何调整？

开启抢收模式

南京、苏州第三批地块出让条件放松

流拍 底价成交占比达八成

相较于首轮土拍的火热，第二轮集中土拍市场“降温”情绪显著。终止出让，土地流拍、底价成交、国资兜底是第二轮集中土拍主旋律，在第二轮集中土拍中，流拍地块与底价成交地块占比之和达79.23%，其中流拍地块占比为32.2%，底价成交地块占47.1%。

内忧外患，民企选择“躺平”，一方面是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用，控地价、稳房价仍是调控核心；另一方面，第二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施，也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

南京、苏州相继挂牌第三批集中供地

10月24日，南京挂牌第三批集中供地，61宗地块出让面积274.16万平方米，起拍总价482.86亿元，将于11月25日正式出让。本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。

10月25日， 苏州挂牌第三批集中供地，26宗地块出让面积203.5万平方米，起拍总价405.61亿元，将于11月25日正式出让。本批次出让地块按“价高者得”方式出让，到达中止价后进入一次性报价环节。

放松“要求”，开启抢收模式

9月底以来，中央连续释放维稳信号，央行、银保监会、住建部等部门在遵循“房住不炒”总基调的基础上，围绕“三稳”目标加快落实“两个维护”，亦将有利于促进土地市场的平稳运行。

在稳地价稳房价稳预期要求下，预计重点城市第三批次地块或将对地块的“出让条件”进一步优化。

放宽要求，政府开始“抢收”模式，这一现象在南京、苏州第三批集中供地竞拍要求中有所体现，其中苏州表现更甚。

受第二批集中土拍热度降低影响，南京在第三批集中土拍中也放宽了参拍企业的资质要求，资质降低为三级及以上。

苏州第三批集中供地门槛骤降。首先，从供地面积来看，与二批次相比，供地面积增幅明显。推出宗数增加5宗，增幅29.4%；出让面积增加55.44万方，增幅45.2%；总建筑面积增加117.09万方，增幅48.7%。

其次，竞拍规则上，同时下调了保证金和首付款比例，取消了土地的市场指导价。

表：杭州第三次与第二次集中土拍规则对比

在保证金方面，第二批集中供地保证金比例为少数30% 多数50%，而第三批次保证金比率全部下调至30%。

在首次付款比例上，二批次中竞得房企首次需缴纳土地出让金的60%，三批次中下调为50%。

在第三批集中供地中，竞争不止在于城市内的竞争，城市间竞争更为激烈。首先，开发商拿地前置，等到四季度，拿地预算已经不足，对于地块的选择更为谨慎，所以部分城市可能会默默放低地块限制。同时土地收入作为财政收入的主要构成，城市内部较量也在继续。

拿地思考

房企拿地时间与空间

国企拿地占据主场，占比达75.4%

相较于第一次集中供地，第二次集中供地房企拿地积极性明显减弱。在第二次集中土拍中，国进民退”现象明显，民企纷纷选择“躺平”，在第二轮土拍中拿地金额仅占24.6%。这也让资金压力较小的央企和地方国企成为第二轮拿地的主力，国企拿地金额占比高达75.4%，其中地方国企业积极承担“社会责任”，地方国有企业在第二轮拿地中占比达到34.3%。

图：第二批集中土拍拿地企业性质占比情况

数据来源：风财讯智库整理

拿地销售比

早在“三道红线”出台时，拿地销售比40%的企业，将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。2021年1-9月，20家发表房企中，绿城中国、华润置地、建房房产、招商蛇口4家企业拿地销售比超过40%，其余16家企业均在40%以内。

图：2021年1-9月20家代表房企拿地销售比

对于企业而言，房企布局影响着未来规模发展与企业抗风险能力。预计在第三次集中供地中，在放宽拿地限制的前提下，民企拿地积极性或有所增加，在城市的选择上，房企更为谨慎，更愿意把钱投入到利润率高的城市。

研究员：蔡艳平

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