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长租公寓频繁暴雷 在杭州“以租养贷”炒房玩不下去了？

(作者： 江公子，本文转载自微信公众号“ 层楼”，凤凰网房产已获授权）

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蛋壳“暴雷”事件还在持续发酵。

幸运的房东一边暗自庆幸，还好未波及自身；另一边则陷入深深焦虑，不知道下一个倒下的会是谁？

已经把房子出租的房东莉莉安就相当发愁，万一托管给某公司的房子也跟着暴雷，那可怎么办？一半多的按揭全靠租金，这笔收入一旦断了，资金链瞬间吃紧。

是的，长租公寓的接连暴雷，正引发一系列多米诺骨牌效应。比如，风靡多年的“以租养贷”，是否就此终结？

曾几何时，以上海欧神、深圳雅房为代表的资深炒家，提出的以租养贷、只进不出的“貔貅式买房”，一度十分流行。

“复利模式房滚房、劏房切屋为亩产、只买不卖租为王”是他们最擅长的三板斧。

其核心要义，就是通过以租养贷、进行复利模式房滚房，以达到个人资产最大化。

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有人迫不及待想反驳，要是怕暴雷，干脆把房子收回来自己出租，还能多收一个月租金（租给长租公寓，至少要扣除一个月的空置期）。

房子出租，方式无外乎两种：个人直租，或托管给中介/长租公寓。

个人直租固然最安全，前提是你得有时间、还不怕折腾，搞装修、置办家具、负责后期维修。租房跟买房一样，不是去一趟就能解决的，好些时候光带看就得去个四五趟。

要是运气差，碰上中介控盘，房子空置几个月都未必能租掉。我一邻居，房子在各大网站、中介后台挂了毛两个月，一个看房的人也没。

私下一打听，非托管房源中介压根就没推，因为托管房源都没租完；至于58同城、安居客等网站，多是中介或二手房东在低价“钓鱼”。

最省时省力的，自然是把房子长期托管给中介/长租公寓。市场有需求，加上2016年推行“租购并举”政策，在资本助力下，各大长租公寓企业应运而生。

可弊端也不少。首先，房东没有自主权。就说今年，突如其来的疫情，让租赁市场“雪上加霜”，长租公寓直接要求房东降租金，连商量余地都没。

老杭州人小邵，两年前把房子租给自如，合同签了5年。今年管家直接通知，租金降8个点，不然退租，装修款折价转让。

即便没疫情，碰上租赁行情下行，续签合同时，中介也会提出延长空置期。房东若不答应，便拒绝收房。

其次，碰上蛋壳这样的长租公寓，不仅租金泡汤，还得跟租客扯皮。

自2018年8月杭州鼎家资金链断裂后，迄今全国已有超30家大大小小的长租公寓暴雷。谁都不敢打包票，下一个不会轮到自己。

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频频暴雷的长租公寓，在第一关就为“以租养贷”设下重重关卡。

房子顺利租出还不够，还得租出高价。可杭州现在的租售比，实在没眼看。

两天前，《层楼》刚写过，曾经的“万人摇”上河宸章，89㎡毛坯月租金只能租到1500元，租金收益率低至1.1%。

据易居研究院最新数据，2020年全球80个城市，杭州以1.5%的低租金收益率，排在倒数第5位。与杭州持平的，还有广州。

中国排名最靠前的重庆、上海，租金收益率也就2.1%，还不敌余额宝。

另一份来自中国房价行情网的数据，今年杭州十区平均单位租金最贵的上城区，每平方米每月租金为68.27元，按套均89㎡计，每月租金也就6000元。

月租金6000元，折算到等额本息，基准利率按揭30年，总贷款额度不到115万；即便算上个人封顶缴纳的公积金（6300元），总贷款额度也就230万左右，这还是最理想状态下的“以租养贷”。

总按揭230万，3成首付、总房款约330万；6成首付、总房款约575万。参照目前杭州限价，核心区基本没机会，只能跑去非热门板块、或是远郊。

现实情况是，非热门板块、远郊的租金收益率，往往很难达标。

即便是热门板块，如滨江区的豪宅，140多㎡月租金2万，已属“天价”。可面对1200万的高房价，租金收益率也就2%。

这轮楼市行情兴起前，杭州租房市场，每年普遍还能有5%左右的涨幅。最近几年，随着供应多元化，租金已是一年不如一年。

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“以租养贷”模式的另一弊病，就是影响未来的二手房价及销售。

房子一旦出租，品相必然受到影响。类似租客恣意损坏出租房的新闻，近些年不绝于耳。

首先，无法约束租客。房东拥有房子的所有权，自然格外珍惜；租客只拥有使用权。对待不同权属的物品，使用心态各不相同。

房东最多口头上要求租客爱惜，却无法时时制约。等到发现时，往往已遭受损坏。比如，租房合同约定不能养宠物，可等房东或中介知晓时，宠物早已存在。

像是带科技系统的住宅，又或是装修高档的小区，一旦损坏，维修成本可不便宜。

至于毛坯出租，就更难把控。被中介或二房东，隔成若干小间群租。买家一看是群租房，即使没有当场掉头走人，也会在价格上狠狠坎上一刀。

其次，客户看房难。还记得《三十而已》里，王漫妮租住的房东想卖房，中介又是好声好气、又是送水果，求着让她腾出时间，好带客户看房。

这可不是编剧凭空想象，现实就是如此。因房子出租而错过意向买家，生活中还有不少。

前不久我一朋友突然说他准备提前卖房。过程十分戏剧化，中介原是带着客户在小区里看另一套跟他家户型一样的房子，可那房子出租着，租客一时也赶不回来开门。

中介与朋友相熟，恰好又在小区里碰上，就想着带客户去朋友家看看。结果买家十分中意，另一套也不要看了，当场就决定买他的房子，条件很优惠，免费让朋友多住一年。

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这两年，“以租养贷”的投资模式，在杭州越来越不具备说服力。

一来，更多投资客选择一交付就出售，直接跳过出租环节，源头上这一投资模式已不成立。

相比租金这点微薄收益，出售获利更丰，还能腾出房票继续“打新”。

二来，指望“以租养贷”模式炒房，可操作性不强。杭州现阶段的租金水平，普遍难支撑越来越高昂的房贷。

“以租养贷”的投资模式宣告破产，频频暴雷的长租公寓只是表象，更关键的，还是房价一步一台阶，租金却有明显的天花板。

此消彼长之下，租金回报，只会变得越发鸡肋。

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