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新落户加2年社保 类积分制开启！杀死楼市“疯牛”？

(作者：新闻组，本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)

来了！传闻许久的杭州楼市新政，终于靴子落地。

就像一场“事先张扬的谋杀案”，经过其它城市的暖场，此次力度之大，对楼市“疯牛”可谓真正的震慑。

新落户社保加两年、社保个税二改四，让至少数万张房票，一夜之间化为泡影；类积分制的有条件触发，则让新房摇号市场中签率有了上限。几十个人抢一套房的火爆场面，将不会上演；

流摇楼盘也要按登记名单（摇号方式确定选房顺序）选房，则进一步压缩了开发商的暗箱操作空间。

此次新政出台后：

需求端：被进一步压缩，市场上一下子少了几万张房票；供应段：根据经验，新政出台之时，即为红盘集中推出之时。饥渴的市场，将迎来一波及时雨。

由此，至少短期之内，供需矛盾有望得到缓解。但长期来看，楼市调控的目标依旧任重道远。

①流摇楼盘也须摇号确定选房顺序

此次新政中，这条是为数不多的不改变供求关系，而纯粹规范市场行为的举措。

此前，杭州部分楼盘在实际操作中，存在主动劝退客户，故意造成登记人数不足，通过流摇挑选客户或捆绑车位的现象。

因为一旦流摇，领出预售证的房源就将由开发商自主销售。卖给谁不卖给谁，都由开发商说了算。

于是，市场上也时常出现流摇楼盘，短时间内迅速售罄的“奇葩”场面。而一些真正对这些楼盘有兴趣的客户，因为信息不对称，可能无法获得满意的结局。

市场影响：新政对这一现象做了进一步规范。

获益最大的，就是那些被“误伤”的诚心客户。之后，对于有可能流摇的楼盘，真正有意向的客户，一定要及早登记。

不过，一些客户数量恰好处在“可摇可不摇”境地的楼盘，在这条新政影响下，可能更会向“摇起来”发展。

对于开发商来说，关系户照顾不了，有时反而清爽，谁也不得罪。

但想借流摇捆绑车位销售（有些流摇盘甚至要茶水费），几乎就没什么操作空间了。卖车位又会变成房企的“天下第一号大难题”。

②新落户社保须满2年

这条加码政策，应该无数杭州人等了太久了。

在众多一二线大城市中，杭州的限购门槛可以说最低：落户只需大专学历（35周岁以下）、交满1个月社保，即可在杭州购房。

但这条本意吸引全国人才的政策，逐渐被一些外地炒房客利用为捷径。

按无房家庭认定标准（无自有住房等），这些闪电落户杭州的外地人，还能成为尊贵的无房户。不仅可参与热点红盘，优先级还在众多本地刚改之上。

一些温台、深圳等投资客，来杭落户买房，买了房转身离开杭州，没有为这座城市做一丝贡献。等几年房子交付，转手却可获取巨额回报。

如今加上2年社保，一方面筛选出真正来建设杭州的落户者，另一方面也给“即买即走者”设置了一定障碍。

可以说，调控工具箱中的所有储备政策，杭州人最渴望的就是这一条。也只有为落户加上社保年限，才能证明是这一次“有诚意的调控”。

市场影响：外地投资客比例，短期内或明显下降。

从1个月社保升级到2年社保，受打击最大的群体，无疑是去年12月后刚落户的外地投资客（或本地投资客的代持人）。

至少从现在看，新落户群体想形成有效房票，要推迟到17—24个月后了。

从另一方面看，本地人短期内摇号压力也会相应减少。近几个月整体中签率有望提升，买到房的概率提高。不过，17—24个月后大量交足一年社保的外地人会卷土重来，抓紧这个窗口期吧！

③外地人社保/个税2改4

看齐北上深，外地人购房门槛大幅提高。

北上广深四大一线城市中，北京、上海、深圳的外地人，均须5年社保，只有广州满3年即可。

杭州将2年社保，直接提升至4年，打击面不可谓不大。不过，这也与市场上浓郁的炒作风气脱不开关系。社保满2年的外地人中，包括大量毕业生、职工等，当中相当比例并不具备买房实力。

但在摇号市场上，大量这样的房票，成为了他人的代持房票。

身边朋友圈中，就不乏这样的案例。自己名下没有购房资格，老人房票也用尽了，还要摇号，盯上了毕业两三年的表弟。

如今政策一升级，这些房票系数作废。

市场影响：卡掉了大量投资性房票，但也“误伤”了部分真实需求。

投资水分会被进一步挤压，但部分辛苦在杭工作三四年，交社保纳税的人，却暂时失去了买房资格。

任何一条政策，都不可能面面俱到，只能往作用更明显的一方倾斜。

④红盘类积分制摇号，拼社保？

积分摇号政策，年初上海已施行。

上海的方式是：当新房认筹比超过1：1.3，即启动积分制。假设开盘房源100套，超130户登记，取前130户入围（末位分数若有一致，同时晋级）；入围后，再进行公证摇号。

