一刀切政策出台后，市场反弹很大，政府被迫出台缓和政策。6月12日上海市政府发布声明，称对已实际成交并完成网签的商住房，购房人要求退房的，要予以支持。购房人希望履行合同的，可交付使用。
这意味着，已交房的商住房，购房者可以居住使用，只在未来交易时做限制。
但对于网签后还未交房的商住房，目前仍在严禁范围内。《财经》记者获悉，现在上海开发商多抱持观望的态度，希望政府继续出台缓和政策，对已网签的商住房既往不咎。过去这些日子里，他们已陆续接到许多业主的退房申请。
即使在上海市政府各部门，对执行禁令也抱有矛盾观望心态。
比如规划部门、消防口、质检站等多个负责房地产项目验收的部门，在与开发商沟通的过程中，常有模糊表达。各部门同时在观望其他部门对禁令的执行程度，以此决定己方行动尺度。更有部门称，需观察北京商住房政策尺度的变化。
在北京，一位大型央企开发商告诉《财经》记者，去年底他们就听到要封杀商住房的风声，于是今年主推商住项目，几乎暂停住宅项目销售。在3月26日北京新政前，他们出售了近一半商住房。即便如此，现在还有近一半商住房砸在手里。“动作虽快，仍然被动，剩下的只能改回商办了。”上述央企负责人说。
调控工程的最大BUG
多年来，商住房由于面积小、不限购、价格便宜而广受欢迎。商住房的购买人群大致可分为两类，一类是受限于一线城市买房条件的刚需客，商住房为他们提供了第一居所。另一类是投资需求旺盛的强购买力人群，商住房为他们解决了资金出口。因此，商住房一定程度上巩固了一线城市楼市的火爆，成为楼市调控的最大BUG。
这一趋势体现在交易量上。中原地产数据显示，2016年1月至2017年3月政策出台前，北京居住属性物业成交90112套，其中商住房成交近5万套，占比超过一半。2016年上海房地产总成交套数10.9万套，其中以商住房为主的类住宅成交3.5万套，占比超过30％。
如何疏解一线城市火爆的购房需求？这或许与当下各一线城市的人口疏解计划有关，而商住房的命运隐藏其中。数位开发商人士告诉《财经》记者，对于此次商住房新政，上海市政府向下传达的政策目标之一即是控制外来中低端人口数量。
据《财经》记者了解，由于商住房售价低于普通住宅，其租金也相应低于市场价。过去，一些外来务工人员租住在商住房中。严禁商住房，可能带来间接驱赶效应。上海已提出，控制目标是到2020年总人口不超过2500万人。
对于一线城市的刚需客与投资客，商住房新政则带来直接杀伤。中原地产数据显示，北京“3·26”新政后一个月，商住房市场成交跌幅高达99.9％。
新政可能借此将部分一线城市购房需求挤压出去，相对改变供小于求的楼市现状，这将对调控一线城市房价，维系一线城市楼市稳定发挥一定作用。
商住房禁令甚至还可能有助于国家的三四线城市楼市去库存大计。
2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议上提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。全国楼市冷热不均，房地产去库存运动延续至今。这一轮去库存主要集中在三四线城市，当地楼市供大于求的局面亟待缓解。
一位大型房企人士告诉《财经》记者，“去库存运动成败关键在于能否让流出性人口返乡购房。”三四线城市库存量大，除投资过剩外，部分源自人口流出到一二线城市，导致当地需求直线下降。
近两年来，一线城市房价稳步上涨，强二线城市房价激增，涌现“四小龙”等二线城市，都可能成为“流出型”人群返回三四线城市购房的外部推动条件。
在这一背景下，切断一线城市商住房的购房机会，堵上一线楼市调控工程的后门，将有助于一线城市继续向外挤压住宅需求，间接促进国家去库存大计。
“最理想的局面是，你没钱，请你去三四线城市买房，你有钱，也请你去三四线城市买房。别再惦记一线的商住房了。”上述大型房企中层人士说。
税收威胁与土地饥渴症
除了在宏观层面有助于一线城市房价调控与三四线城市去库存，这一轮商住扼杀风暴，还有微观层面的影响。
据《财经》记者了解，过去数年，一线城市与二线城市之间的竞争正在形成。上海的商住房禁令之所以最严，部分源自上海的税收压力更大。
