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杭州新政：行情稳定器 红盘开闸机

(作者：裘维维，本文转载自微信公众号“维维说房”,凤凰网房产已获授权)

「中年人」多了些盼头。

杭州楼市出台了调控新政，会对市场产生哪些影响？

总结一下，大致有六点。

1.大幅提高了购房门槛。

落户杭州不满5年，需要叠加两年社保。这就把大量新杭州人挡在了门外，两年后才能拥有购房资格；只留下了极小极小的一道口子，只有高层次人才，落户杭州才能立即购买一套。

反过来，如果户口不在杭州，则需要缴纳四年社保才拥有购房资格。

当然，假设你已经在杭州缴纳了两年社保，现在再把户口迁过来，也是可以立即买房的。

2.超级红盘的中签率，可以提高很多。

杭州的新政规定，如果报名人数和房源比例超过10：1，需要按照社保缴纳的月数来框定入围家庭。也就是说，红盘的中签率，最低也只能在10%左右徘徊。

如果没有这项规定，这些红盘的中签率，就算有N个楼盘同时分流，可能也会出现1%或者2%的超低中签率。

3.在杭州工作多年的「中年人」，摇中红盘的概率大一些了。

红盘通常报名人数会超过10：1，这个时候就需要拼社保年限了。这项政策对于在杭州缴纳社保时间长的家庭，较为有利。

假设杭州壹号院最后的80套房子要开盘，总登记人数达到了5000户，按照10：1的比例，想要入围的话，就得筛减至800户左右。最后按照报名情况，可能需要缴纳社保150个月才能成为这800户之一。

这个时候，参加工作早的优势就出来了。估计昨天下午，你已经查看过自己的社保缴纳总月数了。

4.限售的楼盘会减少。

限售的确是个有效减少投机购房者的政策，但是经过这大半年的执行，另一重担忧就来了：降低了二手次新房的供应量。

楼市不是只由新房组成，还有二手房。

在新的政策下，需要被限售五年的楼盘会相对减少。这个解释起来比较复杂，我们试着努力一下，如果还没理解，可以看中午的直播。

假设祥符的一个楼盘，推出了100套房源，其中向高层次人才倾斜套数10套，无房户倾斜套数10套，剩下80套给有房家庭。

按照此前的摇号规则，最终如果有2000人登记，平均中签率5%，是需要限售五年。但按照昨天出台的新政，如果登记的2000人中，高层次人才登记了40组，无房户600组，有房户1360组。

那么按照10：1的要求，无房户和有房户分别入围100组和800组，而高层次人才则是40组全部入围，这时候总入围人数只有940组，平均中签率则能达到10.6%，不用被限售。

杭州目前大部分楼盘，人才中签率能达到10%以内的，寥寥无几，连紫璋台这样的「万人摇」超级红盘，人才中签率也要高于10%。人才这个变量，能让很多楼盘在10：1的入围规则下避开限售，从而缓解接下来几年次新二手房的断供问题。

5.流摇楼盘也要通过公证摇号，来确定选房顺序。

杭州的房子本身都不愁卖，但是车位还是略有点发愁。有少数楼盘，会趁着自己流摇来提高车位购买率。接下来，行不通了。

只要报名超过2个人，就得进入公证摇号流程，来确定选房顺序，等报名的人选完房之后，剩下的房源才允许由开发商自由处置。

这样一来，整个市场秩序就会更加公正、透明。

6.全新的热点楼盘，将向普通家庭敞开大门。

之前被认定为热点楼盘，就只有人才家庭和无房家庭才能参加摇号，有房家庭根本无缘参与。接下来会不一样。

从前开过盘的热点楼盘，比如像未来科技城的天空之城，接下来依然会跟之前一样是无房户专供楼盘。但如果它的旁边现在有一个全新楼盘要开盘，同样也是未来科技城的核心范围里，就不再属于无房户专供了，普通家庭也可以参与摇号。

也就是说，像未来科技城、勾庄、三墩北这些之前只有无房户能参与摇号的板块，接下来如果有新楼盘出来，都会向普通家庭敞开大门，只要有房票就能参与。

只不过要评判一下，按照10：1入围的规则，自己缴纳的社保年限够不够踏进这个入围圈，要是胜算很小还去报名，在不能入围摇号的同时，房票还得被冻到这个楼盘摇号结束才能解封，这就不太划算了。

·要保证人口的「有效流量」·

过去几年，是杭州楼市调控密集出台的几年，几乎每隔半年就会加码调控一次。

杭州的人口在源源不断的流入，房票数量的增速也是源源不断，这下，终于可以放缓了。毕竟，如果把户口迁到杭州，只是为了来杭州买房，对于城市来讲，这等于是「无效流量」；只有长时间留在杭州、在杭州工作、缴纳社保，才是「有效流量」。

很长一段时间内，对于购房资格的调控，会处于稳定状态了。加上红盘绑定社保年限，超低中签率会彻底消失，楼市行情更为可控。

这次的新政，是楼市行情的稳定器，同时也是红盘开闸的阀门。

你准备好了吗？

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