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江湾城万人摇一个月后 御景蓝湾套均跌15万倒挂快没了？

原标题：醒醒！江湾城“万人摇”一个月后，御景蓝湾套均跌15万，倒挂快没了？

（作者： 江公子/麦格，文转载自微信公众号“层楼”：ultraplus_cross，凤凰网房产已获授权）

PART 1

“御景蓝湾刷新年度新低，只要190万，买89㎡送38㎡，中间楼层，采光好。”

几天前，这套二手房，在《层楼》粉丝群，受到了广泛热议。

“居然只要190万了，看来江湾城性价比，确实不高”、“二手房还在降，价差只会越来越小”、“再降下去，搞不好会被套啊”……

一片调侃声中，也有人提出质疑，“位置应该很差吧，或者房东急用钱。”

昨天，我特地跑了一趟义桥。一来是求证这套190万的房子，是否真实存在；二来对比“万人摇”一个多月来，义桥二手房的真实变化。

“190万那套房子，上周日卖掉了。”经多家中介门店证实，这套房子确实存在。

但位置不算差。御景蓝湾二期高层，11幢18楼中间套，89㎡三房两卫毛坯，赠送面积约38㎡，紧挨着四季大道主干道，交付才1年。

不过，房东缺钱倒是猜对了。

“业主缺钱急卖，上周六挂到中介，挂价200万。第二天就有买家全款要买，最后190万成交。”中介说。

按89㎡折算下来，单价2万1出头。由于未满两年，还需额外缴纳5.6%增值税，加上中介费，实际单价还要贵上近2000元/㎡。

兔博士显示，今年8月，御景蓝湾成交过一套88㎡低楼层精装户型，成交价超过 3万，为小区历史最高价。

而此前，2万5-2万8的实际成交，更是不在少数。

所以，9月江湾城摇号之时，从表面上看，确实存在所谓高达1万多的价差，即“摇到就净赚百万”。

然而，一个多月过去，御景蓝湾就出现2万1的成交价（加上装修也只有2万3），不断缩水的价差，让人大跌眼镜。

要知道，这还没算38㎡的赠送面积呢。真算起来，价差可能少的可怜。

PART 2

御景蓝湾新房新房销售时，堪称杭州一大“神盘”，靠的就是超级多的赠送面积。

哪怕是2014年楼市行情低迷期，也能以年成交1434套，霸屏杭州商品房成交量前十榜单。它的赠送面积，到底有多夸张？

以89㎡为例，主要有D户型跟E户型，分别有约38㎡、43㎡赠送面积。我记得几年前，去参观样板房时，一进门就惊呆了。这尺度跟主城区120㎡，基本没啥差别。

昨天，我前后看了4套御景蓝湾二手房，3套毛坯，1套精装，再次被震惊了。

御景蓝湾约89㎡边套户型

其中一套是17幢中间套，三房两厅两卫，跟卖掉的那套190万户型相似，但景观更好，能看到浦阳江。

约38㎡的赠送面积，除了常规的阳台、设备平台外，主要送的是主卧跟书房。

北向约9㎡的书房面积，近乎全送；主卧差不多三分之一都是送的。站在房子里，你还能明显看到后期浇筑的痕迹。

看过御景蓝湾，再去看江湾城样板房，很多人的第一感觉，就是空间太小了。我仔细对比了两个楼盘的中间套，同样是89㎡为什么相差甚远？

御景蓝湾约89㎡中间套户型

同样南向三开间，江湾城是9米7，御景蓝湾却有10米1。其中，主卧宽了40公分。

进深，江湾城只有9米95，御景蓝湾高达12米5。光阳台，御景蓝湾就比江湾城多了60公分；客厅、餐厅跟玄关的进深，更是多了近2米。

约38㎡赠送面积，就体现在这些方面。虽然两个楼盘户型图看去差不多，也都有赠送，但赠送大小，一眼就能看出来。

若是边套户型，赠送更多。我看了一套一楼的西边套，主卧、阳台、客厅、书房跟次卧，统统都有赠送面积，加起来差不多有43㎡。