地方政府的税收多来自落地企业，但从外因看，上海吸引产业的力度正在遭受两面夹击。
一方面是多年来外资陆续撤退中国的大环境，另一面是上海周边追兵崛起，江浙一带经济发展增速超越上海，在招商引资力度上，释放出比上海更大的诚意与优势。
统计局数据显示，2016年杭州GDP增速为9.5％，南京为8.05％，合肥为9.8％，都远超上海的6.8％。
为吸引产业，上海周边二线城市，近年纷纷加大企业税收优惠，筛选并吸引优秀人才。南京、杭州、苏州等二线城市目前均采取了高学历积分落户政策，从此前的买房落户逐步转向学历落户。
从内因看，一些企业逃离一线城市，是因为受到商办高租金的挤压，为了降低成本，这些企业往往更乐意将总部设置在更具租金优势的二线城市。
全联房地产商会数据显示，2016年上海写字楼市场平均租金204元/平方米/月。比杭州高了近70元/平方米/月，比南京租金高了近65元/平方米/月。
严禁之后，上海的商办项目供应量将势必有所上升，未来写字楼租金有下降可能，而这可以对企业入驻上海起到拉动作用。
上述上海房企人士告诉《财经》记者，“上海现在最想做的就是掐尖，把总部在杭州、南京、合肥等地的优秀企业吸引过来，总部过来，税收也过来了。”
营改增也将进一步放大上海的税收压力。2016年，上海开始全面实施营业税改征增值税试点，营改增解决了此前重复征税问题，虽然带来全产业的减税效应，但也将减少上海总体税收收入。
要增加税收，就必须腾笼换鸟，置换住宅业态，倡导更多企业入驻。这一轮商住房严禁运动，阻绝了商业办公项目向类住宅转变，让商住房回归商办属性，以此缓解上海的税收威胁。上述房企中层告诉《财经》记者，上海要借此把全市低效资产逼出来，变成流动财税。
8月11日，上海住建委表示，上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转为租赁住房。
在中国，企业出租房屋需缴纳房地产税，此举如果推行，将有助于政府增加房地产税收。
而这一轮整顿商住房的特点是，一线城市领跑二线城市。这是因为一线城市土地指标的收紧比二线城市更甚，背后是政府对税收与土地联动的长期考虑。
国内三大都市圈都在缩紧土地指标。上海市政府此前宣布，到2020年，上海全市建设用地总规模不能突破3185平方公里，要逐年减少新增建设用地规模。至2040年，上海建设用地总面积要锁定为3200平方公里。
这意味着，未来，上海可通过土地出让增加财政收入的地块将越来越少，卖地开发模式将渐入尾声。“地要用在刀刃上，以前就像不断卖鸡，现在是指望鸡生蛋，不能再轻易卖了，政府要通过有限的土地创造更多税收价值。”上述房企中层人士说。
在土地饥渴症之下，政府从违规的商改住项目上动刀，可为提高税收寻觅新空间。2017年上海政府工作报告显示，社会治理、城市管理的精细化水平还要继续提高。“商住房这点蚂蚱肉也是肉，要珍惜，这总比直接征收房地产税强。”上述接近上海市政府的相关人士说。
一线城市的地税困境，不仅让商住房画上句号，也将深刻影响未来的市场竞争格局。
对开发商而言，有限的土地指标，决定了开发商必须发力多元化业务。围绕政府胃口，抓住能为政府带来更多税收的业务，从而增加开发商的拿地优势。
比如上海鼓励企业拍地时自持商业地块，自持用地鼓励做养老、医疗、教育、产业等。这些业态是拍卖土地的条件，也是地块的隐形溢价，相当于政府的财政支出转移。在这类地产多元化领域深耕的企业，将跑赢下一轮行业竞赛。
一线城市商住房通缉令还在继续，其间有两个疑问尚无答案。第一，不断增加的商办项目，是否真如政府所料，能够促进更多企业落地，带来税收？在上海远郊周边，商办项目空置仍是大概率事件，租金下跌仍有滞后性。第二，已交付的商住房多被禁止再交易给个人，未来很可能催生一批帮个人包装成公司的中介，接手二手商住项目，重新打开交易市场。
商住房交易是一个屡禁不止的市场，规则禁令的能量究竟如何，未来还需要在市场中检验。
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