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重回“现房销售”！杭州深夜发布新政 变化太大了......

(作者：陈埃，本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)

今天（7月30日）凌晨，杭州第二批涉宅地块集中挂牌，共计31宗、总起拍价633.8亿元。

这些地块将在9月7-8日两天内完成出让。

内容比较多，总结一下：

1.“竞品质”终于来了。

每个行政区各派一名“代表”，共计10宗地块进行“竞品质”试点。

“竞品质”的流程比较复杂：先提供建设方案；方案通过后开始竞地价；竞得后所建造的楼盘，通过验收后才能进行现房销售。

兜兜转转，现房又回来了。

曾经，杭州短暂地实行过现房制度，一共诞生了20个项目。相对于期房，现房的质量确实摆在眼前。不过，因为现房的建设周期较长，等到两三年后项目入市时，周边的限价早已更新了一轮，由此新的价格倒挂又产生了。

眼下重回“现房销售”，是不是还会遇到相同的问题？

2.拿地门槛高了。

此前，开发商缴纳5000万的保证金就能参加拍地。这次，普通地块要缴纳20% 保证金，而像未来社区或者“竞品质 ”的试点地块，则要缴纳30%的保证金 。

以前能报名五六宗地块的资金，以后大概只能报名一两宗了。如此一来，既能让一家开发商不能参与太多地块的竞拍，降些土拍热度；同时也能制约开发商，拿地后不要轻易“跑路”，毕竟要付出的代价可太大了。

3. 土地少了，热度未必会降。

无论挂牌地块仅31宗，面积2873亩，无论是出让数量还是出让面积，都远远少于首轮集中出让的57宗、4521亩。

按照计划，下一轮土地集中挂牌是12月份，而出让就要等到1月。对开发商来说，9月份的土地集中出让，就是今年在杭州最后的拿地机会了。

拿地门槛高归高，该博恐怕还得博。

4.自持变无偿移交。

普通地块溢价率调整为30%，“竞品质”地块调整为10%。地块竞价到达封顶价后，取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房。

对普通购房者来说，租赁住房增多大概是个好消息，但对开发商而言就未必了。

此前，为了解决“自持房源”的问题，很多开发商开辟了自己的租赁业务，试图从另外的渠道收回点成本。但 现在，租赁住房要移交给政府，真的是一点钱都赚不着。

开发商在拿地时，就更要精打细算。

5.最关键的限价还没出。

本轮地块挂牌，基本上是照顾到了首轮集中土拍中没露脸的板块。比如良渚、三墩、大江东、铁路北等等。

不过，大部分地块的限价暂未公布。按照今年首轮土地挂牌的趋势看，各个板块的限价不会有太大的突破。

附本轮土地出让清单：

原文公告：

7月30日，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，共31宗，面积2873亩（详见《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》）。本次集中出让，有四个特点：

特点一：供应向星城倾斜

本次集中出让中星城范围内住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%，充分体现了杭州市加快构建“一核九星”特大城市新型空间格局，优化调整用地供给空间结构，增加星城住房用地供给比例的导向和要求。

特点二：竞价规则有调整

为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

特点三：开展“竞品质”试点

此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

特点四：细化商服用地要求

从保障住宅布局空间，提高住宅环境品质的角度，本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

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