频道导航

2018中国商业地产市场年报：如何实现高质量发展？

在启程迈向新时代的当下，这值得每一个有志于深耕商业地产、提高城市文明、提升全社会价值的人士去探索、去深思。

随着中国经济进入新常态，经济巨轮将以更加崭新的面貌和更深厚的底蕴引领世界经济的潮流，迈向高质量发展阶段已成为共识，人民群众也期盼着更美好的生活。当下，中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段，商业消费发生着新的量变和质变。对于商业地产而言，这无疑意味着新要求、新机遇，也赋予了所有商业地产开发者更加不凡的使命。

不过，经过了地产上半场波澜起伏的孕育和洗礼之后，今日的商业地产格局已经大不相同。变局、争端、牌面、牌底、规则等，均今非昔比，商业地产必然面临着更高更新的发展局面。如何走好商业地产市场的高质量发展之路？在启程迈向新时代的当下，这值得每一个有志于深耕商业地产、提高城市文明、提升全社会价值的人士去探索、去深思。

商办市场

整体表现回落，供应过剩压力仍存

2018年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。当然，在发展阶段的转换期间，行业会经历一段阵痛期，这就需要各类市场主体不断调整自己的战略目标和发展策略，积极采取应对措施，善于在挑战中发现新机会。

商办市场表现

投资、新开工、销售面积均同比下降

图：2013-2018年1-11月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

商业地产开发投资额同比下降明显，新开工同比小幅下降。2018年1-11月，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%，其中商业营业用房的占比下降2.5个百分点。新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，同比下降2.4%，商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来占比持续下降，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。

从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。

其中，在商业营业用房市场，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。

在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。

商办土地市场

整体供应过剩，三四线土地市场有所升温

商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。2018年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%；2018年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，较2017年1-11月下降6.7个百分点。

一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

消费赋能

消费空间持续释放，驱动商业地产升级迭代

商业消费的变化驱动着商业地产的发展。今时今日，中国经济已从昔日的三驾马车并驾齐驱变为如今消费“一马当先”。2018年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率是78%，比上年同期提高了14个百分点。在当前的经济背景下，消费有望延续一马当先引领中国经济增长的势头。我国的个税改革正稳步推进，尤其是随着9月20日《中共中央 国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》的出台和落实，展望未来，消费仍然具有强大的动能。我国正逐步实现经济社会的高质量发展，不断满足人们对经济、文化、社会、生态等方面日益增长的需要，而这一过程，就意味着消费逐步释放其巨大的潜能。商业地产是消费的空间、是商务公共空间。有什么样的消费、有什么样的商务，就应该有与之相适应的商业地产，消费从根本上决定了商业地产的发展趋势。探究商业地产发展方向，必须先摸清商业消费市场的脉动。

商业消费的趋势演变

消费升级呈现五大风口

就当前而言，消费的量变呈现出三个特点。一是总量大，2018年1-10月份，我国社会消费品零售总额309834亿元，预计全年社会消费品零售总额有望超过35万亿元。二是增速依然处于高位，今年前10个月社会消费品零售总额同比增长9.2%，比同期GDP增速高出2个百分点以上，比同期固定资产投资（不含农户）增速5.7%则高出3.5个百分点。三是对中国经济增长的贡献大，远高于投资和消费。展望后市，由于消费的意义突出以及时代发展的需要，消费依然将扮演十分重要的角色。

进一步从消费的脉搏来看，主要是体现消费升级的商品销售增长较快，对消费总额的增长起到了较大的拉动作用。今年10月份，限额以上单位通讯器材、化妆品类商品同比增速分别比限额以上单位消费品零售额高3.4和2.7个百分点。1-10月份，限额以上单位化妆品和通讯器材类商品均保持两位数的较快增长。

总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势。

即人格型消费——自我觉醒和自我突破的消费；生态型消费——走出美丽，吃出健康，活出精彩百态人生；社交型消费——“人以群分”，深度链接虚与实两重消费场景；情感型消费——乐于为情怀埋单；体验型消费——商业突围“利器”。

不停地探索和满足消费者的需求是消费的初心，也是商业、商业地产等各种消费形式得以发展壮大的生机。根据消费趋势进行有针对性的布局，或将获得商业上的成功。如果一种消费业态或商业模式，能同时根据上述两种或两种以上消费趋势进行深入布局，那必将形成叠加性风口，焕发出巨大的商业机遇。而深入观察购物中心、商业街在定位、业态、布局等方面的发展趋势后发现，其最新态势与上述五大趋势若合符节。

