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“心直播”第六期丨315楼市奇葩说——购房协议如何避坑，金牌律师有话说！

每年的315，央视等各大媒体都会对消费领域的违法违规现象进行曝光，而这个时候都是各大企业的一次“大考”。

今年，尽管因疫情的影响，“央视315晚会”已宣布延期。但在这个特别的日子里，维护消费者合法权益的脚步并不会停止。

在线上，凤凰网房产各频道、站点早已就315开展了各类主题活动。作为房产栏目，我们也为此开辟了“315楼市奇葩说”直播节目。

近几年，楼市惊现“纸板门”、延期交房怪雾霾、塑胶人工湖等质量、交付问题。因此，“315楼市奇葩说”将会从新房、二手房、租房、验房等多角度就房产中大家遇到的侵权、质量等问题进行曝光与探讨，更有律师专场就法律问题进行答疑解惑。

本期心直播是“315楼市奇葩说”的律师专场，我们特别邀请了浙江君策律师事务所高级合伙人陈焕柱律师，浙江匡智律师事务所占俊律师，主要就“购房协议该如何签订”为主题，教大家在购房前如何避坑，购房后如何维护自己的合理权益。

买房应从何时开始关注未来可能涉及到的法律问题

讨论一：这几年，杭州楼市十分火爆，千万豪宅要摇号，刚需红盘动不动就上万人摇。摇到房子的人，基本都是“闭眼买”，拿着合同大笔一挥就完事儿了。这也造成很多业主都是等到合约签订后，甚至是到交房时才发现合同有坑，所以也因此能看到一些维权事件。想请问下两位律师，买房的话应该从哪一步开始就要注意相关的法律问题，如何在法律层面尽可能地保障自己的权益？

陈焕柱律师：买房应该在开发商宣传的时候就应该关注相关的法律问题。首先得从规划设计、商业配置等方面看其宣传是否属实；其次，了解开发商的资信很重要，大开发商风险较低，小开发商资金链容易断会造成无法交付、办理产证等问题，在杭州也发生不少这样的案例；第三，签订合同的时候，不管是认购合同、买卖合同及附加协议等内容一定要认真仔细查看，其中开发商可能会暗含霸王条款或加重消费者责任等协议，谨慎签订。

占俊律师：我先就开发商的资信问题做个补充。大家可以提前去查询开发商及其大股东的涉诉状况，如果开发商有多笔大额债务没有履行的，那这个房子千万就不要买了，弄不好办房产证以前，开发商的房子就被其他债权人申请查封了。

对于小区配套的学校、游泳馆、超市等配套，不能尽听开发商的宣传，应去相关部门求证。而小区的绿地、喷泉、停车位等规划，请务必在合同中写的清清楚楚、明确到位置、面积、高度等细节，否则这些可能只存在于宣传册中了。

讨论二、有朋友抱怨说买房都是限时的，1分钟选完，5分钟走完流程，签订认购合同的时候根本没有时间去细看合约条款，签了后才发现有问题。那像这种情况，可以毁约拒绝合同进行吗，或者说有什么更好的处理方式？

陈焕柱律师：首先，还是需要提醒购房者在签订签合同之前还是应该看清楚，看清楚了觉得风险自己可以承受，那么再签，没有看清签了，后面再反悔那么势必会比较被动。其次，已经签了认购合同，交了购房定金，觉得价格太高想要反悔，也并非绝对不行。如果合同中出现了对消费者极其不不利的条款，消费者有权要求解除合同。不过，这个具体问题具体分析。

 但是一旦购房者发现后续正式的商品房买卖合同条款对自身极其不不利的时候，一定要以书面的形式提出异议，并表达继续磋商的意愿，而不是断然拒签，否则定金容易被没收而无法归还。

占俊律师：法律推定每个人都是理性的，不会签订对自己不理解的协议的，所以一旦签订协议，协议就具有法律约束力，非特殊原因不可以毁约。对于这个问题，我建议带一名专业律师和房建人员去购房。作为非专业人员的普通购买人，自然不可能在短时间内发现合同的问题，那就只能由专业人士在最短的时间内发现问题。

买房合同的坑 最容易出现在哪里

讨论三、正式的商品房买卖合同，是交易的重要凭证。2018年的3月15日，浙江省更新了《商品房买卖合同示范文本》，在装修、交付条件、房屋质量及保修责任等都做出了新的规定。全面、细致又公正，是不是意味着只要按照示范合同文本备案的合同就不会存在问题？

陈焕柱律师：如果按照范本签约，可以保证不会有大的风险；但是针对范本开发商为了维护自身的利益通常是会通过补充协议的方式，约定对自身有利的合同条款。这样一来，范本合同就又变成了非标准的合同。

占俊律师：示范合同只是将可能遇到的各类常见问题做了罗列和风险规避，但每个小区的情况千差万别，一把钥匙是不可能开100把锁的，所以购房人不能对示范文本抱着100%的信任态度。

讨论四、虽然有了合同范本，不少购房者发现合同里的坑并没有减少，尤其是附加协议，附加协议中最容易出现对购房者不利的因素有哪几个方面？

陈焕柱律师：补充协议对购房者约定的不利因素可以说是全方面的，开发商制订的格式条款都非常严密。涉及到房款的交付、交房及房屋质量的约定、规划设计等等，一般补充合同的前面一段都会用黑体字标注，补充协议的效力优先于示范合同，这也就是说补充合同完全可以改掉示范合同条款。

