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杭州已有31宗3万+涉宅地！区域地价直追房价、房价体系将被重塑？

6月13日凤凰网房产杭州讯 近年来，说起杭州土拍，不乏“溢价封顶”、“自持”等关键词。

随着杭州宅地价格水涨船高，许多板块楼面价纷纷刷新，更有3万+、4万+高价涉宅用地层出不穷。

目前杭州共有31宗高价涉宅地

4万+地块主要集中在传统富人区

其实，早在2016年1月，杭州就出现了第一宗3万+宅地。该宅地位于钱江新城、地铁4号线甬江路站附近。

信达&滨江以36679元/平米楼面价夺得该地，后打造成信达滨江壹品。自此之后，杭州3万+涉宅用地开始大量涌现。

据凤凰网房产统计，2016年，杭州共有7宗3万+高价涉宅用地。

2017年，杭州全市（十区及三县市）共出让了136宗涉宅地块。其中，3万+地块有15宗，总占比达到11%。

（杭州3万+高价涉宅地情况表 凤凰网房产/制）

2018年，杭州高价涉宅用地数量更是呈“爆发式”增长。2018年以来，截至目前，杭州已有10宗3万+涉宅用地，其中，包括2宗4万+地块。

2018年，九龙仓、安徽置地分别在申花、三堡板块夺得宅地，九龙仓申花宅地楼面价在40535.82元/平米，自持比例为6%；安徽置地三堡宅地楼面价为43929元/平米，自持比例达16%。

（绿城凤起潮鸣效果图 来源于网络）

说起4万+涉宅用地，不得不提的就是目前杭州最高楼面价涉宅地保持者——绿城凤起潮鸣所在地，这也是杭州首宗4万+涉宅用地。2016年，绿城夺得市中心潮鸣艮山单元商住地，楼面价高达45367.86元/平米。

（凤起潮鸣销售公示 来源于凤起潮鸣公众号）

6月初，凤起潮鸣预售证已领出，高层房源均价达到79800元/平米（含装修标准9800元/平米），这也是目前杭州单价最高的楼盘之一。

据凤凰网房产观察，2017年，4万+涉宅用地主要集中在申花、钱江新城等富人区。

绿城&建发、融信以楼面价40765.87元/平米、40541.6元/平米竞得申花板块两宗宅地，并分别命名为绿城建发沁园、古翠隐秀。其中，融信宅地自持比例为3%。

2017年9月，滨江&保利夺得钱江新城紫阳南星单元宅地并将其打造为保利滨江上品，楼面价达44460.12元/平米，自持比例为23%。据规划，这些项目都将被打造为高端改善型产品。

高价地重塑区域房价体系？

萧山市北“面粉与面包价格相近”

不难发现，早前，杭州高价涉宅用地主要集中在传统富人区，包括市中心、钱江新城、申花等板块。之后随着城市发展，许多板块也迎来了高价涉宅用地的身影。

在某种程度上，这一批高价涉宅用地构筑了杭州新一轮房价体系。

（城东新城标志语 凤凰网房产摄于2018年4月）

在这轮地价上涨运动中，城东新城、艮北新城、萧山市北属于后来“崛起者”。

从“都市驿站”到“都市目的地”，城东新城发展引擎早已拉响。随着城市配套完善、政策红利兑现，区域地价水涨船高。2017年1月，三湘印象夺得城东新城第一宗3万+地块，打造了三湘印象森林海尚。

2017年9月，金茂、淮矿夺得区域宅地，楼面价均在36000元/平米以上，其中，金茂宅地自持比例为2%。

近期，金茂公布了该项目案名——首开东城金茂府。根据售楼处消息，该盘均价预计在55000元/平米左右。

萧山市北上演的“面粉与面包价格相近”现象，也值得注意。2017年3月，融信、恒大相继夺得萧山市北单元宅地，分别打造了融信杭州世纪、恒大龙悦台两个项目。据悉，两宗宅地楼面价均在30000元/平米以上。

（萧山市北相关楼盘 来源于透明售房网）

区域内的在售楼盘，如中旅名门府、融创望海潮、绿城九龙仓桂语江南等，价格普遍在31000-36000元/平米。

单考虑地价成本，未来，融信杭州世纪、恒大龙悦台的入市，或将会重塑该区域房价体系。

高价地对开发商要求较高

许多房企布局环杭城市

根据凤凰网房产观察，近年来，融创、九龙仓、金茂、融信等房企成为杭州高价地的“包揽者”，并纷纷在区域内打造高端改善型项目。

高价涉宅用地的频繁出现，对房企开发项目、把控市场提出了更高要求。

（钱江新城 凤凰网房产摄于2018年4月）

“很显然，高价地会影响未来的产品及房价。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示。同时，她认为，在调控力度不放松的前提下，限价、土地自持及融资难度大等因素，均掣肘着房企的开发运营。

中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师、资深房地产研究专家陈焕春对此表示赞同：“开发商要产生产品溢价，必须对城市、客群、产品细节有较高的把控能力。”

另外，陈焕春表示，高价地的出现对购房者的影响并不大。“不同的板块有不同的地王，高价地就做高端市场，刚需类的土地就去做刚需产品。购房者按照自己的需求选择区域即可。”

（近几年房企在环杭城市拿地情况 凤凰网房产/制）

与此同时，凤凰网房产发现，在杭州高价地频现、房企拿地成本增加的现状下，许多开发商另辟蹊径、布局环杭城市，做出尝试的房企不乏绿城、万科、融信、祥生、碧桂园、华景川等。

对于房企来说，选择在成本较低、风险可控的环杭城市拿地，也不失为一种好办法。

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