注意，分数高低只是决定是否拥有入围资格，最终选房顺序还要靠摇号决定。

杭州的“类积分制”具体是：新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。

多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。

这一操作优势在于：确保刚需购房者能买到热门盘。如若已知自身积分不高，购房者也没必要浪费时间摇红盘，直接选择热度相对一般的新盘，中奖概率更高。

市场影响：积分摇号政策，某种程度上维护了长期建设杭州的无房和改善家庭。

此前杭州的摇号政策，处于摇号链顶端的，是无房人才；其次，才是无房家庭，改善家庭最末。但现在，只要在杭州时间够长，摇号优先的权重就大增。

积分制摇号后，积分少的购房者，第一关（登记关）直接放弃，摇号人数大幅减少。

但是，多了批像上海一样的无房老年房票。

数万张房票被卡？

新政一出，多少房票会被卡掉？

一个坊间的传言是，目前杭州上空飘荡着至少12万多张房票，四处寻找猎物。

另一个数据是，去年，杭州参与摇号人数约24.8万户。但2021年前5个月新引进的人才数，就接近去年去年摇号人数。

据杭州市委人才办透露，今年1-5月，杭州新引进35岁以下大学毕业生230456人，不仅超2019年（21.2万人）全年，相比去年同期，涨幅也高达39.7%。

哪怕这些新落户者中，只有20%有购房需求，也能释放近4.6万张有效房票。

如今，统统失效。尤其是奔着投资目的来杭州炒房的，短期内房票直接“被锁定”。社保2改5，更直接作废了海量潜在房票。

今年初，杭州“炸”出的7.4万多张房票里，有6.4万多张并未买到房。这部分有效房票中，有的已买了其他楼盘，也有不少仍在苦苦等待下一波红盘潮，他们中不少人或退出摇号战场。

每逢新政出台，总免不了大量房票被干掉，你无法知道下一个是不是你？

比如年初“127新政”，落户杭州未满5年的改善家庭，二套房票失效；再比如“无限赠予大法”，也在去年被堵上。

如果乐观估计，所谓的“12万张房票”，或许会有一半被关在门外。

红盘潮卷土重来？

新政一出，随之而来的或是期待已久的红盘潮。

今天以前，杭州长达数月未现大规模红盘潮。更多时候，由粉盘撑场面，零星释放一两个“王者”，结局毫不意外：不是限售5年，就是新晋“万人摇”。

按照工程节点，杭州大多数超级网红盘，均已符合领证要求。但何时开盘，迟迟没个准数。

而今，新政姗姗来迟，红盘们自是蠢蠢欲动。

据《层楼》不完全统计，眼下公认的杭州网红盘，至少有18盘之多，总可售房源量近1.4万套。

这些个网红盘，此前多数都有加推计划，只是在一次又一次“延期”中，不了了之。

待售房源量最多的是亚运村板块，仅“亚运三子”、滨江星翠澜庭，可售房源4800余套。参照前期说法，“亚运三子”要么一把清，要么索性不开。

其次是未来科技城。年初未科加推了一波后，近几个月几乎上新。但未科并非无房可售，相反，库存量还不少。

地铁万科未来天空之城三期，剩余约1000套房源待售；中梁沐宸院、金成汀云上府、众安蒲荷云邸三盘，可售房源也有约2000套。

还有滨江（约2000余套）、勾庄（约1000套）、城西蒋村（约560余套）、三墩北（约300余套）等，选择并不少。

整个2020年，杭州新房推盘量约7.8万套。而年初的红盘潮，光预售证一下就发了20张，可售房源量多达10251套，短短几天，开出了去年八分之一的体量。

即将到来的这波红盘潮，又将释放多少量？

接下来二手市场会跌吗？

不管是不是巧合，从去年开始，杭州楼市每出一次新政，都会引起二手房市场的一阵骚动。

尤其是今年春节前的“史上最大红盘潮”，红盘千帆过尽，许多人却未取一瓢，强烈的末世感让他们扑向二手市场。加上二手不限售，容易“短炒”，一些次新房的价格在几个月内翻天覆地。

因为过去几年，所有参与过杭州楼市摇号的人，都看清了一个规律：这个城市里房票增加的速度，永远比想象的要快。

每次你以为有机会时，那些多出来的房票，迎头就是一盆冷水，那不如二手买定离手。

此次新政，仍未祭出“二手房限售”，但要重演春节后行情，难度变大了。不仅是因为此次抑制的房票数量是最多的，更重要的是，其出台的大环境，与前几次有了天壤之别。

此前，无论是今年的1.27新政，还是去年的7.2新政。其背景都是市场的极度火爆。

以二手房为例，去年6月，杭州二手房成交量高达10372套，单月成交量可以排进全年前3。今年1月，虽然恰逢春节前夕，杭州二手房成交量也高达10067套，是截至目前的年内第二高点。

在一个火爆的行情里，任何一次调控（极端手段除外），都只会改变速率，不会改变趋势。但如今，杭州二手房市场正处于年内的最低点，7月成交量刚过6000套，只有3月的一半多。

这就好比同样是挨一巴掌，奥运举重赛场上的选手可能更兴奋，而拳击台上处于下风的只会眼冒金星。

和新房不同，当下杭州二手楼市的主要矛盾，是卖方对后市仍有极高预期，而买房开始观望，导致交易量逐渐冰冻。

以城西某刚交付网红盘为例，周边次新卖八九万，这个盘目前挂牌没有低于11万的。但交付几个月过去了，至今一套网签还没有。

本次新政，并未实质上改变这种买卖双方的心态。更何况，当下房贷的大幅收紧，很大程度上抑制了二手房的流动性。“现在卖房，明年拿钱”的局面，让不少房东选择收枪入库。

所以，想买二手房的，盯牢未来一段时间市场行情，如果新政影响下，成交量还无法复苏；

那么，机会来了！

关于进一步加强房地产市场调控的通知

各有关单位：

为进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强房地产市场调控有关事项通知如下：

一、进一步加强住房限购

落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

二、进一步完善新建商品住房销售管理

（一）本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。

（二）本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。

三、进一步规范市场秩序

本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

本通知自发布之日起施行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室

2021年8月5日

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