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杭州深夜发布土拍新政：开发商成为最大输家！

(作者：苏阳 忆莲，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)

这是一次事先张扬、却又深夜突袭的新政！

昨晚零点刚过，杭州市规划和自然局发布了第二批住宅用地集中出让公告：一共31宗涉宅地块，总起拍价633.8亿元，分别约9月7日、8日两天出让。

果然是踩着7月的尾巴，一天不差。

伴随着出让公告一同落地的，还有开展“竞品质”试点的通知。本轮土拍当中，将有10宗地块要求试行“竞品质”，每个城区各有一宗。

值得关注的是，“竞品质”地块全部要求现房销售！

这将是杭州土拍市场的一个大变局，如果试点持续扩大，将从根本上改变杭州楼市。

深夜发布的土地出让公告

杭州市规划和自然局在出让公告里十分贴心地总结了本次出让的4大特点。接下来，我们将会逐一解读。

总而言之，这一次土拍新政以后，对开发商实力要求很高。

各位开发商拿地千万不可上头，否则代价极高，将会成为最大的输家！

而政府、购房者双赢。

前者土拍金照收，还有可能无偿拿到政策性租赁房源；后者有机会买到高品质的现房项目了。

特点一

供应向星城倾斜

本次集中出让中星城范围内住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%，充分体现了杭州市加快构建“一核九星”特大城市新型空间格局，优化调整用地供给空间结构，增加星城住房用地供给比例的导向和要求。

