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为什么临平新城还在流摇？

(作者：忆莲，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)

▷虽然新房流摇，但开发商却依然看好？

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市场虽火，但临平新城依然流摇

杭州新房市场很火，已经成为公认的事实。

算上1.27新政前的热点楼盘，截至8月3日，杭州触发限售的楼盘共计63个，涉及25600多套房源。

不仅有红盘、粉盘，原先不温不火、常常流摇的楼盘，也纷纷开启摇号、限售模式。

比如新街，去年7月，欣品华庭首开，中签率高达93%，9月加推，流摇。来到今年3月，欣品华庭中签率直接降到15%。

比如丰收湖，去年板块内个个楼盘流摇，今年不仅个个摇号，有几次甚至还要限售。

就连曾经的流摇重地——临安，也有多个楼盘完成了流摇到摇号的逆袭。

“三十年河东，三十年河西”，这话是有一定道理的。然而，也有的板块，不论市场多么疯狂，就是“稳如泰山”。

在断供15个月后，2019年4月，临平新城终于迎来首个新盘禧瑞江南入市。此后，临平新城便迎来了密集的新房供应，有滨耀城、时代芳华、翡丽云邸、悦美庐、理想臻品、香悦和鸣府、良语云缦等等楼盘。

竞争也挺惨烈，除了滨耀城、时代芳华、理想臻品需要摇号之外，其余项目几乎都流摇了。

看到这，我心里就有一个疑问：临平新城，到底怎么了？

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新房在续销中，工作日售楼处人不多

上周一个工作日，我特地去了一趟临平新城。

目前，临平新城仅两盘在售，一盘待售。

其中，香悦和鸣府共规划10幢18F高层、11幢7F叠墅，总共1086户房源。 园区内有一个中央景观，有儿童乐园和跑道等。

89㎡户型为三房两卫，非常难得；105㎡三房两卫，边套设计，两开间朝南；120㎡是高层最大户型，唯一的四房设计。

叠墅为7层，下叠为1/2层，附带花园和地下室；上叠为5/6/7层，160㎡，四房三卫，餐客厅为朝南大横厅，露台最大一个有20多㎡。

高层精装标准3000元/㎡，含中央空调、玄关柜、摩恩水槽、老板油烟机燃气灶、科勒卫浴等。难得的是，叠墅也是精装修交付。

项目于去年12月首开，共开盘过4次，4次全部流摇。最近一次开盘是在今年5月，1幢高层加推，主力户型89-120㎡，均价27436元/㎡。

可能和工作日有一定关系，香悦和鸣府的售楼处并不是很热闹，只有两三组客户在座谈区聊天。

置业顾问告诉我：“工作日来访人员比较少，周末多的时候可以达到50-70组客户。”

