(作者：忆莲，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)
01
看着现在的市场行情，我简直难以想象此前的疯狂。
曾经是被无数投资客奉为“缪斯”的板块们，热度纷纷迎来断崖式下跌。
比如崇贤，5月份登记人数还随随便便破千，最近有楼盘仅600多人登记；比如南部卧城，中签率从个位数到两位数；比如乔司，好不容易中签率已经到10%左右，现在又要面临流摇的可能......
在这其中，大江东无疑是受挫最严重的一个。
过去两年，大江东一共诞生了4次万人摇，人数最多一次高达28714组。其余几次，哪怕人数没过万，达到七八千组也是小意思。
转折从去年9月就开始了。
当时，杭州调控升级，热点楼盘80%房源倾斜给无房家庭，大江东几个楼盘也囊括在内。
此后，大江东万人摇再无出现。登记人数最多一次就是云帆未来社区，首开1760套房源，吸引了4396组家庭报名。
关键是，同个政策不同命。相比同为热点板块的未来科技城和三墩北、勾庄，大江东热度明显稍差一截。
在没有多个红盘的分流下，热点楼盘星创城，无房户依然要75个月社保。而非热点楼盘的江东锦苑开盘，中签率12.8%，无需拼社保。
另一个项目直线距离地铁和天街都在500米以内，开盘仅641组登记，中签率56.5%。虽然与项目前期消息不多有点关系，但登记人数也着实让人大跌眼镜。
那个接连创造“1万人摇”、“2万人摇”，那个中签率动辄低至个位数的大江东，在多轮新政的轰炸下，愈发沉默了起来。
更惨的，可能还是二手房。
杭州二手房都在降价，但现在大多都还只比今年上半年跌了一点。像奥体、未来科技城、城东新城等，时间拉长到一整年来看，价格依然是向上的趋势。
而大江东，反应剧烈，价格一下子就回到了1年半以前。
要知道，去年差不多也是这时候，我去大江东跑盘，二手房已经在3万/㎡这条线上跃跃欲试了啊。
02
这一次去大江东看二手房，我确实被价格惊到了。
在看房过程中，中介小哥说得最多的一句话就是：“价格降了很多，之前要卖XX万。”
就拿琅琴湾来说，我看的一套89㎡边套，楼层比较差，报价180万，单价约20346元/㎡，几乎和新房价格一致。哪怕楼层稍微好一点的89㎡，诚心卖的单价也只要22152元/㎡。
这是一个什么概念？去年10月，琅琴湾成交了一套86㎡，单价29207元/㎡。
两相对比，一年时间，价格暴跌了近3成。
众所周知，二手房的挂牌一般都有点水分，和房东谈一谈，实际价格可能还能再降几万。
江东天街对面的东湖城，楼层好点的87㎡，挂牌240万。而按中介小哥所说，这样的房源在高峰期时，270万都能成交。
连江东天街的开业，也无法带动这一片的房价了。
其他板块能好一点吗？并没有。
金色和庄现在就有一套报价约200万的毛坯89㎡在卖，四房两卫户型，低楼层，单价约23000元/㎡。而此前，2.4万/㎡、2.7万/㎡都有成交。
旁边的钱塘一品价格更低，楼层不错的房源，成交价甚至可以在2万以内。
总的来看，大江东的二手房价，颓势相当明显。
03
更可怕的是，大江东二手房的至暗时刻也许还没来。
首先，大江东的二手房供应量非常可怕。
我简单统计了一下，仅大江东核心区范围内，现在就有十余个住宅盘，累计房源超万套。
手边买房显示，近90天，东湖城、江与城、大江东宝龙广场、琅琴湾分别成交了11套、5套、8套、11套。 而这四个小区目前共挂牌222套，按照现在的成交水平，换手起码需要1年半的时间。
明年底前，融创城、星央悦府还有2436套房源交付。
尽皆过火，尽是癫狂。在没有“热点楼盘”限制之前，大江东是投资客疯狂涌入的板块。交付期，必然也是抛盘潮啊。
而且，大江东还有大片土地，新房还在源源不断供应。 未来的二手房供应量，想想都有点恐怖了。
其次，大江东以制造业为主，产业人口的购房经济实力一般。
且除了几家大型公司之外，现在微小型企业占比较低。虽然也有下沙、滨江、萧山机场的外溢客户，但毕竟有限。
这就意味着，后续购买力断档，暂时还撑不起一个庞大的、高价的二手房市场。
再者，短期多个利好出尽，地铁7号线、8号线、宝龙广场、江东天街尽数都投入使用。
从无到有，只花了4年时间。谁看了不说一句：强！ 但同时，短期期待值也降了一点。
接下来就是东沙湖建设的给力程度，要么来一个比肩阿里巴巴、网易之类的公司，或者有别的爆点，不然很难再在市场上掀起波澜。
04
说到底，大江东的二手房价透支得太厉害了。
工作日的下午，前往大江东的地铁8号线，在河庄路站才10来人下车，继续往东开，人越来越少。
来到江东天街，每层楼都只有7-8组人在逛街，工作人员比逛街的人还多。路上行驶的车辆也没多少，颇有点“空城”的感觉。
还没多少人，二手房价就已经被各种利好、炒房客炒到3万/㎡左右。遇到市场下行，不崩可能才更奇怪。
不过，高灯照远亮，长线放远鹞。
现在的大江东，一半都市，一半农村。
除了天街所在的一小块地方，高楼林立，有新的住宅楼、酒店式公寓，也有办公楼。稍微往北、往东2-3公里，便随处可见田地、农民房。
“一半农村”，也是大江东的发展机会。 定位为“国家级新区”的大江东，5年、10年以后，必然是另一番面貌。
地铁已开通，大型商业综合体开业，杭高设立了大江东分校，杭师大、杭州四中也都要来，还有市一医大江东院区，钱塘区政府也在大江东核心区，未来还有比肩金沙湖的东沙湖......
现在的发展阶段，颇有点像4年前的未来科技城。产业能级未必比得上未来科技城，但论其他配套，大江东可不输。
哪怕是主城区， 大江东的 配套也不落人后。 像丁 桥，只有 一个天街 ，一条地铁 3号线 ，像笕桥，地铁、 综合体都还在建呢。
大江东亏还是亏在地理位置上，距离传统杭州市中心太远了。但若是发展起来，自成一城，未必没有可能。
对刚需来说，抛开房价涨幅，单说自住，大江东其实还不错。
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