不知不觉，一年一度的315国际消费者权益日又即将到来。
每年的这个时候，媒体曝光、黑榜揭露、消费者利益受损等等新闻话题便十分热门。
我们知道，消费者的权益是严格受到法律保护的。商人逐利可以，但违法逐利、损害消费者权益，不可以！
然而，很多时候防不胜防。虽然消费者的防范意识在不断提高，但时代在变化，各种套路层出不穷。
买房置业、动辄百万，是很多人倾尽半生积蓄购置的“大家当”，当遭遇漏水开裂、延期交房、烂尾、物业不作为等问题时，很多购房者都会忧心忡忡。
为了尽量避免出现这样的情况，今天我们邀请了业内资深的专家一起来做这场直播，来聊一聊买房子的那些事儿。
热烈欢迎今天参加心直播的三位，分别是：
《清秋短评》主理人 眉锁清秋
行致盛专业地产营销机构董事长兼CEO 李晓桃
浙江中原物业顾问有限公司 董事总经理 朱凌
嘉宾1：眉锁清秋
《清秋短评》创始人
①这次疫情下来是，杭州的表现确实可圈可点，全国不少其他城市都纷纷表示被杭州圈粉，认为这个城市安全可靠有幸福感。那您觉得，接下来会不会出现一波杭州行情？对于购房者而言，您觉得现在买房的好时机吗？
我个人觉得疫情是突发的事情，它考验的是政府的一个执政的底色，它的应急的能力。
因为杭州市区里面包括政府的表现比较务实，比较高效，而且也用了种数字经济的高新的技术手段去辅助城市的治理，所以将会吸引更多的省市之外的人才加速流入杭州，也会获得更多的一些机会和资金的青睐。
杭州这些年的无论是政治、民生、经济、人文都有很大的发展，已经到了正轨，有很多的数据我们可以关注到。
对比根本的人口数据，从2015年开始，整个城市都在快速的增长，这些年的人口的流入，大家都是耳熟能详的一些数据了，12万、17万、28万、33.8万，去年是55.4万，我刚刚写过一篇，杭州已经获得了人口净增长，应该是在42万，广州大概是在41万，所以很明显，这是一个优质的城市，杭州时代已经到来。
在这样的一个背景之下我们看到先有产业后有人，基建资金这样正向的循环形式，我们到了一个非常好的高速发展阶段。整个杭州未来的楼市表现都是漫长长牛的姿态，所以在这样的一个情况下，不用担心说这样的城市它的楼市会往下的一个表现，反而担心优秀城市会有这种武汉生病求国复出之后的集成性的上涨。
所以在这样的一个城市，你应该尽快的去争取一些购房的资格，包括去归拢一些购房的资金，然后尽快在这样的一个优质的城市里去置业。
如果说要给一个时间背景的话，我建议尽量在6月份之前，去尽快的把房子买好，这是我个人的一个意见。
②受疫情影响，很多地方都出现了延期交房，杭州也不例外，甚至有些楼盘两年后才交付，也下达了延期交付的通知，您如何看待这一现象？这样的延期交付您觉得合规吗？
这两天我去了一些楼盘，发现确实是一个普遍性的一个现象。
农民工的兄弟，在3月份的时候都已经基本上开始上班了，而且中国人其实还是很注重这样的一个春节的传统节日的，按照以往这件事没有以前，2月份往往都是休息的，因为很多的基层的员工他的家庭都比较遥远，他可以有一个充分休息的时间。
所以本质上来说，如果对生产建设单位有影响，往往也就是一个多月的事情。
但是有很多人说我的房子一年半两年多后才能交付，所以我个人理解是国家社会给他发了福利，很多企业说有福利干嘛不拿，就这种心态。
我只能说是合规，但不合理。这个东西没有办法去硬性的去切割去规避，除非是地方政府很精准的去调控。
如果是我个人的意见，我觉得应该更加的细致，应该做出一些更明确。
③ 许多的房产媒体经常都会收到业主的投诉，很多时候会出现，“买家秀”和“卖家秀”货不对板的情况。也许不是很大的原则性问题，是销售在推销的时候，用“套路话”的修饰，将楼盘的缺点隐藏起来，凸出优点。普通消费者在购房时候，应该如何火眼金睛辨别房产销售的套路呢？
现在的房产销售，你去案场其实发现他们会有一个标准说词。
他是希望把这个说得更加的红利、尊贵一些，我觉得作为一个消费者，首先你应该有一个成熟的心态，我们是去买房子的，又不是去买皇宫的，你应该知道他可能是对自家的产品有了一些稍微夸张点的说法，但是你自己的一个心态首先要有调整，这样的话等到以后交付，包括以后实现的时候，不至于有这么大的一个心理的落差。
第二，你不要去听那些修饰性的一些东西，你去问他实在一点的，比如说地铁有没有地铁多少远几百米，有没有学校？有多远？你的外立面是涂料还是石材的？
