法拍房冷了吗？
冷了！
昨日（4月20日），阿里拍卖上一套桥西板块运河宸园89㎡的房子从昨天上午10点开拍，经过25个多小时的焦灼，180次的竞价后，该房源成交，总价759万元，折合单价84738元/㎡，比评估价高出了近100万。
法拍房截图
虽然此次拍卖远远低于名城公馆创下的9.58万元/㎡桥西学区房记录，但是在“法拍房限购”的当下，这套房子依然很有竞争力，溢价率在法拍市场遥遥领先，甚至博得了2.5万人次的关注。
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这套拍卖的房源为运河宸园5幢2单元402室，建筑面积89.57㎡，南北朝向的中间套房源。
该房源为两梯两户设计，内部为三室两厅一厨一卫。内部精装，客厅地板为大理石，卧室为木地板，卫生间、厨房也都为精装修。
房源内部
运河宸园整体环境优美，是传统的绿城设计风格，小区外立面为高档的干挂石材，内部带泳池，乃区域内较为标杆的品质楼盘。
该房源起步总价462万元，评估价660万，折合单价73685元/㎡。
从好找房上的成交数据看，运河宸园近两个月没有成交（确切的说是网签），但今年1月份该小区的成交价已经达到了78950元/㎡。从近6个月的二手房成交价来看，运河宸园早已站上了7万 的门槛，不过今年1月份的成交价格有明显的上涨幅度，这可能也与文澜集团官宣在桥西承办文澜公办中学有关。
好找房成交截图
对于文澜双学区的小区来说，他们不仅仅有文澜中学（民办）的摇号机会，还有文澜“双优学区”的托底保障，而运河宸园正是“双文澜”的学区房。
因此，该房源有35人参与报名，1054人设置了拍卖提醒，正常拍卖还有25262人次的围观，声势浩大。
最终，在经历了180次的竞拍，这套房落槌成交，总价759万元，折合单价84738元/㎡，期间，或许是竞拍者觉得速度太慢，曾一度加价150万左右，但这场拍卖还是延迟了1个小时23分，达98次延时。
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运河宸园位于传统桥西核心区域，周边有九龙仓碧玺、远洋·大河宸章、名城公馆、顺发·吉祥半岛、金地大运河府等一众高品质的楼盘。
因为文澜“民转公”的尘埃落定，桥西二手房已经经历了狂风暴雨般的上涨，如今7万 的次新房已经成为常态，而品相较好运河宸园的溢价率更高。
大运河府
从我爱我家的官网看，嘉凯城·名城公馆的挂牌均价已达到了8万 ，而九龙仓碧玺、运河宸园、金地大运河府的挂牌均价已在9万 ，但从实际成交来看板块的房源可能多数在6万—8万元/㎡。
在“名校学区”风波下，桥西的二手房曾一度在10万 房价线上徘徊，当然也是在法拍房市场。
今年2月27日，桥西板块的名城公寓一套89.95㎡的法拍房，以862万价格成交，折合单价9.58万元/㎡。
法拍截图
对比之下，今年这场拍卖的关注度并不亚于名城公寓那张逼近10万 的拍卖，无论是从报名人数、设置提醒人数，还是围观人数，今天这场拍卖都与之相当。
那么，品相并不比名城公馆差的运河宸园为什么没有拍出10万 的房价呢？甚至比名城公馆还便宜了100万。
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彼时的法拍还不限购，买家愿意多花几百万的目的也只是为了一张房票。
但是这一张“房票”却成了拉升房价预期的“无形推手”，二手房纷纷效仿抬升价格。
然而当“法拍房被限购“，我们才真正看到谁在“裸泳”，法拍市场上流摇率一路走高，多数房源低于或者接近评估价成交。
但是相比普通的法拍房，这套宸园的房子不仅在关注度上远远甩开了其他拍卖房源，论成交的溢价率也是名列前茅的。
运河宸园
以拱墅区的法拍房为例，自3月3日限购以来，拱墅区共成交量11套房源，其中报名人数超过10人的也就融信ARC、运河宸园、吉祥半岛3套房源，其中环比评估价溢价率最高的就是运河宸园。
法拍截图
即便是放在全杭州的法拍市场，运河宸园此次的溢价率依然高于申花、世纪城等热门网红板块，这其中很大的原因依然是学区，硬核的学区房依然是市场的硬通货。
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