商住房在一线城市被判处死刑，它从未合规却早已壮大。既已默许，政府态度又为何突变？
禁令出台前，商住房兴建成风。图/视觉中国
紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象。
8月11日，上海住建委表示，上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，考虑转为租赁住房。
今年4月，上海市发文禁止在商业或办公用地上兴建住宅用途的建筑（商住房），已售未交付和在建未售的商住房都要改回商业用房，否则不得交付或限制交易。此举引起市场激烈反弹，乃至出现群体性事件。
商住房风暴3月底起于北京、广州，4月席卷上海与成都，5月深圳加入。截至目前，对商住房下达的通缉令已覆盖所有一线城市。
中国商住房的土地性质是商业办公，开发商在商业、办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义开发类住宅产品，违反规划用途，改变房屋使用性质。这类房屋产权大多只有40年或50年，居住者不能迁入户口，也不能享受周边学校、居委会等配套设施。
商住房虽从未合规过，但已在全国热点城市尤其一线城市扎根壮大。长期以来，政府纵容默许，开发商顺水行舟，购房者趋之若鹜。
如今，商住房突然死亡，既在情理之中，又在意料之外。风暴从何而起，各方一直遵循的潜规则为何此时失效，政府封杀商住房的逻辑又是什么？
围剿商住房?
在这轮全国商住房围剿运动中，上海市的严控程度高于其他城市。
今年1月初，上海叫停部分商住房项目网签，开始项目清理。4月10日，上海市规划国土资源局明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
5月17日，上海市住建委等六部门正式下发商住房整顿方案。规定已售未交付商住房，要按照商办房屋功能去整改，由相关部门联合验收，不符合要求的不得交付。未按照规定整改商住房的，限制交易。这一政策对市场影响较大。
对于在建未售的商住房，上海新政要求违规项目整改后才可销售，要重新审核已批未建项目，停止审批公寓式办公项目。在土地出让合同中，也明确不得建设公寓式办公项目。
最早出台商住房禁令的是北京。3月26日，北京市建委发布新政，要求商业、办公类项目应严格按规划用途建设、销售，未经批准不得擅自变为居住用途。对于已售的商住房再次上市交易给个人，增加了个人五年缴税等购买条件。
但两个月后，北京又称这次新政是以遏制新增商住房为重点，对于存量商住房不予追溯。北京采取新老划断，3月26日之前已售的商住房，可以保持现有设施，可租可售，不受限制。
深圳的商住房禁令也温和许多。5月12日，深圳发布政策，提出对商办用房的建筑、设计加强管理，抑制商办项目违规改建为类住宅。
广州也在3月30日明确了商办项目销售对象只能是法人单位，不得作为居住使用。
相比之下，上海市政府态度决绝，不仅严禁新增商住项目，也明令改造存量商住房，并严控交易节奏。这也令上海成为对商住房新政反弹最大的城市。
矛盾与观望
商住房违规却火爆，一面是因为一线城市住宅用地稀缺，住宅地块一经放出便遭哄抢，地价抬升，地王随之诞生。相比之下，开发商获取商办用地难度低于住宅用地。另一方面，旺盛的住房需求也促使开发商将商办用地转为类住宅。
据《财经》记者了解，上海许多商办用地位于偏远外环，对于在那里做商业办公项目，开发商兴趣寥寥。只有调整为类住宅，才可能破解销售难题。
“都是些偏远的土地，政府如果不事先默许我们做商住房，哪个开发商会高价去那里拿商办用地？”一家上海大型房企中层人士说。
这是一条秘而不宣的通道：地方政府希望高价卖地，而开发商希望增加住宅土地储备。在住宅用地有限的背景下，政府推出商办用地，默认产品业态可改为住宅，而吸引更多开发商。最终双方均有利可图。
但秘道违规，其所维系的商住房市场本身也是脆弱的。
《财经》记者获悉，在今年4月发布禁令之前，上海市政府曾与当地国企开发商最先沟通，希望对方发挥表率作用支持新政。禁令发布后，上海市政府旋即成立巡检小组，检查所有未交付商办项目。
房地产项目验收是开发商交房前的固定流程，此前都由上海市各有关部门各自验收，并无统一验收小组，如今一反常态，足见严控程度。
上述大型房企中层人士告诉《财经》记者，之前政府各部门对商办项目的验收尺度相当随意，现在巡检小组压力下，许多开发商都在大拆大改。
正式发布禁令前，新政曾在上海市闵行区与嘉定区试点。对于未入住商住项目，上海下令限期拆除其居住功能设施，如上下水、煤气管线等。并宣布对一些因整改不完全或不到位的项目进行行政处罚。截至目前，闵行区绿地峰尚汇项目、闵行区浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目和嘉定明发商业广场项目等都被处以没收违法收入和罚款。
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