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形势翻天！地价降了 房价上涨的逻辑不在了！？

2021年真的是翻天覆地的一年。

习以为常的赚钱逻辑，教培、学区房、饭圈经济等等，说坍塌就坍塌了。

这一次，地价也是如此。

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8月29日，深圳此前被深夜叫停的22宗地土拍又重新上线了！

这次宅地返场，和之前相比有三大变化：

1、强化房地联动 。

地价溢价率上限由45%下调至15%；除2幅租赁地块外，其余竞自持租赁住房上限不能超过商品房面积40%；

2、进一步下调商品住宅限价。

比如普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等；

安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

3、强化企业信用约束。

同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。

发现没？这次土拍规则的调整很以往有很大的不同。

以往的土拍规则都是给开发商量身定制的。

从限价、限售、限拍，到竞配建、竞自持、竞利润，甚至还要求竞招商的。

有些开发商拿完地，就后悔了。

而这一次不同。

不仅没有加大对开发商的打击力度，还给开发商降低了拿地成本。

地价、售价直接确定，给开发商留出了足够的利润空间。

开发商拿地，没有赔本卖的压力了。

限制土地溢价率，还能缓解开发商的资金压力。

限价进一步下调，开发商就更不愁卖了，也没了现金流断掉的压力。

以往的调控，中央压地方，地方把压力转嫁给了开发商。

而这一次是直接将调控的矛头转向地价，把压力直接转给了地方政府。

限制地价，相当于要求地方政府主动让利。

直白一点就是本来楼面单价能拍到3万 的，现在只能拍2.5万。

这意味地价带动房价的时代变了，以往50%乃至100%的高溢价现象不复存在。

这意味通过炒“高价地”来刺激楼市的玩法，已经行不通了。

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任何时候谈中国房地产，都无法回避地方土地财政和房地产的关系。

在中国房地产市场中，地方政府一手土地运营，一手调控监管。

二者难免取舍。

所以过去调控，以限制新房价格为主。

但土地市场依旧，地价上涨，地王频现，楼面价再创新高……如此循环往复，这就是过去十几年,中国房地产市场的基本逻辑之一。

这也是过去十几年，地方政府屡调屡涨的原因。

对购房者，限购、限贷、限离、限拍、限售，最后直接管控二手房卖价；

对开发商，更不用说了，就差一巴掌拍死了；

对中介一众，更是摧枯拉朽一步到位管理到朋友群，上升到刑事犯罪。

唯独对地价，高高举起，轻轻放下 。

也正是如此，才会有无论怎样调控，都断不了炒家对房价上涨的念想。

才会有因为宏观调控，所以房价上涨的反向操作。

才会有央地关于调控的博弈。

一直以来，开发商都在背锅。

地方政府才是最大的炒家。

地价上涨，房价上涨，反过来地价再上涨，地方财政收入喜人；

而开发商得到了什么？

上半年首批土拍溢价率高企，房企利润空间进一步压缩。

新房被限价，调控导致市场遇冷库存高企，再叠加这两年融资三道红线，房贷两道红线，房企资金面持续变差，地产股又现一轮暴跌。

开发商承担着难以承受现金流危机、债务压力。

可以预见，房企裁员潮正在悄悄来临……

开发商日子很难过，赚的盆满钵满的日子早已是传说。

数据显示，今年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，而部分房企出现了负增长。

即使在这种情况下，上半年依然对房企土拍加码，要求房企拿地销售比不能超过40%。

开发商真的玩不起了。

所以，这也就是为什么此前深圳、北京、杭州等城市已经出现了只有地方国企报名竞拍、民企参与度不高的现象。

所以，这一次，地方政府想继续通过竞配建和竞自持的方式变相抬高土地价格，行不通了。

这一次，地方政府通过限房价把调控压力转嫁给开发商，行不通了。

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8月11日，自然资源部拟对部分集中供地试点城市发布新规，明确单宗地价溢价率不得超过15%且达到地价或溢价率上限时采用摇号方式确定竞得人。

第一，参加宅地竞拍的企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

中央定调，地方执行！

很快全国各一线及热点二线城市纷纷调整供地节奏，均为优化土拍规则让路。

随后，深圳、广州、天津、福州、成都、合肥等等几个城市发布土拍新规修改出让规则，明确下调溢价率上限。

下表是近期出台土拍新规城市以及新规主要内容：

通过梳理发现，限溢价率、限购地资金、限“马甲”等将成为土拍重要调控方向，其中 “竞品质” 取代“竞自持和竞配建”也出现在多个城市，比如成都、南京、合肥、杭州等。

这几个城市均是过去两三年严格限价的城市。

其后果是自2018年以来，画湖、纸糊门等各种节约成本的豆腐渣工程频现，业主维权风波不断。

可见， 这一轮土规调整是针对问题，解决问题的。

因此，接下来中国房地产市场会有5大趋势：

1、房地联动，地价降，房价上限随之下降。

比如深圳此次土拍地块新房限价下调，最大幅度高大7000元/平米。

还有广州第二批集中供地公告显示，黄埔、南沙多个地块限制新房销售价格，基本都低于上半年。

接下来会怎样？二手房价格价格难以维持，抱团涨价等形成的虚高二手房挂牌价很快会瓦解。

从降地价、降新房价，到降二手房价，这是调控历史上从来没有过的现象。

这一招，釜底抽薪，堪称调控的终极大招了。

2、地方政府给开发商合理让利，形成良性拿地循环。

房企之间情绪相互传染，有时一起嗨，有时一起衰，所以这一次土拍是遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障开发商的一定的利润空间。

地方政府和开发商再次形成微妙的政企平衡。

但，开发商爆赚的时代真的过去了。

3、住宅品质有望有保障。

取消竞自持和竞配建的方式，可以锁定开发商最低毛利率水平，推动新建商品住宅建设品质回归正常水平。

新房烂尾、缩水、降标等现象将得以控制。

至于“竞品质”的标准可以参照北京首批集中供地高标准商品住宅建设方案。

如下图：

4、 打破土拍刺激楼市的怪圈。

不会再出现地价溢价过高、开发商疯抢的情况了。

自此，溢价率限地价，备案限价限新房，指导价限二手房，这意味着，覆盖土地、新房、二手房的全新定价模式正在形成。

从这一点，可窥视中央打掉房价暴涨预期之决心。

5、降价、变冷，已成为楼市主旋律。

许多城市正在开启下跌模式。从深圳、杭州、上海，再到昆明、成都、沈阳，这些具有代表性的城市，房价无一例外都在下跌。

三四线城市下跌的代表，就更多了。

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