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这疯狂5月！我们都欠凤凰台和璟隽公馆一次万人摇？

(作者：江公子，本文转载自微信公众号“层楼”，凤凰网房产已获授权)

“这是建国71年来，改革开放28年来，中国房地产最最好的时刻！”

即将过去的5月，杭州新盘的中签率太过魔幻，不仅红盘热上加热，连一二手没倒挂的也几千人争抢，以致一位房企老大发出上述感慨。

是的，当杭语蓝庭登记数破7000组，悦潮府中签率只剩9%，还有什么不可能？

早知有今日，我们是否欠凤凰台和璟隽公馆一句道歉？如果时光能倒流，它们还会零登记和流摇吗？

是当时的购房者错判趋势，还是5月的行情已无理性？

PART 1

“又是个位数的中签率，看来是没戏了。”

昨天，地处老余杭的杭语蓝庭，公布最后一期中签率：284套房源，7400户登记，中签率低至3.8%。相比前两期加推，整体中签率再降2个点。

这不，还没摇号呢，连摇三次的老冯，打起了退堂鼓。

“早知如此，还不如去年直接买凤凰台。折腾了小半年，全在陪跑。”每每想起，老冯那个懊悔。

去年看凤凰台时，还能挑楼层。用现在的话说，简直是躺着买。现在好了，杭语蓝庭连摇不中，回头再想买凤凰台，只剩排屋。

就连南湖对岸的南湖明月，最近两次加推，中签率都低于25%。“难不成真让我买到临安去啊。”

无独有偶。上周一，老友张丽在电话那头很是焦急：悦潮府没摇中，下一个盘还能摇哪？

“中签率才9.4%，疯了吧？”

张丽是纯投资，手头恰好又有房票，就想买套总价300万的新房。谁料，原以为很好买的悦潮府，中签率竟只有个位数。

按这节奏，当天基本会售罄。摇中1000号开外的张丽，连捡漏的机会估计都没。

在摇号人数狂飙突进的红5月，这差不多已是常态。千万豪宅御潮府中签率5.61%，西溪公馆已突破2万人登记，还有更轰动的幸福里……

不同的是，御潮府、西溪公馆和幸福里，都是全杭州公认的倒挂神盘。

而杭语蓝庭和悦潮府所在的板块，同样的限价，一年多前还频频流摇。像市北东贴高铁这一侧，璟隽公馆甚至还曾“零登记”，至今仍无明显的一二手倒挂。

现在行情好，这两个盘产品力又强，热卖可以理解，但热到十几个人抢一套房，就太颠覆三观了。

PART 2

不论是凤凰台、还是璟隽公馆，都曾有过一段人尽皆知的往事。

典型如凤凰台，去年初，当它以2万9的价格入市时，真的是申花献嘲，南星腾笑，甚至有人喊出“以人民的名义流摇你。”

印象很深，凤凰台领出首张预售证时，直到登记结束数日，迟迟未公布登记人数。以至于之后的一两个月里，市场讨论的热门话题之一就是，凤凰台究竟网签了几套。

首开至今，凤凰台前后领出7张预售证（含2张排屋），全部流摇。据克尔瑞数据显示，首开当月凤凰台只有38套网签，之后每个月陆续续几十套成交。

整个去化全靠续销。相比摇号选房，续销难度增加数倍。

谁能想到，一年之后，凤凰台东北方向约1公里的杭语蓝庭开盘，竟火成这般。

杭语蓝庭与凤凰台有本质上的差别吗？并没有。

两盘均为老余杭地王，有未来科技城2.0、南湖概念的衬托。杭语蓝庭到地铁16号线凤新路站，直线约600米；凤凰台到地铁5号线老余杭站，直线也是约600米。两盘价格相似，精装均价2万9。

