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4月杭州二手成交创近十月新高 挂牌量反增至7.4万套

(作者：江公子，本文转载自微信公众号“层楼”，凤凰网房产已获授权)

8833套！

近十个月新高！

刚结束的4月，杭州市区（含富阳、不含临安）二手房交出了一份亮眼的成绩单。这一数字，甚至比3月还多了83套。

今年杭州楼市的“金三银四”，热度之高，全面赶超传统的“金九银十”。

然而，成交火爆的另一面是，杭州二手房的挂牌量反倒环比大增，回升到7.4万套的天量。

就像《权力与游戏》里的死人军团，无论你能手刃几个，都只会越杀越多，不知疲倦地向你涌来，让你陷入不知所终的绝望中。

冷暖交锋之际，二手房买家愈加焦虑。“再观望一下，还是立马下手？”这般两难的内心戏，一天能上演好几回。

PART 1

4月初，朋友老周挂牌了1个多月没成交的城发云锦城，以223万的总价顺利出手。

90㎡毛坯边套，挂价230万。老周心理预期的底价是225万，几番协商最后让利了2万。而在3月，客户能承受的最高价还只有215万。

短时间内，买家的总价承受力，加了8万。

算上增值税等税费，买家实际入手单价超2万6。“还挺意外的，赶上了这波小阳春。”

整个4月，除了清明小长假期间成交受影响，二手房市场表现依旧火热。

有19天的时间，日成交量在300套以上。

余杭、萧山贡献了近一半成交量。我爱我家数据显示，4月余杭区成交量占比达到了31.83%，萧山区占比15.52%，均比3月涨了2个点。

往年，90㎡以上的二手房因为总价高，成交占比普遍偏少。但从我爱我家的数据上看，今年4月大户型成交量有一定程度上涨。

比如140-200㎡这个户型段，3月占比4.42%，4月增加到5.22%；200㎡以上的从3月的1.87%，涨到4月的2.5%。

成交总价上也能看出端倪。450万以上的二手房，成交比例增加了1.07%。这个价位段，能选择的新房可是不少。

别看增加的比例不算高，4月的成交量可是近10个月新高，从套数上看多了不少。

光是已知的千万级以上豪宅，4月前10天就有15套成交。

九溪玫瑰园成交了1套350㎡，总价3000万；城市之星成交了2套，总价均为1670万……

PART 2

成交量创新高有多方面因素影响。

首先，新房市场摇号难度增加。开年以来，短短2个多月接连3个“万人摇”，速度之快超乎预期。

原本买房难度不高的楼盘，今年中签率大大降低。

像是大江东的滨江新希望新城未来海岸，最近一次加推，中签率只有12.6%。去年中签率最高有91.4%，基本只要楼层不太挑剔，都能买到。

临平山北的上坤山语四季，前些天加推，1675户登记。比首开登记数多了4倍，中签率立马降低。

屡摇不中的购房者，放弃新房投奔二手房。

其次，土拍市场热度传导。开年后一场接一场的土拍，让人肾上腺素直线飙升。普通购房者的情绪被调动，索性直接买套二手房。

虽说中央政治局再度重申“房住不炒”，但二手房市场的反应普遍有滞后性。

再有就是得益于学区房。每年3、4月份历来是购买学区房的旺季，动辄8、9万的名校学区房，家长们抢得不亦乐乎。

“总价300来万的房子，压根不敢挂外网，朋友圈发发就有好几组客户抢着要。”主做学军一带学区房的小谢说。

行情好了，中介也忙得团团转。

“我在陪客户签约，晚一点联系你哈。”一个多礼拜前，我找城东相熟的中介想了解下行情，一直等到晚上8点才有空回我。

末了不忘提一句：有朋友要买房的话让他抓紧买，现在还能挑一挑，一拖好房源又没了。

我统计了下，至少有15个板块，4月二手房成交量在百套以上。常年热门的三墩、下沙、朝晖，火力依旧。

余杭自不用说，大多板块成交都超百套；萧山集中在南部新城跟北干。此外，主城区的九堡、浦沿4月成交也不少，均价3万以上。

PART 3

成交量创新高的同时，挂牌量还是只增不减。

截至4月30日23:00，好找房平台显示，杭州市区挂牌的二手房源量已有73637套。3月中旬时，二手房的挂牌量还只有69000来套。

虽然二手房挂牌量一再增加，但市场正情绪上头，二手房价还没有异动。

毕竟现在还没有完全进入买方市场。换句话说，挂牌房源量再多，只要大多房东不肯降价卖，那么总体价格下降有限。

举个例子你就明白了。

我爱我家的数据显示，4月单盘成交排行榜中，广厦天都城以57套成交排名第一，均价19612元/㎡。这个价格比新房还贵3300元/㎡。

还有一个现象是：卖房置换的人多，但房东不愿低价出手。

粉丝群里的小吴，最近挂牌出售景芳的二手房，50多㎡总价220万。4万出头的价格，差不多是市场价。

小吴卖房的原因就是想置换新房，不然两套房子按揭压力大吃不消。去看房的人有，出价最高的一组客户愿意216万拿下，仅比报价低了4万，但小吴还是犹豫了。

一来，他觉得自己房子楼层好，这个价格已经是市场价，不愿意低价卖；二来，便宜点可以，但首付得相应提高。不然买新房了首付还得凑。

小吴的现象不是个案，老周卖掉云锦城的房子，也是为了去滨江置换一套新房。

好些中介在推荐“高性价比”房源时，往往会附带一句：房东新房已看好，降价急卖。

但仔细去了解一圈后发现，价格上也没那么大优势嘛！说降价XX万，那都是跟市场巅峰时候的价格比，降价了差不多还是市场价。

实在心急，必须在多少天内卖掉，不然涉及违约的，房东才会在价格上做大的让步。

大多房东的心态是，新盘什么时候开还没个准信，现在能不降价就不降，不然就亏了。

PART 4

不过，房东的心态可能得调整。

因为很快，杭州将会有一波新房接连入市，其中不乏热门改善红盘。

像是古翠隐秀、滨江金地御品、保利诚品、安徽置地凤起钱潮、中海云宸等，预计5月都要开盘。

加推楼盘就更多了。据《层楼》不完全统计，5月杭州预计57盘开盘，23盘首开，是今年以来推盘量最多的一个月。

且不论摇号难度，这至少意味着，市面上的选择正在越来越多。

这波小阳春行情缔造的“银四”已经过去，购房者更关心的是，接下去的二手房行情会怎样？

有几个指标需要重点关注下：

第一，除热门红盘以外的新盘，中签率及实际去化情况。

在大行情下，免不了有楼盘会“浑水摸鱼”。前些天，就有楼盘新领预售证价格下调了1200元/㎡。下调的主因是户型大总价高，市场承受力有限。

第二，土拍市场。是继续疯狂还是略微冷静，直接影响后市。

去年下半年二手房行情降温，很大程度也是受到土拍影响。

第三，房东心态。4.19中共中央政治局重申“房住不炒”后，还是有部分房东受影响，愿意降价卖房。一旦降价幅度大幅增加，整个趋势很快会被逆转。

就像现在，购房者虽然很焦虑。但也有人明确表示，要等等看后市。

“二手房价的‘水位’已经很高了，再涨那就继续摇新房，至少新房限价。”

“银四”的火热行情还能否延续，目前尚无法断言。但从往年经验来看，每年7、8月天气最热时，往往会是二手房市场淡季。

再加上天量挂牌+密集新盘+政策护航，二手房市场的天平，正在变盘的边缘！

备注：数据来源于透明售房网、好找房、我爱我家

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