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杭州新规：土地市场会降温 现房销售要回来

(作者：裘维维，本文转载自微信公众号“维维说房”,凤凰网房产已获授权)

杭州深夜挂牌了31宗涉宅地块，定于9月7日、9月8日两天出让。

竞买保证金、封顶溢价率、取消竞自持等拍卖规则都有巨大变化。其中，十个行政区各拿出一宗地块，试行「竞品质」。

有什么影响？

·土拍规则变化的四个影响·

1.取消勾地政策，参与竞拍需足额缴纳20%保证金。

可以防止中小型房企广撒网勾地，同时也可以防止「宋都式」退地。

杭州原先采用勾地政策，想要参与竞拍，只需要事先缴纳5000万的保证金。也就是说，账上有15亿的现金，就可以参与9月全部地块的竞争。如果悔拍想要退地，账面上最大的损失就是没收5000万保证金，相对可控。

现在，行不通了。31宗地块总起价633.8亿，想要广撒网没几家房企办得到；同时由于保证金达到20%，冒进拿地的概率会大幅降低。

2.封顶溢价率由原先的30%降为20%。

这要看土地起拍价的上涨幅度，如果起拍价保持原有水准，说明控地价决心巨大；如果提高或部分提高了起拍价，封顶溢价率虽然降至20%，最后封顶楼面价会与过去保持稳定。

可以参考下萧山市北地块。目前挂牌的两宗宅地起拍楼面价为21667元/㎡，封顶楼面价约为26000元/㎡。今年1月6日，滨江竞得的萧山市北地块，成交楼面价为25982元/㎡，配建公租房比例为5%，自持比例为11%。更具体的数字，要关注地块的具体出让条件。

3.把「竞自持」，改为「竞无偿移交政策性租赁住房」。

这会让各家房企对于成本的测算逻辑趋同，有利于降低土拍溢价率。

原先土地溢价率拍至封顶，房企们开始竞自持比例，但因为对自持部分的测算逻辑不同，导致对土地的出价能力完全不同。改为竞政策性租赁住房后，差异变小，部分房企再也没法掩耳盗铃地把自持部分当作正常住宅的公允价计算。

4.「竞品质」试点地块实施现房销售，实在是令人五味杂陈。

现房销售以前也被寄予厚望，但没实施多久又被取消，现在又回来了。

如果靠直觉判断，现房销售一定是符合民意的好东西，一定是舆论场喜欢的东西。

所以，只能这么说：表态比效果重要。

·地块分布·

●拱墅区：铁路北站（人才专项租赁用地）、运河新城

●西湖区：翠苑、三墩云城

●上城区：彭埠

●萧山区：萧山市北（2宗）、临浦

●余杭区：良渚新城、杭州西站

●临平区：星桥、东湖新城（2宗）

●钱塘区：大江东核心区（2宗）

●富阳区：阳陂湖、富春湾新城、高桥

●临安区：锦南新城、中心城区、太湖源镇

●「竞品质」试点地块：笕桥、铁路北站、三墩、浦沿、新塘、良渚、临平山北、大江东核心区、富春湾新城、青山湖科技城

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