PART 3

当然，有一点要指出：190万这个总价，目前在御景蓝湾还是特例。

但不可否认的是，相比江湾城“万人摇”时，御景蓝湾的二手房价，百分之百跌了。

“你要是早两个礼拜来，还有不少挂价210-220万的房子能挑，砍个价基本210万内能拿下。”中介告诉我，跟1个多月之前相比，平均跌了15万左右。

因为近期出现了一批“性价比”不错的房子，10月的二手成交，也被带动了起来。“才半个月时间，已经成交了七八套，比之前两个月好太多了。”

御景蓝湾小区实景

不过，由于看房客户增多，一些房东又想要摒一摒了。

目前御景蓝湾挂牌的89㎡，报价基本210-250万不等。230万能买到不错的户型跟楼层，而且是精装。价格贵上十几二十万，成交就很难了。

我看的四套，除了不肯降价的两套，另外两套毛坯，按中介说法，210万左右肯定能拿下。

89㎡210万，单价23596元/㎡；算上不满两年要缴纳的增值税跟个税、中介费，差不多额外支出是16万左右。折算到单价上，多了1798元/㎡，即25393元/㎡。

 江湾城“万人摇”时的二手房报价

江湾城最后一批房源，均价16523元/㎡，剔除1800元/㎡装修，毛坯均价14723元/㎡。若要短期套利，每平方米还多出1000多税费成本。账面上看，价差约8000。

但若把38㎡赠送面积算上，御景蓝湾实际单价约17795元/㎡，仅比江湾城贵了不到2000元/㎡。

而1个多月前，同样毛坯户型，御景蓝湾的成交价，可以达到225万左右，算下来实际单价约19000元/㎡。

也就是说，短短一个多月时间，价差已缩水1271元/㎡。

每个摇到江湾城的投资客，仅一个月时间，纸面上的收益已少了至少11万元，这个心理冲击有点大的！

PART 4

需要明白的是，目前2000元/㎡价差的前提是，当下行情维持不变。

显然，身处这样的调整周期，此前暴涨数轮的二手房，大概率还要向下调整。若细究起来，形势可能更严峻。

这绝非危言耸听，看看义桥板块的二手房供应，你就明白了。

首先，御景蓝湾是一个超5500户的大盘。分三期开发，一期7幢高层，到今年底就满2年了；二期7幢高层、12幢小高层，去年10月交付；三期3幢高层跟8幢小高层，要到今年底才交付。

算上万科·江湾城、碧桂园·东旭府，以及绿都·金域兰庭，就这四个小区，就有超1万套房子。

御景蓝湾是一个超5500户的大盘

可能很多人会说，这是刚需板块，大家自住为主，拿出来卖的人肯定不多。放在一两年前，我还信。

但江湾城和东旭府这两个新盘，投资客的比例，可能比我们想象中还要夸张。

多少人是冲着价差，才知道了义桥这个角落。问问你身边买了江湾城的朋友，有几个是打算自己住的。

既然是投资，就必然要出货。有人预测，明年就交付的江湾城，极可能迎来一股不小的抛售潮。

此前，我们通过相关样本得出一个规律：楼盘交付半年到一年后，平均换手率大概15-20%。类似江湾城这样的投资盘，比例可能更高。

按2000多户计算，光江湾城，明年至少就有400套入市。

若那时行情依旧低迷，市场只会雪上加霜。到时候，这仅剩的3千价差，被抹平也并非不可能。

当然，对刚需来说，眼下市场形势，是极为有利的。

新房慢慢摇，实在摇不到，等等二手房，照样能以一个相对更低的价格，实现买房梦。

事实上，只要把时间轴拉得足够长，江湾城房价涨到新的高位，也是迟早的事。只是看你是否有这样的耐心，等不等得起了。

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