目前，在已经加推的房源中，89㎡已经全部卖完，只剩少量120㎡房源在售，叠墅还剩少量中叠。如果想买89㎡，只能等下一次开盘，预计8月加推19号楼。

和香悦和鸣府不同，良语云缦全部规划高层。园区内规划有室外健身活动场地、、中心花园、跑道等配套。

主力户型96-139㎡。其中，101㎡户型为四开间朝南，在市面上非常少见。

精装方面，有中央空调、地暖两大件，厨房有油烟机、燃气灶两件套等。

项目6月首开，限价28500元/㎡，422套房源共132组家庭登记。

售楼处内也不热闹，只有一组客户正在签约。听置业顾问的语气，目前所剩房源应该还比较多，除了99、103㎡可选余地比较小之外，别的户型房源相对充裕。

接下来，良语云缦预计在9/10月份加推。

尽管市场热度一般，但从两个在售项目来看，开发商对于去化倒并不是很着急。至少，目前都还没有出现分销、折扣等情况。

从拍地来看，开发商对于临平新城甚至抱有极大的信心。

今年临平新城鼎湖社区地块出让，竞拍相当激烈，经过119轮，地块被中骏竞得，总价约91亿元，楼面价11205元/㎡，自持4%。

目前，该项目还没有具体信息对外释放。

03

新房、二手房热度不高的原因

临平新城新房流摇，其实是多方面原因促成的。

首先，临平新城精装限价28500元/㎡。这个价格，其实比较尴尬。

对资金极其有限的纯刚需来说，有更便宜的东湖新城可选，限价22000元/㎡；也有23000元/㎡的崇贤，还在绕城内。

总价预算300万，又有丁桥、三墩北在前，而且这两者还是杭州主城区板块；勾庄新房限价30500元/㎡，乔司新房限价30000元/㎡，距离市中心更近。

第二，临平新城的一二手房几乎没有倒挂。

按中介小哥的介绍，临平新城二手房价格在22000-33000元/㎡之间，具体价格根据小区品质、地铁距离、楼层、户型而定。

由于临平新城在2019年之前已经断供许久，因此，板块内其实并没有热点次新房。

最近交付的就是东海水景城最后一期，中介小哥告诉我，目前价格在27000-33000元/㎡之间。据手边买房数据显示，整个东海水景城挂牌均价为29145元/㎡，成交均价为25593元/㎡。

地段好一点的，像理想银泰城，就在地铁口、商业综合体旁，二手房价也就在3万元/㎡上下。

关键是，临平新城二手房的涨幅很有限，是整个杭州涨幅最慢的板块之一。

在2018年时，临平新城的东湖水景城等二手房价均价在2.5万/㎡左右；在2019年时，二手房价也就2.3-2.5万/㎡。

也就是说，3年时间，临平新城二手房涨了约3000-5000元/㎡左右。

这也难怪投资客不愿意到临平新城买房了。

第三，没有很大的利好消息。

临平新城在2018年之后，几乎没有新的大型配套落地。唯一一个南北快线，还在规划中。

另外，板块内本身就有地铁配套，哪怕再多加一条地铁，也只是锦上添花。

第四，目前在售楼盘并没有发挥板块优势。

无论是香悦和鸣府，还是良语云缦，距离现在已经开通的地铁站、开业的综合体都在1公里开外。网传的南北快线的站点，倒是距离这两个项目比较近，但毕竟没落地。

以上，其实都是表层原因，关键还在于板块自身。

事实上，临平新城并不缺人口。工作日那天去临平新城，9号线车厢里站满了人。到达临平新城，也能看到人来人往，车流不息。

不过，临平新城缺少有强劲购房经济实力的人。临平新城虽然有产业，但目前还是以数字时尚、电商等为主，大多产业人口的购房经济实力一般。

而临平新城在杭州最北面，距离滨江、未来科技城等产业高地又有一定距离。这也就意味着，大多高知高薪的购房者极少会来临平新城买房。

04

适合自住，未来还有发展空间

不过，抛开产业和地理位置两个弊端之外，临平新城就都是“优点”了。

交通方面，有“三路一环”、地铁1号线，还有地铁四期规划中的南北快线，以及“三铁交汇”（地铁1号线、沪杭高铁及杭海城际铁路）的余杭高铁站。

教育方面，无论是公办还是民办，一直都不弱，有天长世纪小学、余杭信达外国语学校、临平一小、临平二小等等。

商业也不缺，余之城、华元欢乐城、理想银泰城、良熟生活广场均已开业。还有余杭区第一人民医院、体育公园、水景公园等生活类配套。

可以发现，作为自住板块，临平新城绝对是一个非常不错的选择。

那么，临平新城未来还有发展空间吗？有！

一方面，“南融”主城是必然趋势。

临平新城作为“南融主城区”的重点板块，产业、交通、配套都还将进一步提升。

产业方面，目前以艺尚小镇、工业互联网小镇为主载体，主攻时尚、工业互联网、跨境电商三大创新产业，未来还将拓展创新创业空间，布局科创基地、总部基地，大力提升产业能级。

交通一块，也将更进一步，计划打造杭州中环(临平段)、秋石快速路(临平段)、留石快速路(临平段)、沪杭高速(临平段)、东湖快速路、望梅快速路、秋石北路——永玄路快速路等7条快速路。

另一方面，临平新城还会与海宁接轨。

杭海城际的开通，大大拉近了海宁与杭州的距离，也将促进两地更密切的往来。而临平新城作为两个城市资源流通枢纽，也会迎来更大的发展机遇。

临平新城与主城区、海宁碰撞出的火花有多大，产业能级有多大，也就代表着临平新城的未来潜力有多大。

总的来说，临平新城必然还有发展空间，只是需要的时间以及潜力空间有多大，还是未知数。

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