(作者：麦格，本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)
杭州57宗涉宅地，谁最受欢迎？
不是限价6.75万的钱新二期，也不是炙手可热的奥体，而是“熟悉又陌生”的之江双浦。据说，共吸引28家房企勾地，所有地块之最。
答案有些意外，细想之下，又不难理解。
作为三江汇核心区之一，双浦上一次有宅地推出，还要追溯到2016年6月（祥生云浦新语、钱江彩虹府），土地断供已近5年。
如今，地铁6号线双浦站通车、西侧铜鉴湖景区如火如荼建设，新房价格却基本没涨。地块精装限价28200元/㎡，四年只涨了1200元/㎡，号称“下一个三墩北”。
但板块二手房价，借势整体大行情、配套提升和三江汇大概念，已“今时不同往日”。
就在4月17日，彩虹府网签一套84㎡小户型，单价41268元/㎡；4月18日，云浦新语网签一套117㎡大户型，单价34771元/㎡。
在“价差压到一切”的时代，妥妥又是“闭眼摇”预备红盘。对开发商来说，只要控制好成本，就是稳赚不赔。
之江中介告诉我，春节后双浦二手市场略有升温，开始出现投资客身影。
但实地探访后发现，双浦也存在明显不足：现状人气低，商业、教育配套孱弱，二手市场整体不够活跃。
借着地块出让契机，不妨全面审视一下双浦，供大家参考。
01
编号：双浦单元XH2301-09地块
地块四至：东至云泉路，南至云浦街，西至铜鉴湖路，北至杭富沿江公路（铜鉴湖大道）
地块面积：96162㎡，144.24亩
容积率：1.6
建筑面积：约15.39万㎡
公租房：须配建10%，即15385.92㎡
土地性质：住宅用地
板块限价：28200元/㎡
沿着科海路往南，穿过云栖小镇，双浦就到了。先说说这块地的几个优势。
首先，地块相对方正，且占地极大。出让面积约96162㎡（144.24亩），比彩虹府和云浦新语加起来（62087㎡），还要大出50%多。
但容积率仅1.6，主城区少见，极适合打造规模低密住区，如纯小高层，或小高层 洋房等。
其次，离地铁较近，直线距东南方向的双浦站不到500米。
第三，景观资源突出。北侧一路之隔即是云栖公园（山体），西侧不远处是仍在开发的铜鉴湖公园，周末人气挺不错。
地块实景（由北往南拍摄）
但同样，地块也有几个缺点。
西侧和南侧一路之隔，都是安置房。北侧山上现状有墓地，将来最北侧一排房源，部分高楼层，北向视野或难以避开。
地块楼面起价和封顶价，分别为14123元/㎡和18348元/㎡，还须配建10%公租房。
2016年，祥生和钱江房产拿地时，楼面价1万1出头。前后5年新房价格差不多，地价成本直接提升了几千元。
参照目前勾地情形，封顶概率很高。后期开发，就考验房企管控能力了。
02
地块东侧一路之隔，即是彩虹府和云浦新语，一北一南挨在一起。也是目前双浦唯二的商品房。
地块可能的产品形态，与它们高度相似。
两盘容积率均为1.7，均是纯小高层住区。彩虹府共11幢，1幢8层，10幢11层；云浦新语共9幢，9层和10层各2幢，11层5幢。
若把两个小区视为整体，北侧和东侧，还各有一条河道。
从空中俯瞰，阵列式排布的两个小区，给人一种极通透疏朗的感觉，居住指数很高。
近距离观察，小区品质也不差。
彩虹府立面是石材 铝板，云浦新语以真石漆为主。均为一梯两户格局，且精装交付标准不低，两盘均标配地暖和中央空调。
还有一点，户型设计相当出色。尤其彩虹府，84㎡可做三房两卫，99㎡可做四房两卫。
“综合品质，超过未科大多数楼盘。”一位中介朋友高度评价。
03
两个小区的二手房，该值多少钱？
鉴于二手网签价的水分（做低、税费、车位等），我约上中介小哥，实地看了几套二手房。
首先是一套11楼顶楼的84㎡小户型，夹边套，小区南侧第一排，南向对着云浦新语北侧。报价350万，折算下来单价41662元/㎡，含车位370万。
