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全国首创！先竞品质再拍地 凌晨一声“鸡叫”杭州重回产品骄傲时代？

(作者：麦格/江公子，本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)

知道它会来，没想到是“半夜鸡叫”。

今天凌晨，杭州第二批集中供地公告一出，沉闷已久的楼市终于靴子落地。

“地本来就难拿，现在活还要先干一堆。”此刻的房企投拓人员，估计却都在埋头思索对策了。

加上前不久，被纳入“三道红线”监管的几十家重点房企，又被限购买地——拿地金额不得超年销售额40%。从内到外，都透露着一种开发商越来越难的信号。

不过对购房者而言，这应该是纯粹的好消息。全国首创的先“竞品质”再竞地价模式，将催生大批高品质住宅出现。

品质的“军备竞赛”谁不喜闻乐见？只要房子品质好，地价高不高与我何干？

有何变化？

先简单回顾下土拍新政的要点。

此次规则调整，从报名方式、竞价规则，以及配建模式等，均做了全新变革。

具体表现为：

1、从土地端启动品质保障：十宗宅地率先试水，告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落地。

2、提高报名门槛：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式；直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名，第二批宅地保证金普遍为20%，而杭腾未来社区地块保证金需30%；

3、降低封顶溢价：起价提高，封顶溢价从30%降至20%；

4、改变竞价规则：到达封顶价后，取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房；

5、严禁商墅，住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，应集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业。

趋势一：

利好品牌大房企，住宅品质提升有望？

竞品质土拍，杭州不是先例。

在此之前，北京、西安、成都等地，均已推出类似的出让措施。特别是北京，今年5月已完成首轮竞高标准投报（高标准商品住宅建设方案）。

与北京模式相比，杭州模式堪称全国首创。北京采取先竞地价，再竞品质，而杭州先竞品质，再竞地价。并把得分最高的品质标准，作为项目建设标准。

同时，又配套了现房、及通过相关验收手续后方可销售的政策。从源头到终端，最大程度确保“住宅品质”。

同时将竞品质地块的地将溢价率上限调整为10%，进一步缓解“既要高品质，又要控成本”的矛盾。

“竞品质”与“竞地价”，两件事的顺序一换，有什么质的变化？

如果先拍地后竞品质，那么容易竞地价时就“上头”，地价拱太高之后，品质只能马马虎虎收场，购房者吃亏；但顺序一换，就变成品质标准容易被抬得太高。

品质标准太高怎么办？那就地价少加一点呗，所有“损失”由政府扛着，购房者毫发无损。

不过，至于品质能抬高到什么标准，还有几个变量。

首先一个前提就是，“竞品质”地块的起价不能太高。如果起价就卡着成本喉咙眼，品质怎么竞，都没想象空间，溢价率下降也就没什么意义了。

从杭州凌晨发布的公告中，部分地块起价涨了，意味着实际地价很难有明显下降。

其次，竞品质标准，不可能覆盖方方面面。

住宅开发是一项极其复杂的系统性工程。一个拿地前的方案再细致，也不可能面面俱到。就像自己装修，事先想得再细，过程中还会涌现出无数增项。

从北京模式看，所谓标准相当“粗”。分别为绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、及管理模式。

北京高标准方案

大大小小数十项，看起来唬人，但其实只设置了基本品质要求，多数房企只要舍得投入，都没什么问题。

相反，我们更关心的建筑立面、园林花卉树木、泳池会所、入户大堂、精装、地下车库等，几乎都不在“高标准”评分的范畴中。

杭州的标准，传言大概率是建筑技术30分、公共配套占44分，装修标准占20分，工程保修为6分。希望有惊喜吧！

有一点可以肯定，对滨江、绿城，以及融创、万科、仁恒等品质大房企来说，绝对是一个大利好。

因为同等品质和成本下（还有现房），更考验开发商的综合水平。

至于品质实际提升有多少，其实还要看房企的“良心”和能力。把土地交到做品质的房企手中，造出好房子的几率更大。

趋势二：

退地更难，土拍热度下降

“宋都退地事件”掀起的涟漪效应，已扩散至全国。

由此产生的一系列影响，不仅让集中供地这一模式被诟病，更让市场对杭州楼市“高烧不退”现象，热议不止。

此前，杭州土地出让采取的“勾地模式”，一度遭质疑。开发商只需缴纳5000万“勾地金”，便可获得一宗地的参拍资格，未免过于容易。

以至于首次集中供地，有传言某大牌房企，一口气报名了所有地块。相比动辄数十亿的拿地金额，5000万/宗的保证金不过“零头”罢了。

楼市行情好的时候，偶尔一两宗退地，大众尚且当做茶余饭后的谈资。

后续一旦市场行情转冷，免不了会有更多高价拿地房企效仿，这对杭州楼市才是最大的伤害。

如今，暂停勾地模式，将参拍保证金调整到总起拍价的20%（杭腾未来社区为30%），其实是通过提高竞拍、毁约成本，预防后期再度发生退地事件。

以即将挂牌的笕桥地块为例，总起拍价22亿，参拍房企需缴纳的保证金就高达4.4亿，比5000万高出近8倍，对房企的现金流是一大考验。

之前全国土地集中供应，不仅未稀释开发商的购买力，反而拉了一波土拍热度，可谓失败。

如今第二波集中供地，各种新的辣招“正是对症下药”。

无论是为12家大房企划出“销售额40%”的拿地红线，还是提高至地价20%的保证金，都为确保能稀释开发商的购买力，不让热钱“挤兑”推高地价。

趋势三：

“间歇性断供”，恐难避免

杭州第二批集中供地，较原计划推迟了一个月。

这不得不让人联想，原计划12月发布公告的第三批集中供地，是否也会延期。

据悉，杭州第三批集中供地，或将于12月挂牌，正式出让或在2022年1月。换言之，9月7日至8日的集中土地出让，或将是房企们今年最后的拿地机会。

土地供应端的调整，同步影响后续新房市场供应。

前不久，在《年底前，杭州多板块新房将见底！集中供地的“潮汐效应”有点猛》一文中，就曾提出，杭州八区在售、待售房源，目前已知的不足4.9万套。按正常的去化速度，也只能撑上4个月。

5月7日至8日出让的首批集中供地项目，最快也得四季度才能续上。

供应端的衔接，本就十分紧张，集中供地再延期，“间歇性断供”在所难免。

虽说杭州一年有三次集中供地，可地块数量逐次递减。比如，首批集中供地有57宗，第二批集中供地仅31宗。

其中还有10宗为竞品质地块，需等到现房交付后方能出售。从拿地到符合现房销售资格，短则2年、长则3年。这10宗地块，最快也得2023年前后，才有望上新。

也就是说，杭州第二批集中供地，一年内有望上新的，实际仅21宗。

竞品质拍地，如今还只是试点，后续铺开，数量、范围将继续扩大。届时，现房销售下，短期可供预售的房源量，只会越来越少。

附：杭州第二批集中供地地块一览

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