还有一个就是更多的就是去结合城市的区块规划，再去看一些实质上的东西，他可能在说法上会夸张，但是作为整个城市的规划设计师，他们在做这些单元性的控制性详规的时候，它是比较科学的发展方向来看区域发展的。
所以我们去买房子投资往往就是去看前瞻性，然后现在没有的以后会变，又在变中求什么？这个是我们投资的最重要的一个目的。
所以你自己多去实地去跑跑看，晚上去也可以多去几次，1000多万的房子，几百万的房子，多去看看，多去学习一下，这个是应该的，还是要对自己的资产负责。
还有一个我个人有个性格，多向一些比较认可的一些老师去请教，然后一些行业里面的前辈去虚心的去学习，但是不要去问那些小白和那些完美主义者，因为小白和完美主义者你房子买不了，最后你可能是丧失的是发展的机会。
总之，要用一些更科学的眼光来看待这样一个城市的发展。城市发展包括人口、产业，它是有自己的一个规律和一个基本的经典，你要看看它为什么到了今天，是什么因素推到今天？于这些因素怎么作用？把这个城市做到一个什么方向？什么样的一个进化？
所以在大趋势当中去寻找一些投资机会。这样你的成功的概率会更加大一些。
这个是我个人的一些心得。
嘉宾2：李晓桃
行致盛专业地产营销机构董事长兼CEO
①进入三月以后，杭州楼市似乎一下子就苏醒了，土拍挂牌恢复，成交热度上升，甚至新房成交量也立刻上去了，您觉得，今年，杭州楼市的“金三银四”还会如约而至吗？
如果是2月份来问我这个问题，我觉得可能我会跟你说挺担心的。但是今天是3月13号，我想还是我现在来看这个问题，说实话三四月份我是挺有信心的。
首先确实最近在很多售楼部有很多戴着口罩来看买房的客户，同时我们也发现其实他们的下单的速度加快，这个是也可以说是我们没有想到的。
最近其实房地产市场也有不少的现象，比方说我刚才说到的人比我们想象的看房的人要多，然后成交也是趋旺。同时土地市场也是开发商拿地踊跃，预售证的申领速度也加快了，同时还有很多房子中签率也是比以前低。
我个人是觉得疫情过后会有几方面的情况：
一个就是我们杭州的城市优势进一步的凸显了。杭州在这次疫情当中，其实政府有一个非常好的表现，所以大家都觉得在杭州安一个家是一个非常好的事情。
第二好，杭州也出台了非常好的人才资本政策，比方说顶尖的人才他能够200万的购房补贴，大学生也都会有1万元的住房补贴，
同时因为疫情，所以政府的房地产政策会趋向相对的宽松，而且在这次疫情情况下，大家都觉得房子可重要了，以前我们说慢点买可能也没问题，现在觉得房子很重要。
所以个人觉得金三银四还是会如约而至的，而且确实2020年的金三银四也会是一个比较好的购房时机。
②我们一直都说，杭州市场不缺购买力。千万级豪宅低中签率都已经屡见不鲜。比如最近的，仁恒滨江园，又是个位数中签率。所以，市面上也有一种情绪，大家都喜欢追着红盘买，先买了再说。但有也有人问，现在是不是买房一定要摇号呢，是不是不用摇号的项目就一定不好？那么购房者到底要怎样去挑选自己适合的项目呢？
关于这个问题，我前两天正好碰到一个朋友，是我一个医生朋友，他跟我说，他说他不要买摇号的。
我问为什么？他说摇号太花时间了，同时不确定性太大，所以有相当一部分的高知朋友，特别是时间觉得很有限的朋友很忙，
平时工作很忙的朋友，可能摇号并不适合他。
但是如果说你有时间同时又希望去碰碰运气，我觉得摇号当然是一个很好的选择。因为摇号的项目基本上跟二手的差价还是比较大，所以能参与摇号是好事，能摇到当然最好，但是适合自己才是最好是。
如果说你会就像我刚才朋友这样的情况，我是建议他不一定去参加摇号，同时其实还是有一些项目，它并不是首次开盘，其实在持续的销售过程中，还是有不错的项目的。
我们要关注的就是品质房、品牌房产，所以我觉得在这种情况下，其实是可以去看一看在续销当中的一些不错的项目。
③近期受到疫情影响，购房者有好几种买房需求被明显放大了。第一种是对于有天有地的排屋的需求，第二种，比如“盒区房”再次成为焦点，因为买菜方便送菜上门。您觉得在接下来的市场环境中，这些放大的购房需求会立即变成行动吗？
其实对这次疫情过后，大家都觉得房子很重要，同时一些富裕家庭，其实他会觉得还是住别墅排屋更好。
所以也有一个朋友最近跟我说，原来有一套郊外的排屋，它基本上是不去住的，但是这次去住了以后就不想回来了。
所以对于富裕家庭来说，可能排屋别墅会是他们一个比较好的选择。