客观地说，户型虽小，格局却很经济实用。
主卧套房、带阳台客厅、和次卧，三开间朝南。户型北部，是第二个次卧、次卫、餐厅和厨房。餐厅和客厅纵向排布，南北通透。
“这是目前小区，性价比最高的房源之一了。”中介说。
相比之下，纯边套的99㎡户型还要贵。不过，一走进室内，我就明白为什么更贵了。
入户门进去，直接就是一个餐客一体化的纵向大边厅，视野采光极佳。三个卧室朝南，北侧布局第四个房间和厨房。尺度感，可能不输普通120㎡户型。
报价465万，相当于单价47161元/㎡。“前几天已经有客户谈到460万了。”
云浦新语的价格也不低。北侧入口处放了一块小展板，贴了好几套房源，单价从4万到4万5不等，还有一个出售车位报价28万。
与彩虹府相比，云浦新语整体面积更大，功能格局也更完善。
起步的89㎡户型，除了做到三房两卫、三开间南，还多出了一个小储藏室；约117㎡四房户型，则是标准的四房两卫、四叶草格局。
值得一提的是，由于两盘交付时间才一年多，各种增值税、契税、中介费加在一起，还要7.3%左右。400万总价算，实际单价还要贵上三四千。
从网签纪录看，两盘从去年多的3万多，涨到了4万 。
其中，户型较小的彩虹府，活跃指数较高，今年3月网签了7套。但最近显著降低，近30天，彩虹府和云浦新语，分别只网签了3套和2套。
04
双浦的优势在于：三江汇潜力、地铁、景观、倒挂、低密住区等。
至于劣势，我也总结出了几条。
一是：现状人气较低，两个小区交付一年多，入住率尚可，但仅有的两条沿街商铺，开业率还不足50%。
其次：没有大型商业配套，依赖之江核心区，或者滨江等地。
不过，这一点至少可以期待下。云浦新语东侧紧挨着一个商业项目，主体结构已完工，地上体量约2.13万㎡，但开业完全没有时间表。
或许要等到新地块建成交付，更多人口进驻双浦，才可能推动该项目。
第三，虽然双浦拥有大量建设用地，但安置房占比不小。地块东南方向、科海路以西，正在作业的工地，全是安置房项目。
还有一点，双浦教育资源较弱。对口小学和中学，是“籍籍无名”的周浦小学和周浦中学。
产业方面，尽管双浦离云栖小镇很近，但小镇含金量今非昔比，板块自身的国科大、养生堂、中船重工等项目，存在感也不强。
而商业、教育、产业的不足，想通过后期发展填补，绝非短期可成。
同样限价2万8的三墩北，近两年二手房成交价，一路从3万左右涨到5万左右，多少有学区、产业（云城、紫金港）的助力。
相比之下，双浦二手房价有点“提前上涨”的意味。至少对现在而言，价格有点超预期了。
这或许也解释了，为何最近彩虹府、云浦新语，成交量陷入低迷了！
05
之江范围内，因为三江汇概念向前冲的，还有之江核心区。
今年以来的网签纪录显示，板块内以云溪新语和云荷廷为代表的一线梯队二手房，最贵网签价已经冲破6万。
马上，这里的二手房价天花板，或将再次刷新。
倒不是说它们还会接着涨，而是因为新一代品质低密盘，即将迎来陆续交付。
首先是德信·九溪云庄，这是一个由洋房和叠墅组成的全装修楼盘，容积率仅1.5。此外，还有仁恒祥生珊瑚世纪、祥生云境，均是高层 叠墅的组合。
尤其叠墅，对之江而言，无异于一次居住品质的升级。
九溪云庄的云墅，上下叠，都可实现地下室 花园 露台的生活；珊瑚世纪更具创新力，只有上下叠，私梯入户，且下叠主卧层楼上是上叠的主卧层，既私密又宁静。
本月底开始，九溪云庄就会陆续拿出产证，业主预期极高。
有多高呢？据说挂价已向桥西的大运河府等叠墅看齐。因为除了产品，两者都有所谓的“新学区”概念，一个求是之江二小 杭二中之江一中，一个双文澜。
无论最终成绩如何，至少当下会有不少人埋单。
当然，无论双浦还是核心区，二手房价的高低，最终都要靠各种硬件和软件支撑。
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