主要的差别是，杭语蓝庭的开发商更大牌。结果杭语蓝庭从头抢到尾，5个月清盘；凤凰台续销了整一年，高层才售罄。

市北东的璟隽公馆，更是一路艰难。第一次开盘时，因客户太少，搞成了“零登记”，结果被各媒体狠狠写了一笔。全杭州城想买房的人都知道，杭州有个零登记楼盘，叫璟隽公馆。

凤凰台遇阻，在于限价陡然拔高，一二手“反倒挂”，购房者对老余杭又很陌生。

璟隽公馆也同样没有任何“倒挂红利”，更受诟病的是，这一带城市界面一般，东侧又紧贴高铁，并且板块供应量很大。

2016年至今，市北东前后共出让了15宗涉宅用地，总可建面积近147万㎡，按套均120㎡计，可售房源量高达1.2万套。放眼望去，全是在售/待售新盘。

单看产品，凤凰台和璟隽公馆其实都算用心。

比如璟隽公馆是全精装交付，装标也不比现在低。但市北东贴高铁一侧在售的新盘，这一两年主流是精装、毛坯混合。

再比如凤凰台，容积率才1.5，带地下地上双精装大堂、人脸识别，精装也是从中央空调、地暖俱全。

同一板块，相同限价，产品也无本质不同，命运却有霄壤之别，让人嘘唏不已。

PART 3

如果可以，凤凰台和璟隽公馆推迟到现在开盘，是不是也会是“几千人同摇”的盛况？

同样，前后行情对比，我们是不是也欠运河双子星、绿都金科·和宁文华和杭州大家这些盘一次“狂撩”？

品质都很有看点，可起初就是卖得没那么火。

去年9月，运河双子星首开。与桥西核心区就隔着条留石高架，旁边是运河湾旅游综合体，高层预计开4万，在业内看来，完全有爆红的潜质。

最终，高层只批出3万8，比预期还低了2千。可除了首开人气不错外，之后几次加推，去化都一般。“摇不摇？”“摇到了买不买？”从购房群的聊天气氛就能看出，大家的内心有多纠结。

天阅云合源因为有一线运河洋房，倒不曾流摇；全高层的风尚望和湾，5次加推、2次流摇，虽然每次通过续销，也能很快售罄。

还有杭州大家，最初也无法实现开盘当天“日光”。

看过样板房的人都知道，杭州大家的品质、装标，哪怕跟当下5万+、甚至6万的豪宅相比，都不逊色。

单是样板房的细节、设施设备及用材，就能看出大家对品质要求有多高。尤其适合自住，可在炒房成风的大环境里，一切都被量化为倒挂有多少。

还有祥符的绿都金科·和宁文华，除了首开跟二次加推外，之后的5次加推都没摇号。

摇号人数从首开的694户（中签率34.8%），降至加推时的159户（中签率78.6%）。最少的一次是今年3月加推，126套房源，28户登记。

论地段，桥西一路之隔，传统城西生活区。论品牌，金科是国内品质翘楚。论品质，gad+朗道国际的设计、大玻璃外立面、恒温泳池会所，装修上还标配洗碗机、电热毛巾架、智能马桶盖。怎么看，都是一流的改善之选。

但或许还是因为“倒挂得不明显”，购房者好像一直对和宁文华兴奋不起来。

直到今年“疯狂5月行情”的到来，大家才恍然大悟，运河双子星、和宁文华也陡然升温。像运河双子星最近两次加推，中签率最高才35%；和宁文华虽不用摇号，但这两个月的销售业绩板块第一。

PART 4

这些楼盘迥然不同的命运，究竟是怎么被行情与人心播弄的呢？

第一，入市节点不对。

就说凤凰台，如果入市节点晚个半年或一年，等杭语蓝庭这块地出让时（去年6月出让）再开盘，或许就不会因为2万9的价格，成为众矢之的。甚至连带它的排屋，都会遭疯抢。

毕竟，杭语蓝庭地块楼面价就超2万，比凤凰台还贵了3千一平。

有多少参与杭语蓝庭摇号的购房者，像老冯一样，曾经因为价格一度“瞧不上”凤凰台，最后真香的。

现在的杭州，总价300万还能买稍微核心地段的新盘，选择余地很小。一年前，300万还能摇两次华夏四季呢。

第二，同一时期、同一板块竞品楼盘众多。市北东一带就很典型，能选择的新房太多了，璟隽公馆零登记事件发酵后，立马成为竞争对手重点打击对象。

今时不同往日，大众获取信息的渠道多种多样。无需多言，各种不利消息已是满天飞，想瞒都瞒不住。

第三，市场大环境的变化。去年杭州房子难卖，多少跟市场大环境有关。今年虽然出现了疫情这只“黑天鹅”，但自4月起，楼市热度简直可以用飞速窜火来形容。

4月新房、二手房双双破万套；照目前的成交节奏，5月二手房很有可能也会破万。

当然，每个楼盘的具体情况又不同。

像运河双子星、和宁文华的高可买性，业界老早就是共识，但购房者接受有一个过程。而凤凰台、璟隽公馆，因价格急升或硬伤过多，当初被所有人唱衰，现在仍充满争议。

《新喜剧之王》上映后，大家都说：我们欠星爷一张电影票。回想起来，我们又何尝不是欠了这些楼盘一次“撩”呢？

当然，所有这些感时伤怀的情绪，只能放在5月杭州这个时空去抒发。

或许再过半年一年，回头来看，不是我们欠凤凰台和璟隽公馆一次“万人摇”，而是5月的行情太过癫狂，以致所有的标尺都被扭曲。

再说回文章开头，那位感慨“这是中国房地产最最好时刻”的房企老大。

据说，说完这句话，他不是喜悦，而是一脸担忧。当行情如脱疆野马狂奔时，有些人本能地意识到：改变的时刻或许也临近了。

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