频道导航

专家说 | 土地竞品质，对于杭州楼市有何影响？

一、拿地宝研究院院长 钱贤强：

1、企业竞价门槛提高，对实力薄弱的开发商并不友好，竞得土地的机会更少。

2、未来开发商在测算土地价格的时候计算标准变统一了，本来如果是自持的话每家房企的算法是不一样的。封顶溢价率的降低，是为了控制土地价格，也是政府希望开发商可以有一定利润，而不是争夺的无地可拿。

3、未来更强调房产品品质。竞品质方面，对开发商的要求比较高，但也可以让那些资质弱品质高的开发商拉点分数回来，有机会去拿地。

另外，对联合体拿地做了明确的要求，需要有50%以上的控股方，评审材料方案等由控股方一家提供。

4、暂停勾地模式，将参拍保证金调整到总起拍价的20%，其实是通过提高竞拍、毁约成本，预防发生房企拿地后再退地的情况。

二、中房大数据研究中心总经理 陈焕春：

1、对新房市场的影响，主要是会影响后续的供应。杭州第二批集中供地，较原计划推迟了一个月。很可能原计划12月的第三批集中供地也会延期。

2、之前5月份出让的土地，最快也要四季度才能上市，所以下半年很可能会出现新房市场供不应求的情况。对房企来说，第二批集中出让，也很可能会是今年最后的拿地机会。

三、杭州自媒体代表 房特首

虽然新规并不算“新”，但也算综合了北上作业的“优势”，并拿出了降低溢价封顶线的“诚意”，不过以下几点细节很容易被大家忽略或误读：

1、第二批姗姗来迟，主要是因为竞品质和地块清单，竞品质需要反复打磨评审机制，毕竟“有人就有裙带”，再加上此次推地名额极其有限，有些地块是前几天才确定放入的。

2、两年前，杭州土拍溢价率从50%调整为30%，现在再降至20%，其实对平移土地市场热度有限，之前拼自持，以后拼公租，对房企出价成本没区别，只是测算变简单了，“糊涂账”少了。

3、溢价“省”出来10%，并不会转为房企的利润空间，而是变相增加了公租房的比例，比如之前拼自持到20%的地，现在可能拼到30%的公租房比例，居住性可能还不如之前纯粹了。

4、租赁市场是调控长效机制，又必须分散化布置，杭州的做法是最佳方案，果然是精准调控之城。

5、除了保证金门槛变高，还会审查拿地资金来源，头部房企和小房企竞争格局进一步分化，有些只能看个热闹。

6、31块地中“红地”很少，本身就决定了第二批土拍热度“可控”。

总之，这次的土拍新规虽迟但到，但预计9月拿地厮杀会明显减弱，现房和品质细节又拿捏了民生，值得点赞。

四、杭州自媒体代表 杭州楼市动态

1、“竞品质”终于来了。

曾经，杭州短暂地实行过现房制度，一共诞生了20个项目。相对于期房，现房的质量确实摆在眼前。不过，因为现房的建设周期较长，等到两三年后项目入市时，周边的限价早已更新了一轮，由此新的价格倒挂又产生了。

2、拿地门槛高了。

此前，开发商缴纳5000万的保证金就能参加拍地。这次，普通地块要缴纳20%保证金，而像未来社区或者“竞品质”的试点地块，则要缴纳30%的保证金。

以前能报名五六宗地块的资金，以后大概只能报名一两宗了。如此一来，既能让一家开发商不能参与太多地块的竞拍，降些土拍热度；同时也能制约开发商，拿地后不要轻易“跑路”，毕竟要付出的代价可太大了。

3、土地少了，热度未必会降。

无论挂牌地块仅31宗，面积2873亩，无论是出让数量还是出让面积，都远远少于首轮集中出让的57宗、4521亩。

按照计划，下一轮土地集中挂牌是12月份，而出让就要等到1月。对开发商来说，9月份的土地集中出让，就是今年在杭州最后的拿地机会了。

拿地门槛高归高，该博恐怕还得博。

4、自持变无偿移交。

普通地块溢价率调整为30%，“竞品质”地块调整为10%。地块竞价到达封顶价后，取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房。

对普通购房者来说，租赁住房增多大概是个好消息，但对开发商而言就未必了。

此前，为了解决“自持房源”的问题，很多开发商开辟了自己的租赁业务，试图从另外的渠道收回点成本。但现在，租赁住房要移交给政府，真的是一点钱都赚不着。

开发商在拿地时，就更要精打细算。

5、最关键的限价还没出。

本轮地块挂牌，基本上是照顾到了首轮集中土拍中没露脸的板块。比如良渚、三墩、大江东、铁路北等等。

不过，大部分地块的限价暂未公布。按照今年首轮土地挂牌的趋势看，各个板块的限价不会有太大的突破。

五、杭州自媒体代表 层楼

1、“地本来就难拿，现在活还要先干一堆。”此刻的房企投拓人员，估计却都在埋头思索对策了。

2、加上前不久，被纳入“三道红线”监管的几十家重点房企，又被限购买地——拿地金额不得超年销售额40%。从内到外，都透露着一种开发商越来越难的信号。

3、不过对购房者而言，这应该是纯粹的好消息。全国首创的先“竞品质”再竞地价模式，将催生大批高品质住宅出现。

六、杭州自媒体代表 维维说房

1、可以防止中小型房企广撒网勾地，同时也可以防止「宋都式」退地。

2、这要看土地起拍价的上涨幅度，如果起拍价保持原有水准，说明控地价决心巨大；如果提高或部分提高了起拍价，封顶溢价率虽然降至20%，最后封顶楼面价会与过去保持稳定。

3、把「竞自持」，改为「竞无偿移交政策性租赁住房」。这会让各家房企对于成本的测算逻辑趋同，有利于降低土拍溢价率。

4、「竞品质」试点地块实施现房销售，实在是令人五味杂陈。现房销售以前也被寄予厚望，但没实施多久又被取消，现在又回来了。如果靠直觉判断，现房销售一定是符合民意的好东西，一定是舆论场喜欢的东西。

七、杭州自媒体代表 地产小王子

1、此次供地，主城区所占的供应量只有20%，后续供应都会向其他副城区倾斜。包括钱二、望江新城、申花、文教区、文晖等等在内的主流改善板块，都会受到影响。从整体供应量来看，第二批住宅用地供应也比首批减少了不少。杭州新房供不应求的局面仍然很难改变。

2、每一家开发商资金有限，保证金要求高了，开发商能报名参与的地块会变少。单宗地块的报名开发商少了，竞争相对小了，不容易拍出高价。增加了保证金额度，也就意味着开发商退地的成本要高很多！

3、不管房企多么有钱的，是地球第一，还是宇宙第一。但只要你口碑不行、品质不行，从一开始就没有上牌桌的资格。

4、细化了商服用地的要求以后，宅地项目里的独立建筑，只能是公益性的配套公建，不能卖！开发商想做点商业？可以，但是只能做住宅三层以下空间的沿街商铺。

点击查看完整内容