(作者:麦格,本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)
从年前流出的《杭州地铁四期规划环评意见征询》看,三江汇无疑是大赢家。
除了已通车的6号线,预计还有5条地铁经过。两条延伸线:4号线南延段、10号线南延段;三条新建线:南北快线、12号线、以及15号线。
作为“未来城市”实践区,三江汇的推进迅速。
2019年10月,三江汇概念传出;2020年7月,发布《杭州市三江汇绿心公园详细规划设计》方案征集公告;2020年11月,第一份控制性规划(景观)落地。
2020年12月,三江汇建设管理委员会挂牌。10天后,第一次会议召开,三江汇正式启动。
三江汇规划管控范围高达458平方公里,相当于4个未来科技城。重点管控区265平方公里,涵盖之江、滨江、萧山和富阳四个区,大小板块十数个。
以地产角度审视三江汇,浦沿、闻堰、义桥一带,空间相对有限,富阳离主城又较远。
相比之下,拥有大量可开发土地的之江,存在更多的机会。当中,又以地铁双浦站周边最甚,几乎仍是一张白纸般的存在。
这几天,我们带着无人机,航拍了一圈大之江,带回了最新进展。
【之江新城核心区】
新房短缺,期待之江未来社区
作为之江最成熟的板块,之江新城核心区的热度毋庸置疑。
上月加推的珊瑚世纪和云境,分别交出了3.97%和3.63%的低中签率,双双创造新低。
去年底,又迎来了两大利好。
一是:地铁6号线正式通车,横贯之江新城;二是:之江一中正式加入杭二中教育集团,加上原来的求是之江二小,已跻身“双优名校”板块。
已动工的之江蚂蚁地块
陷入风波的蚂蚁地块,也已动工。现场可以看到进进出出的工程车,数台挖机正在作业。
之江新城虽好,可售新房却极少,目下仅有超级难摇的珊瑚世纪和云境。
不过,从空中俯瞰发现,板块内仍有一些待开发土地。比如,蚂蚁地块西侧,恒大国际水晶广场与之江财富中心之间。还有之江印西侧,到绕城高速之间,都有一片空地。
之江新城核心区实景
这些地以后会是住宅供应吗?
我仔细对比了《之江度假区管理单元控规》,基本是商业商务、行政文化,或者绿地等用途。
就目前来看,未来之江新城核心区(彩虹快速路以北),可以期待的住宅上车机会,主要就是之江未来社区了(预计2024年竣工)。
之江新城核心区实景
未来社区地上总体量约92万㎡,包括住宅、商业、办公、酒店、服务式公寓、45班九年一贯制学校、幼儿园、邻里中心及规划展示馆、配套公建等。
当然,前提是维持现有3万7左右的高层限价,至少不能出现大幅突破(二手5-6万)。
按照控规,彩虹快速路以南,枫桦东路沿线也有零星几宗宅地规划。
但这也不是一定的。因为去年5月,杭州已启动之江度假区单元控规修编工作,一切都要以新版控规为准。
【云栖小镇、铜鉴湖】
产业区+景观功能区
沿着科海路往南,来到了第二站——云栖小镇。
云栖小镇的前身,是西湖区转塘科技经济园区。2011年,云栖小镇瞄准了以云计算、大数据为科技核心的产业方向。
2013年,阿里云、中软国际、短趣、博客园等30多家成员,在小镇发起成立了全国首个云产业生态联盟——云栖小镇联盟。这里也成了云栖大会的永久举办地。
云栖小镇
高光时刻是2016年,阿里云正式入驻云栖小镇。
但兴也阿里、衰也阿里,随着近年阿里云的外迁,云栖小镇的产业,正在慢慢褪去曾有的光环。
不过,就目前之江的功能格局看,云栖小镇仍是绝对的产业中心。
云栖小镇西侧有一座小山,即云栖公园,公园山脚下,就是曾与西湖齐名的铜鉴湖。
铜鉴湖历史悠久,自然环境得天独厚。后来由于钱塘江泥沙淤塞、围湖造田,湖面渐渐成为陆地。
铜鉴湖
2020年9月28日,铜鉴湖公园一期工程告捷,里湖、花海、云栖三大板块国庆期间正式开放,为之江增添了一处乡村郊野休闲公园。
约1.35平方公里的主湖区修复,也将在今年底完工。
云栖小镇和铜鉴湖,基本没有商品房开发用地,主要还是作为产业和景观功能区存在。
【地铁双浦站四周】
未来之江最主要的土地供应区
云栖小镇往南,紧挨着的,就是大家认知中的双浦了,也是地铁6号线支线的终点站所在。
为什么说这里潜力很大?
