奥体某盘二手房卖出8万+的价格,未来科技城二手房最高成交价已近5.5万,勾庄二手房成功突破4万……
从9月份开始,杭州房产头条经常是某盘二手房刷出板块新高,价格的暴涨引发市场焦虑情绪。
在新房限价的楼市政策之下,二手房或更能表现市场真实的一面。而据透明售房网二手平台好找房数据,当前杭州楼市二手房库存量已高达12.6万。
如此巨大的存量之下,二手房价格的大涨是“9.4新政”的短暂刺激,还是普遍的市场预期呢?为此,我们对比了杭州800多个小区去年10月份与近期的成交价格以窥一二。
从结果来看,有近600个小区中存在价格差异表现,近6成涨近4成跌,有近200个楼盘的价格涨幅超10%。从价格上来看,涨价幅度较大的多为低价盘,比如大江东的江东阳光名城去年10月成交均价13487元/㎡,而近一个月的成交价为19670元/㎡,涨幅近46%。
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上城区
上城区是杭州房价的高地,尤其是次新房,像南星豪宅区的信达滨江壹品二手成交价高的已攀升至12.5万+,而融创大家候潮府去年的价格在8.6万多,而今二手挂牌均价已超11万元/㎡。
但从涨跌情况来看,上城区跌的比涨的多,其中多为老小区,次新房则相对抗跌一些,像建国南苑、菩提寺路、保安桥直街小区等都是建筑年代较久的小区,价格跌幅都在10%左右。
(价格单位均为元/㎡,下同)
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下城区
下城区的成交,也多是以老小区为主,不过涨价的小区占比更大,其中涨幅最大的是中山北园37.4%,去年的成交价格在3万元/㎡左右,今年均价超4万元/㎡。
而跌幅最大的是中山北路小区,去年成交均价近4.2万元/㎡,如今跌落到2.5万元/㎡,当前该小区的挂牌均价51184元/㎡,不排除做低的可能。整体而言,下城区的二手房价表现平稳。
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西湖区
近一两年,学区热依旧在上演,西湖区的学区优势带动了一波波的房价上涨。
去年和今年同期对比来看,西湖区的涨价小区是压倒性的,而像融创河滨之城、中国铁建西湖国际城等次新优质学区房都有着不错的表现。
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拱墅区
公民同招与全面锁区的教育政策,对于具有优质民办的拱墅区来说是一项重要利好。不管是二手房成交量还是价格表现上,近一年的时间里,拱墅区的表现都比较不错。而像绿城运河宸园、嘉凯城名城公馆、九龙仓碧玺等拥有优质公办的小区,价格都稳固在6万以上,成为拱墅区的房价标杆。
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江干区
江干区的价格差异特征不是非常明显,涨价的小区还是偏多,但有些板块在跌幅榜中占比还是较大的,比如九堡、丁桥板块在跌幅TOP10中,各自占了三分之一,另外像三里亭、景芳等老的住宅区也是价格下跌的区域。
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滨江区
近一波二手房暴涨的小区主要集中于奥体、未来科技城等热门板块,而曾经价格表现非常优秀的滨江区,这一轮中显得暗淡了些。不过柳岸晓风、金茂府此前已经有过一波令人心生羡慕的涨幅。
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钱塘新区
不管是新房还是二手房,钱塘新区都还是杭州的价格洼地,主要集中于大江东。也因为房价基数较低,刚需聚集且门槛相对较低,在普涨的市场行情之下,大江东的涨价幅度表现不错,多数超20%。
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萧山区
从萧山区近一年的房价情况来看,涨跌几乎各占一半,令人意外的是,像钱江世纪城这样的热门区域,一些曾经的“神盘小区”竟然都是下跌的,比如滨江金色江南、金昌春和钱塘、万科大家世纪之光,而顺发美哉美城仅微涨4.3%。这或与奥体、钱江世纪城今年新交付的次新房入市有一定关联。
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余杭区
从数据表现上来看,未来科技城的几个楼盘与去年对比,涨价幅度并没有近一年中交付的楼盘那样夸张。像香港兴业耦园、翡翠城、欧美金融城,涨价幅度分别为23.7%、22.3%、3.3%,属于合理的范畴。
近期二手房价格大涨的小区整体集中于未来科技城、奥体等热门区域的新交付次新房,而据相关媒体报道高价或只是传言,并没有真正的成交。
在一手热盘推出引发极大关注,久摇不中的转向二手市场形成集聚效应抬高市场预期,而当购房者回归理性,当前的燥热或许就是美好的泡沫了。
注:①以上数据来源于透明售房网二手房平台好找房,表格中“——”代表无价格数据或无涨跌对比情况;
②不同时期小区的成交情况因物业类型、装修、户型、楼幢位置、成交房源数量等都会有所不同形成价格差异,价格涨跌对比仅供参考;
③某段时期内的成交均价是该小区房价短期内的一个侧面表现,另不排除有些房源因房东或业主需求将价格做高或做低,具体房源信息建议实地考察。