那么对于中产来说，他们也会有一个改善的需求。房子还是要大一些的，最好是能够有个工作室，同时也要有一些休闲的空间，能够放一个跑步机或者是能够有一个影音室等等，我觉得这些也是对他们来说是非常需要的。
那么说到刚需，这一点我觉得他们也会尽快的行动，因为租房其实是很被动的。这次疫情过后会觉得肯定要抓紧买房。
所以最近像我们公司有些酒店式公寓的项目，其实销量也还不错。
所以当然还有一个盒区房，其实最重要的是它周围的配套，那么如果说是有盒区房周围的一些项目，我觉得还是会比较有益，比较受欢迎。
如果我有经济实力，我能够马上去买一套房子，或者去马上改善一下，然后会马上变成行动。
嘉宾3朱凌
浙江中原物业顾问有限公司 董事总经理
①现在新房限价，导致了部分一二手房仍存在价差，有专家表示未来一二手房价差未来将缩小，您认为，接下来，是买二手房的好时机吗？
我们知道今年的疫情来得非常之迅猛，我们杭州政府的反应也是非常的幸福。但是疫情其实也会导致一个非常险性的情况，就是我们的新房交付会有推迟。
我觉得对二手房来讲，其实是一个契机，截止到目前为止，杭州的二手房的挂牌量是103,641套，也就是说，肯定是比新房的供应有更多的选择余地、
第2个关于价差的问题，大家都说一二手价差在慢慢在缩小，但是差价肯定是存在的。我觉得二手房不用久等，又节省时间，对我们新杭州人来讲，其实还是一个不错的选择。
在之前的建筑规范中，我们杭州的房子是有空间赠送的，也就是说，我们之前的房子，如果我买次新房，原来90方就可以做到3房2卫，现在的话，建筑规范中有105方才能做到3房2卫，所以这也是一个比较优惠的地方。
同时，次新房和二手房的学区是比较明确的，这是一个宝贵的定心丸。
②因为疫情影响，各大房企都开通了线上售楼处。直播、短视频、VR看房齐上阵，置业顾问们化身网红主播在线卖房，包括现在杭州已经开始了线上选房。您认为未来“线上营业”会成为主流趋势吗？
我们浙江中原的一手房，在一二月的1号到19号期间，一共卖了21套的成交，21套里面有大量的房子是集中在700万以上的，其中有一半的客户是通过线上的落地，就是交定金，去完成购买的。
这是一个显性的现象，因为我们的销售置业顾问在回访中，大量的客户都是在年前甚至更早的时间，多次来到过现场来看过房子。
房地产俗称不动产，它是大宗交易的，本质其实是需要多维度的考量才去下决定下单的行为。我们通过线上这些这些工具也好，其实都是新型工具的信息效能的提升。也就是说信息效能会促使我们未来在购买行为中会越来越快、越来越高，他们不能改变我们营销的本质。
营销的本质其实是两端，一端，我们认为价值的房子、有价值的房子、不后悔的房子，它其实是包含很多价值点的，有配套、有教育、有产品本身，同时要去看它的品牌的要求。另外一端就是要通过优质的、专业的且全闭环的服务，达成消费者最终满意的购买行为和决策。
这点是非常关键的，所以短期或者我认为相当的时间它是不能取代的，它只是一个工具的进步和工具的一个提升。
③无论什么时候，学区都是许多家庭买房必须要考虑到的问题。昨天，杭州民办锁区政策正式官宣，有人说出了“民办学区房”的概念，在您看来，新政会对杭州的房产市场有哪些影响？
这个问题要分三个角度去回答，如果是从政府角度来讲，我觉得这个是功在千秋，非常棒，要给杭州政府点赞。
如果是从家长来讲，对他们来讲应该是比较崩溃的阶段。特别是就读小学的家长。
对整个9年制的一个优质的学区房来讲，应该是好事，因为它会越来越贵。
我也从代理角度给大家做一些分享，我们知道西湖区是属于教育集中的比较优质的区域，但家长如果在换房的时候，考量主城区的学区情况下，我自己更觉得拱墅区是首选。
因为西湖区的二手房，我们不能说它是老破小，主要是因为它很贵，价格已经在金字塔尖了，
拱墅区相对来说还会有一些好的学区的产品是可以供大家选择的，大家不妨去关注，我就不具体讲哪个、产品了。
然后还有一点我觉得还可以关注，萧山和余杭。我想这些信息可能对大家有一点点帮助。
结语：
房子，对于大多数工薪阶层来讲，应该是一生中昂贵又重要的消费品，动辄数十万上百万，甚至数百万的交易额，对于置业者来说都是不小的负担。但买房并不容易。我们不仅需要有足够金钱去购买，还需要有足够的知识去挑选。
最后还是要和大家说，在买房这件人生大事上，一定要多一点谨慎，可以听一听专业的意见，但一定要从自己实际需求出发。
感谢聆听，感谢分享！
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