讨论五：在商品房买卖合同中，你们印象最深刻的“奇葩”协议有哪些？

陈焕柱律师：“奇葩”协议呢，一般分为两种，一种就是刚才提到的通过补充协议提出的霸王条款；另外一种的“奇葩”协议就是属于开发商粗心大意造成的了，比如户型户反了，购房合同上写这地下12层之类的。

占俊律师：1、约定绿地、喷泉、停车位、游乐园、大门朝向等内部设施的位置、大小、高度等可由开发商自行调整。2、约定购房人违约付款的，按照日万分之五赔偿开发商；开发商违约交房的，却只按照日万分之一的标准赔偿购房人。

讨论六、有业主和开发商签订完合同后，其他业主发现了主合同和补充协议都有问题，所以在抗议要求开发商整改。如果别的业主成功了，他是否能享受同样的待遇呢，还是只能按照自己签订的合同来？

陈焕柱律师：这里面可能就涉及到一个集体诉讼的问题，我国民诉法对集体诉讼并没有规定，只规定了共同诉讼，如果共同诉讼一方对诉讼标的有共同的权利义务的那么经承认可以享受同等待遇。但是实践中的多的是类似情况，并不是由对诉讼标的有共同的权利义务，因此基本上就是一事一案，但是情况类似，结果基本也就类似，严格来说还是要按照自己签订的合同来的。

占俊律师：若其他购房人就普遍性问题与开发商协商成功，自己是可以要求开发商给予同等待遇的。虽然消费者权益保护法规定经营者应当公平对待每一个消费者，但这个公平只是大体上的公平，而非一模一样。

精装修的坑，早在销售前期就埋好了？

讨论七、杭州已全面实行精装交付了，所以开发商对交付的精装标准在预售时也会进行公示，销售也会说公示里的东西交付的时候都会有的。但一般购房者都不会注意到，在公示内容中有类似“本宣传内容仅做信息提供，不作为开发商承诺，最终以政府批准文件及双方签订的买卖合同为准”的一行小字。这是否意味着开发商可以在买卖合同里随意进行变更，这样的公示是否具有法律效应？

陈焕柱律师：杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室于 2018年9月19日出台了《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》，其中第9第10条涉及了精装修，但是这个通知仅仅是政府管理房产销售市场的一个政府规范性文件。这个规定可以说是管理性规定。但是因为效力层次太低，不属于行政法规，可能很难认定为效力性强制性规定，再加上这个规定仅要求公示，并没有明确最终装修标准以公示为准。司法实践中，恐怕又是一个漏洞，开发商在合同中可能会存在变更的问题。这么分析的话， 这个公示的主要作用在于安抚人心了，恐怕并不具有法律效力，最多就是因为违反规定被主管行政部门予以行政处罚。

讨论八：如果，开发商在商品房买卖合同里的精装标准与公示的不一致，应该以哪个为准？

占俊律师：依据《消费者权益保护法》的规定，经营者有义务提前告知与消费者权益相关的所有事项，且必须与消费者协商有关事项，不能独自做主更改。装修的标准任何一项内容的变更，都应当经双方协商，开发商是不能单独决定的，另外即使授权开发商单独决定了，开发商也必须履行告知义务。法律对经营者作出这些规定的原因是相对于消费者，经营者是处于较为强势乃至非常强制的地位的，若不对于权利进行一定的限制，势必损害消费者整体利益，不利于整个社会经济的和谐稳定发展。

讨论九、我们注意到在开发商的装修公示的下方还会附加一句话，类似“如果文中信息变更，开发商不另行告知，由售卖人自行向相关单位确认。”如果开发商进行过变更，是否涉嫌虚假宣传或者消费欺诈？

陈焕柱律师：这个认定为虚假宣传有争议，恐怕需要最高院通过司法解释或者指导案例的形式来明确了。

讨论十：如果一旦对簿公堂，消费者如何取证？像电话录音或非公开拍摄合法吗？

占俊律师：对于如何取证，要展开说说一天一夜也说不完。最简单的方法就是从买房当天开始就不间断的录音，购房人和客户、经理所聊的每一句话都录下来，保不准那段话就用得上了。而且，特别是在购房前客服对购房人所说的话虚假成分最大，录下来，一旦诉讼，作用肯定非常大。

陈焕柱律师：消费者取证不能侵犯他人隐私权和肖像权，防止侵犯隐私就是避免在个人私密场所及谈及个人话题，防止侵犯肖像权，电话录音要注意明确对方的身份。

讨论十一：聊了这么多新房的，我们再来谈谈二手房。签订二手房买卖合同的话，需要注意哪些问题？

陈焕柱律师：对购房人来说，需要查看房屋的产权（看看房产有没有权利瑕疵，比如被查封、抵押的）；要看看卖房人的资信情况（有没有拿了钱就跑路的）；房屋结构朝向如何，有没有质量问题；房屋有没有租赁合同关系的存在等。简单说围绕支付房款、实际交房、办证这些环节都需要考虑安全性。

占俊律师：补充几点，第一，必须与产权人签订合同，另外还有产权人的配偶。若无配偶的，让产权人出具一份单身、离异证明。第二，若产权人年事已高或者不识字，请一定让产权人的所有子女一同签订买卖合同。若无子女的，请让其出具一份无子女证明。第三，可以明确约定高额的违约金，如此可尽量降低二手房产权人一房两卖的风险或者要求他的亲戚、朋友来做担保，担保若二手房产权人不能按约交付房屋的，其亲戚、朋友就承担违约责任。

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