(作者:麦格,本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)
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上周云城规划概念一出,连续霸屏多日。
这也难怪。约58平方公里的规划版图,光科研产业商务用地就有约10平方公里,还有高达约1500万㎡的居住面积,妥妥又一幅宏伟蓝图。
在“一条快速路、一条市政河道都能炒上天”的地产界,这样的重磅利好,让周边居民乐开了花。
有好事者发帖称——云城的开发,将大大利好三墩北和勾庄一带。但马上又有人跳出来反驳:勾庄离得有点远,它靠得是大运河新城吧。
仔细分析,不难发现,三墩北和勾庄,确有许多相似之处,但也不乏差异点。
未来的板块升级之争中,谁将走在更前面?
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从区位看,两者都属于城北范畴。
均在绕城内,均在留石高架以北,到传统市中心武林广场的直线距离也差不多。三墩北约11.5公里(西湖国际城为起点),勾庄约10公里(杭宸为起点)。
新房价格上,勾庄略高,但也很接近。
目前勾庄限价29000-30500元/㎡,三墩北限价28100-28600元/㎡,都在3万5的“照顾无房户刚需线”以下。
以89㎡小户型计,总价都不到300万。
在杭州,这样的价格,属于主流刚需和首改价位了,客户基数巨大。
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也因此,两个板块的楼市热度都极高。
西湖国际城单盘累计三次万人摇,幸福里更夸张,创造了杭城首个四次万人摇。
今年9月新政出炉后,勾庄同期推出的两个楼盘——前宸和运河云庄,毫无悬念被认定为热点盘。史诗级分流和5年限售双重影响下,中签率依旧只有20%出头。
自今年4月紫雅云邸清盘后,三墩北虽一直未有动作,但以目前标准看,只要有新盘亮相,必是热点盘无疑。
原因很简单,板块可售楼盘,只有一个紫璋台(现房)和2宗新地块(钱江和融信)。
而根据出让条件,两宗新地精装限价仍是28100元/㎡,比28600元/㎡的紫雅云邸,还要便宜500元。
这是什么概念?以9月为例,三墩北二手行情急剧升温,西雅图已经卖出4万1的高价。
同为热点盘板块的勾庄,情形类似。
可售住宅除了前宸、运河云庄(只剩合院),只剩一个星创城,加上限售刺激,二手行情水涨船高,近期杭宸成交价也已超过4万。
若对比最高价,两个板块都有1万左右倒挂。
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但仔细比较,两个板块的差异也挺明显的。
比如商业配套,三墩北板块内,至今还没有像样的综合体。
日常消费所需,主要依靠三墩镇。但无论西田城,还是未来的三墩天街,直线距离都超过了3公里。
反观勾庄,一个万象城就足以让人望尘莫及了。更何况,尚未开盘的星创城也是一个TOD大盘,自带一个约12万㎡的购物中心。
勾庄更胜一筹的,还有地铁。
目前板块内已有4号线和10号线在建,三墩北则只有一条4号线,而且与最近的紫金港路站之间,还隔着一条老宣杭铁路,出行颇为不便。
当然,三墩北也有优势点,如教育资源。
最知名的当属星洲二小,隶属求是教育集团旗下。但作为集团化办学下的新学校,尚有待升学率的检验。
还有就是:三墩北是西湖区,勾庄是余杭区。
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不过,两大板块都还有一定的腾挪空间。
像三墩北,老宣杭铁路明确要拆除,只是没有时间表;4号线也将继续西延,横穿三墩北,终于云城(与17号线交汇)。
作为北部新城的重要组成部分,勾庄今后亦有不小提升空间。
但有人认为,决定两大板块前景的最大胜负手,或许还是各自身旁的“大树”——云城和大运河新城。
云城的产业发展和高达1500万㎡的居住体量,将在未来对三墩北形成持续的带动作用;而总规划面积约11.4平方公里的大运河新城,也将持续提升整个城北区域的气质。
细究杭州的城市发展逻辑,可以发现一个特点:
行政区域或板块交界处,特别容易造就一些热点板块,典型如奥体、申花、蒋村等,也包括今天的三墩北和勾庄。
无论从新房限价红利,还是板块前景看,两个板块都是不错的选择,属于必摇系列。
若一定要作区别,就看你侧重投资还是自住了。