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优质学区房“骨折价”无人问津 只因一房隔成近20间出租房

文海实验学校算是钱塘新区的顶级公办，区域内学区房有的已经冲上了4.5万 ，而同一学区内一套法拍房，起拍价仅1.5万元/㎡左右，比同小区价格便宜了近2万元/㎡，竟然依旧无人问津，今日二拍结束，再度流拍，这是何故？

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这套法拍房源位于下沙老物美附近的精欧荣寓，小区距离地铁1号线文泽路地铁站约750米，附近商超、学校等配套齐全，还属于文海实验学校的学区房。

小区内部，因围合式布局楼间距大，有中心花园，属于一个比较宜居的社区。

精欧荣寓小区

精欧荣寓共5幢房源，以89方的刚需房为主，有部分138㎡的改善户型。今日拍卖4幢1单元2801室则是小区内“特殊的存在”——超大户型，建筑面积533.81㎡。

房源评估价为1281万，折合单价约2.4万元/㎡，第一次进入法拍市场起拍价为1024.8万，但因无人竞买流拍了。这一次二拍，起拍价降低了204.8万，以820万的价格起拍，折合单价约1.54万元/㎡，尽管有92人设置了拍卖提醒，但依旧无人出手。

法拍页面截图

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当前，精欧荣寓的二手房成交价在3.1-3.5万元/㎡，89㎡户型总价在300万左右，超500㎡的法拍房近千万的总价远超小区内普通二手房。

除了总价高，劝退购房者的还有房源的另一“特殊性”——品相。

近日小凤凰实地去看了这套法拍房，房源位于4幢的顶层，第28层。电梯厅两侧同属2801室，出电梯门左侧部分被分割成了6个单间，由一条过道连通。

房源布局

2801室左侧部分其中的一个单间门

电梯厅右侧部分，为跃层结构，同样被隔成了多个单间，大致数了下，上下约13个房间，公用空间放置了一些杂物及简易安全设施。

2801室右侧部分公共空间

阿里拍卖公开信息提及，室内已重新分隔成多个房间、卫生间、厨房出租使用，整体户型布局较灵活，通风及采光条件好，2801室整体打包租给了二房东，月租金为1.9万元，合同期到今年的12月5日。一位租客小姑娘介绍，自己租的单价1000多元每月，不同房型价格不同。

室内房源（来源：阿里拍卖）

整体看下来，2801室为典型的群租房，居住条件比较差，人员混杂。一位同来看样的意向购房者说，以为是大平层的户型想着就过来看看，没想到是这个样子。细谈之下，这位购房者透露，自己是想要自住的，一是看中这里的学区，二是单价不高，不过现场的状况、租约还未到期，让其打消了念头。

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除了今日拍卖的这套房源，精欧荣寓各楼幢顶层还有一些大户型，有平层的也有跃层的，而这在一些刚需盘中是比较常见的做法。

在项目新房销售期这些房源因户型大并不好卖，而出售后这些大户型房源也更多地变成了群租房。

精欧荣寓顶楼景观

因为处于顶楼加上户型比较大，精欧荣寓这些房源的单价相比同小区内的其他89㎡、138㎡的户型要低。

目前好找房平台上，普遍挂牌价在2.7-2.9万元/㎡，4幢1单元2801室约2.4万元/㎡的评估价基本符合市场情况，尽管优质学区加持，而今1.54万元/㎡的价格都拍不出去，是意外又情理之中。

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