前段时间，杭州刚刚明确了“一核九星”的定义。

其中，“一核”指核心城区，就是上城、拱墅、西湖、滨江4个区。而杭州剩下的9个区县市则是“九星”。

此次供地，主城区所占的供应量只有20%，后续供应都会向其他副城区倾斜。

包括钱二、望江新城、申花、文教区、文晖等等在内的主流改善板块，都会受到影响。

而眼下杭州楼市当中，最难买到的，恰恰就是这些板块。

这也就意味着，对于想要留在市中心的改善家庭来说，新房供应量只会变得越来越少，摇号难度只会越来越高。

在上述区域持有未交付新房或者刚交付次新房的购房者们，记得拿住了。

从整体供应量来看，第二批住宅用地供应也比首批减少了不少。杭州新房供不应求的局面仍然很难改变。

特点二

竞价规则有调整

为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

本次竞价规则，要求参与土拍的单位，需要足额缴纳20%的竞拍保证金。这将会带来两个影响。

1、每一家开发商资金有限，保证金要求高了，开发商能报名参与的地块会变少。单宗地块的报名开发商少了，竞争相对小了，不容易拍出高价。

上一次土地出让时，有的房企几乎报名了所有地块。我身边一位开发商投拓口的朋友告诉我，本质上就是因为保证金打折收取。

这一次规则改变以后，即使房企再有实力，也不可能再把所有地块全都报个遍。

上一轮疯狂拿地的融信、滨江、融创、宋都，这一次可能没办法有大量斩获了。

2、增加了保证金额度，也就意味着开发商退地的成本要高很多！

上一次集中出让，每一宗地块的保证金都是5000万。

我看了一下，本次只有铁路北人才租赁地块、临安太湖源镇这两宗地块保证金低于5000万。其他地块的保证金都远高于5000万。

最高的保证金余杭杭腾未来社区地块，需要缴纳30%保证金，高达27.9亿元。次高的运河新城地块，保证金11.2亿元。

可能是宋都退地风波以后，有关部门害怕其他房企有样学样。这一次增加了保证金，开发商在拿地前后，都要仔细把账算清楚。

否则，代价就不远远只是5000万了。

另外，本次出让还调整了溢价率上限和封顶后竞拍规则：普通地块溢价20%封顶，竞品质地块溢价10%封顶，封顶以后竞拍无偿移交政策性租赁住房。

虽然封顶溢价率低了，开发商看似能省钱了，但不少板块的起拍单价也调高了。

比如本次挂牌的两宗萧山市北纯宅地，起拍单价21667元/㎡，封顶20%最高单价为26000元/㎡。

而今年1月成交的3宗萧山市北纯宅地，起拍单价20000元/㎡，封顶30%最高单价也是26000元/㎡。

降低封顶比例并没有帮开发商省到钱，改了封顶后竞拍规则还会减少开发商的利润。

原本竞自持，开发商拿地以后不能卖，但还是能够运营长租等形式，来获取收益。

但改为“竞拍无偿移交政策性租赁住房”之后，造完房子全部移交给政府，和开发商一毛钱关系都没有了。

只能说，这一次想拿地的开发商，一定要把账算清楚。

特点三

开展“竞品质”试点

此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

开发商要想拿到“竞品质”地块，总共要分几步？

第一步，审资格；第二步，竞品质；第三步，竞地价。

房企首先要拿到入场资格才能报名，还得提交建设方案，最后才是出价拍地。

不管房企多么有钱的，是地球第一，还是宇宙第一。但只要你口碑不行、品质不行，从一开始就没有上牌桌的资格。

这对购房者来说算是一件好事，起码买到的房子品质有了保证。

同时，所有试点地块全部要求现房销售。

这对房企的现金流是一种极大的考验。因为只要一天不能卖房子，开发商的资金流就无法归正，每一天需要付出高额的资金成本。

一般情况下，开发商从拿地到交付大概需要3年左右的时间。

和预售项目相比，现房销售起码要增加2年多的资金成本。再加上房企的3道红线和银行的2道红线，开发商拿地的资金成本只会越来越高。

即使是能够拿到很好融资利率的国企，可能也会有点吃不消，部分民企可能会受到非常大的影响。

特点四

细化商服用地要求

从保障住宅布局空间，提高住宅环境品质的角度，本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

本次出让的地块，除了人才专项租赁房、几宗商业占比高的商住地块之外，其他宅地都要求配建公建部分。

这一条要和前段时间禁止“宅地设商墅”结合起来看。

之前部分开发商为了增加利润，会在部分纯住宅项目当中设计一些商墅，用来增加利润。

有媒体做过统计，截至7月中旬，今年拿地已规划公示的项目有53个。除去商业占比高的6宗商住地块，其他47个项目中，有15个都设置了独立商业或者商墅，占比将近30%。

而这些独立商业或者商墅的存在，能够拉高整个项目的货值。但是也相当于往住宅小区里塞了低密的商业，会影响小区住宅部分的楼间距和舒适度。

细化了商服用地的要求以后，宅地项目里的独立建筑，只能是公益性的配套公建，不能卖！

开发商想做点商业？可以，但是只能做住宅三层以下空间的沿街商铺。

提高货值的路被堵住了，开发商的利润空间又要降低，拿地也不会那么盲目了。

附录1：第二批集中出让宅地详情

9月7日将出让的普通地块

9月8日将出让的竞品质地块

附录2：其他城市土拍“竞品质”新政情况

北京： 竞拍最后一阶 段，考察竞买人建设高标准商品住宅的能力

（信息来源：财经杂志、克而瑞房价北京）

今年5月10日-11日，北京集中土拍 首秀，展示了 北京的操作标准与拍卖流程 。

北京那次土拍，基本采用三阶段竞买规则，第一阶段单纯拼资金实力，当投资拓展方报价达到最高限价后，自动进入第二阶段竞报。

第二阶段主要考查房企对政府的让利空间，即政府持有商品住宅产权预设份额或配建公共租赁住房面积，这两个指标也达上限后，竞买人进入第三阶段投标。

最后阶段考查的是竞买人建设高标准商品住宅的能力，投报方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容，评委会根据各项评分确定竞得人。

5月18日下午，北京市规划和自然资源委员会官网发布了北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块R2二类居住用地等10宗地投报高标准商品住宅建设方案时间安排相关事宜的通知。

南京： 从竞买条件、摇号资格、合同约定、住宅设计品质四个方面着手

（信息来源：好地讯）

今年6月22日 ，南京“竞品质”文件 流出 ，虽然 官方还没公布，但已经 传 到了多家房企手中。

从通知看，南京的“竞品质”主要从四方面着手，分别是竞买条件、摇号资格、合同约定、住宅设计品质。

竞买条件： “竞品质”将视地块而定；“竞品质”地块房企需具备二级或二级以上开发资质（不含暂定）；保证金提至起价的50%；将对房企按“三条红线”标准进行风险评估，碰线房企不得参与竞买。

摇号资格： 单幅地块有20家以上企业参与摇号的，将依照“竞品质”标准打分，原则上仅排序前5名次分段的企业可参与摇号。

合同约定： 房企的品质承诺，将在出让合同中明确，并写入不动产登记证，有据可依。

住宅设计品质： 当住宅建筑不大于18层时，不得采用外廊内天井户型，不得采用超过两梯四户的户型；入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修； 统一 封闭阳台 ； 居住区需人车分流； 地下车库层高不得低于3.8米 等。

成都： 中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价

（信息来源：成都住建、四川建设在线）

今年3月22日，成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。 其中提到：

中 心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案。

中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。 竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市土地竞拍。

6月7日， 成都市住建局、成都市规划自然资源局联合出台了 《成都市新建商品住宅技术管理规定》 ，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确。

新建商品住 宅对材料选用、防水防涝、设施设备配置、智能化系统设置、植物选配、树木胸径等方面均从技术上进行了明确。

《技术管理规定》分共用部分、套内空间、室外环境3部分，对外墙、外门窗、走廊、电梯、出入口，厨房、卫生间、阳台，小区围墙、照明、铺装及景观绿化等分别提出了具体的要求。

西安： “限房价、定品质、竞地价”，住房价格和建设品质等要素在出让合同中明确

（信息来源：西安住建）

3月3 0日， 西安 发布《 关于建立房 地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》 。 其中提到 ：

除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。 存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

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