从之前流出的三江汇土地利用控规中,可以看到,以6号线双浦站为中心,有一大片建设用地。而那些黄颜色的单元,基本是居住用地。
目前,地铁站西北向已有少量建成小区,东北向也有多个工地在施工。
这些小区大多数是安置房,真正的商品房小区,只有钱江彩虹府、祥生云浦新语。但两宗项目土地均出让于2016年6月,距今超过4年半,且早已交付。
好找房数据显示,最近一套网签价分别为3万6(84㎡),和4万2(129㎡)。
北侧的彩虹府和云浦新语
我查了下过往成交数据,对比去年上半年,已有不小涨幅。看来,三江汇的前景,已经开始慢慢拔高市场预期了。
之江新城高层限价3万7,作为下游板块的双浦,限价肯定更低,倒挂红利没跑了。
从空中俯瞰,除了北侧,地铁站的东南西三个方向,现状全是大把的空地或农田。尤其是往东方向,腾挪出的空地特别多,茫茫一大片。
地铁双浦站往东实景
这一带开车的最大感受,就是空旷、断头路特别多。
值得一提的是,地铁站往东约1.7公里,还有一个在建的养生堂生物医药产业园。
养生堂生物医药产业园
仔细看土地控规图,可以发现,长深高速以东、袁富路两侧,也有一片居住用地规划。
去年底,相关人士向透露,2021年双浦有望推出大量土地。双浦成为杭州又一个新兴板块,看来已是大概率事件了。
【东江嘴、三江口】
绿心公园核心区
东江嘴位于双浦镇最东面,地形独特,为钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇处,呈月牙半岛形态。
它是绿心公园的核心区之一(还包括长安沙、义桥沿江部分)。从字面意思,可以看出,未来这一带以绿化公建为主,商品房开发占比极低,甚至为零。
绿心公园是三江汇地的先导区块和启动项目,是未来城市实践区的生态心和活力心。
从中标方案看,远景相当高大上。
首先规模庞大,总规划范围32平方公里,相当于11个杭州植物园,其中水域面积10.6平方公里。
整个公园空间内,有一条南北穿越的轨道交通线,即10号线南延段,从之江新城进入绿心公园,东出跨江连接萧山湘湖地区。
三江口
另有一条东西走向的沿江快线,也将穿越绿心公园并与10号线规划站点交汇。
原本将双浦“一切二”的绕城高速,在这份规划中将改建为地下隧道,并从地下穿越钱塘江。此外,还有过江隧道和过江大桥等设想。
但仅仅只是设想,一是方案还可能变动;二是就算要启动,短期也不现实。
2018年8月,包括东江嘴村、小叔房村、外张村等在内的9个双浦镇沿江村庄,启动整治,目标打造双浦智慧新农旅田园综合体。
东江嘴村和江中的长安沙
2019年6月中旬左右,新农村拆违完成改造。
虽说计划没有变化快,但花下去那么多人力物力财力,突然说要引进大项目,马上就开始搬迁、重新打造,似乎也不太可能。
十年树木、百年树人,一个宏伟蓝图的实现,必然也是一个持久战。
三江汇值得期待!