(作者：苏阳，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)
01
打7折的杭州学区房，居然都没人要了？
是的，没错。 前几天，拱墅区渡驾新村的一套法拍房，意外流拍了 。
眼下的二手房行情，法拍房流拍确实不算新鲜事。但这套渡驾新村有点出乎我的意料，原因有二：
第一，它是年初“文澜民转公”事件的受益小区之一，小学对口文澜实验学校，初中对口文澜实验中学，妥妥的“双文澜”加持；第二，价格确实很便宜，评估价386万，起拍价7折270万，算是总价性价比很高的学区房。
这套房子到底便宜到什么程度？
渡驾新村目前全网二手房挂牌总价最低的房子，是一套52㎡的两房，报价320万。
和这套法拍房一样的60㎡户型，二手挂牌价最低也要400万。对比 270万的起拍价，直接省了三分之一，确实便宜啊！
1月的时候，渡驾新村的小户型二手房，甚至创造了55825元/㎡的网签单价。
而现在，45212元/㎡的起拍单价，居然无人报名出价，直接流拍了？相当于直降了1万元/㎡，仍然没人接盘。
这两天，这套房源又再次进入二拍流程，起价再度下调，降至216万。等于直接把评估价打了5.6折。
二拍结果将在11月12日揭晓。万一再度流拍，不知道现在二手房挂着400万的邻居们，会作何感想？
02
仔细看一看渡驾新村的二手房网签记录，就能看出“文澜转公”事件在其中的影响。
往年，渡驾新村的二手房每年顶多也就是10套左右的换手量。毕竟整个小区体量不算大，又是2006年建成的老小区，也不属于第一梯队的顶级学区房。
但自从2020年“文澜转公”传闻一出，渡驾新村的二手房成交明显活跃起来，在一年时间里成交了20套二手房。
价格也起来了，网签均价的巅峰出现在去年12月，均价44678元/㎡，比往年贵了1万元/㎡都不止。
宣布对口初中划分为文澜实验中学以后，小区二手房东的心态就更飘了，从挂牌价就能看出来了。
只可惜，1月份几套房子高价逃顶以后，小区二手房再无成交，直接冰封。这种有价无市的情况，已经连续9个月了。
是房东都是挂着玩、不诚心卖的吗？不是的， 我从中介处了解到，小区里不乏诚心出售的房东。
有一套52㎡，今年2月挂牌415万，结果到现在连续降价了9次，报价320万，还是没人买。
最近30天，更是连一个看房的都没有 。
渡驾新村并不是文澜实验学校唯一一个卖不动的小区。哪怕是文澜学区的网红次新房，也很难走得动量。
有数据显示，1月文澜实验学校单月成交了115套学区房，到9月只成交5套，是全杭州成交量下跌最多的学区房。
真的只剩一个零头了。
03
不光是文澜实验学校的学区房，杭州学区房行情之差，几乎遍及全杭州。
根据机构统计数据，杭州30个热门小学学区房9月一共只成交了124套二手房，相比1月巅峰时期的1001套，跌掉了88%的成交量。
单个学区的价格下滑趋势，也非常明显。80%的学区房，价格都在不断下滑。
数据来源：一言楼市
法拍市场上，学区房更是风光不再。
10月10日，拥有江南实验学区的绿城明月江南法拍，成交总价比评估价低了205万。
单价6.8万/㎡，比小区小户型二手房最高网签价低了1.9万元/㎡。
7月27日，学军本部的中大文锦苑法拍房，以高于起拍价1万元的价格成交，低于评估价374万。单价只有7.85万元/㎡，相比此前网签价下滑将近1.5万元/㎡。
7月6日，著名孟母盘文鼎苑法拍，最终落锤价格低于评估价169万。8.2万元/㎡的成交单价。
但在4月时，文鼎苑还曾创下过10.2万元/㎡的法拍新纪录。行情完全逆转，也不过只有3个月时间。
半年之前，学区房和次新房还是杭州楼市中绝对的硬通货 。
现在，网红次新房们的挂牌价好歹遏制住了继续下探的趋势。房东们稍微让让步，多少都能够以价换量。
学区房的日子确实很难过了，哪怕房东愿意割肉让利，都没有人愿意接盘。
看看北上深吧，领跌的几乎都是学区房。
今年以来，深圳顶级学区房片区——百花片区二手房价格一再探新低，“有价无市”成了今年的常态。有负责该片区的中介称，今年为止尚未开单。
上海自从推出了新的中考改革新规以后，风风火火一整年的上海学区房突然哑火。 “海淀妈妈”们所在的北京海淀区，顶级学区房成交价格明显缩水。
只要无法成交，杭州学区房价下调的趋势就止不住。
国家铁了心要戳破学区房的泡沫，杭州学区房业主只能瑟瑟发抖 。
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