购物中心发展态势

体验、跨界、智能形成潮流

商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。购物中心作为当前商业地产的主力形态，其发展轨迹受到了商业消费的巨大引导。一方面，购物中心与消费者的联系十分紧密，是消费端的前沿地带，对商业消费变化信号的捕捉最及时最强烈；另一方面，购物中心是大型品牌商业地产开发商布局的重心，是开发商新进入一个城市的重要砝码。在这样的局面下，购物中心也在经历着一系列进化和变革。

购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及业态选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。

商业街发展态势

多元化、个性化并存，重在特色化

商业消费的趋势演变，还将深刻影响商业街的发展。商业街作为当前商业地产的重要形态，其发展必将受到商业消费的巨大引导。尽管商业街的形式和主题多种多样，呈现出日新月异的丰富变化，但是万变不离其宗，商业街都是依赖消费而生的。没有消费力，没有目标消费人群的参与，一条商业街只能是一条空街、一座空城。

面对零售商业的不断创新以及消费客群消费行为的转变，商业街面临的外部环境已经发生巨变，进一步提高商业街的综合服务能力，打造个性化、差异化、主题化的商业街区，以及优化商业街的人文环境，增强购物体验，是未来商业街谋求发展的必经之路。

行业变革

商业地产高质量发展正在破局

如今，商业地产面临着全新的发展格局。一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势；另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。面对这种局面，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，走出一条高质量发展之路，才能更好满足人民在经济、文化、社会、生态等方面日益增长的消费需要，更好推动经济和社会的全面进步。

商业地产高质量发展的逻辑

从初心出发，开共赢共生格局

现阶段，我国经济发展的基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段，中国经济的高质量发展是全面的发展。商业地产作为商业消费的基础，是重要的经济资源，对消费振兴和中国经济的增长起着巨大的基础性、拉动性作用，在中国经济全面高质量发展的背景下，商业地产也迎来了高质量发展的新时代。

与中国经济相同步，商业地产的高质量必须追求更高的效率、更有效的供给、更可持续的增长，同时还必须回归本质，回归初心，最终实现各种参与者共赢共生。

因此，商业地产高质量发展，应是指作为商业办公消费的空间要素，商业地产行业最终达到资源利用效率显著提升，从而满足人们美好生活的需要、实现行业稳定可持续发展。

行业高质量发展的基本态势

知行合一，由重开发转向重运营

过去，国内商业地产持续沿用重开发轻运营的开发逻辑等因素，资源利用效率并不高。而今时今日，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸于其行为方式中。

在开发观念与思维模式上，商业地产开发商正在由重开发向重运营转变。在重运营时代，通过对资产盘活运营，商业地产项目才能更好地变成有益于国计民生的高效率资源，符合高质量发展的要义，而显然，开发商在这方面占据着较大的主动地位。与之相应的，是2018年地产开发商们、尤其是行业龙头纷纷采用战略升级、更名、确立新定位新理念等方式彰显其转变。

而在实际商业行为中，除了继续发挥平台价值外，更显著的变化是，2018年越来越多的开发商加入到商业运营的战团，以各种方式参与实际的商业运营之中，带动了商业的升级发展。

高质量发展模式

塑标杆筑高地、内化科技生产力、强化护城河

八仙过海，各显神通。尽管前路依然光明，但在商业地产开发的征程中，已不再全是一派风和日丽的气象，每一艘商业地产巨舰都难免遇到波诡云谲、风急浪高的时候。面对这一确无前例的大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。

➤ 从初心出发塑标杆资源，构筑发展高地迎接挑战

商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。

表：2018 - 2019商业地产标杆项目

从华润、万达、融创、龙湖、大悦城等龙头企业进入一个城市或地区的第一个商业项目来看，其布局起点几乎都是打造一个鲜明的商业地标。融创·春风十里海豚湾项目位于云南昆明海屯路，临近昆明二环快线，距离南屏街市中心约7公里处，这里位于中心城区外拓的西部主城区西向发展主轴上；项目总建设用地约740亩，总建面约230万平方米，共由13块不同属性的地块构成，包括住宅、商业、办公、学校、公园等。该项目是品牌房企融创在云南首个以自身品牌输出的大盘项目，是融创在昆明的开端。

➤内化经济发展第一生产力，科技赋能孕育智慧商业地产

随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。

➤ 金融模式驱动未来，强化金融功能构筑新的核心竞争力

没有资金端的强大就不可能有真正的商业地产。在重运营时代，资本的回收期变得更长，不可知不可预测的因素变得更多，高收益往往意味着高风险。只有建立强大领先的资金优势，确立更高的起点，商业地产开发商才敢于才乐于投资开发，从而塑造更加美好的商业地产格局，实现行业的高质量发展。

文章来源：中指数研究院

如有版权问题，请及时与我们联系，我们将第一时间做出处理。

点击查看完整内容