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复盘|它一年卖出1303套房，单价翻倍，只因通了一条路？

NO. 1｜壹

一千多年前，有位圣人对着山大喊一声：“山，你过来！”但山谷里只响起他的回声。于是圣人说：“山不过来，我们过去吧！”

现在，申花有个开发商对着黄龙喊：“客户，你过来！”于是客户就过来了。

因为有一条叫学院北路的路通了。

今年6月14日，城西、城北人整整等了十年的学院北路，终于全线通车。全长3.93公里，宽30米，双向4车道。

学院北路实景图

这条和莫干山路平行的城市次干道，先后和登云路、萍水街、申花路等6条路相交。串联起沿线的申花、庆隆、蓝孔雀、三墩等板块，直通文教区和黄龙。

学院北路一通车，2007年在申花掘到第一桶金的言女士，感慨地开了个来回。

“当年学院北路还是个传说，连萍水路都只是条破旧小路。我就是在那条小路上通宵排队，买到了万家花城一期的一套房，单价七千多。”

“成熟住宅区”申花板块航拍图

言女士2009年就把房子给卖了。她没料到的是，学院北路太红了，红到开通才一个月，上下班高峰就开始堵了。

相比言女士的“卖早一步”，融信·学院府却是“好风凭借力，送我上青云” 。

作为这条路开通的大赢家，学院府今年至今卖了1303套房子。尤其到后期，光是阿里巴巴员工，就买了100多套，其中约半数工作区域在黄龙。

NO. 2｜贰

复盘学院府一年来的营销轨迹，是件有意思的事情。

20.7万㎡、1397户的大盘，不仅一年内利落接近清盘，还把房子的单价从两万出头，卖上了四万一！

学院府在杭州楼市最早的“户籍地”，是申花北的蓝孔雀板块。

上半年画出的客户地图，也主要是项目附近初次改善的家庭，集中于莫干山路、丰潭路沿线的石祥路南区。等到7月，地价猛涨，石祥路北客户出现。

融信学院府航拍图

然而，当8月单价涨至3万后，北面客群又因超出承价能力，放弃了。申花的改善客户，因为可以置换，依然还能买买买。

新增客户，就是西湖区南面的文教、黄龙客群了。

这些购房者，以前觉得蓝孔雀、汽车北站太远，学院北路一打通，迅速拉近心理距离。不过，石祥路南依然是他们能接受的区域极限，学院府于是成为上选。

12月初，就有一位黄龙上班、家住文一西路的阿里巴巴客户，买了一套139㎡四房改善。

12月9日新认购的另一套139㎡，单价近4万，也是来自文教区的改善型客户。现在住在文二路上八十年代的老房子里，学区是文一街小学。

这户人家有两个孩子，大的读一年级，另一个还很小。就等着2017年学院府交付，转过来读新学校。

当价格翻倍，90㎡总价从约180万飙至360万后，迥异的承价能力自然导向了截然不同的客群。

NO. 3｜叁

时钟拨回到今年元旦，那是学院府热销故事的开端。

1月初，学院府正式单独成盘，要在融信·蓝孔雀的基础上做产品品质提升。当时的广告语就是“学院路上学院府”，勾起人们的文教区情结，也为之后领跑学院北板块埋下伏笔。

从“蓝孔雀猜蛋”到“杭师大入学试卷”，融信的营销一直能Get到大家的记忆点。

而学院府的营销起势，是一款名叫“你行吗”的微信朋友圈小游戏。单手握手机，用手指指出融信同在学院路上的三盘——杭州公馆、学院府和蓝孔雀。

游戏一上线，5小时突破10万+，知名度迅速打响。

融信·学院府“你行吗”朋友圈游戏

从此，学院府早早占位学院北路，开启“红盘”抢跑之路。

整个上半年，项目推广都紧锣密鼓围绕学院北路展开。销售则小步快跑，一个月一般小开盘两次。效果显著，3月－5月，单月成交均突破百套。

从学院路名人、名校倒计时海报，到通车倒计时创意海报，学院府在学院路上的概念越发深入人心。5月20日，融信以31400元/㎡楼面价拿下庆隆地块，又在学院路旁。

学院北路通车后，学院府销售大爆发。7月，成交量猛增至249套！

融信·学院府少儿围棋大赛

板块内的其他楼盘，大多后期才更改推广语，借势学院北路，甚至有项目直接改了案名。与之相比，学院府占尽先机，也在销售上获得了最直观的体现。

1－9月，学院府一共销售1244套，名列主城区个盘成交套数第三，成交金额突破22亿。

至此，融信在学院路上已连下四城，群集大批“融信粉”，形成大本营。

一位家住东方福邸的温州人，因为常去福建，对融信“路转粉”。自己买了蓝孔雀，还发动身边人买，推荐四个朋友买了学院府。最近又对澜天的排屋感兴趣。

此外，融信还不忘润物细无声的情怀传承。4月起，学院府先后举办少儿国学剧演员选拔、少儿围棋赛等系列国学活动，弘扬国粹，提升调性。

NO. 4｜肆

今年前十月，学院府平均每月单价涨两千，典型“卖得比说得好”。

事实上，9月还积攒了一大拨外地客户，后来都被限购了。否则，如今我们复盘的，就该是学院府一年内清盘的故事。

对比一下距离600米、同为学院北路受益楼盘的申花郡，价格拉开了明显差距。今年年初，申花郡单价约为18500元/㎡，12月成交价格约为31000元/㎡。

显然，学院府成功的背后，还有其他推手。

融信·蓝孔雀实景图

作为蓝孔雀升级版，财大气粗的融信，在学院府延续了高配路线。

同期拿地的隔壁楼盘，都在用真石漆，融信却大手笔上了玻璃幕墙+铝板的配置。学院府的大面积铝板，成本是普通干挂石材的1.5倍，真石漆的6倍。

小区入口是五星级酒店标准的迎宾门廊，外挑8米，可供出租车停靠。

再是地上地下精装双入户大堂。还配备了1500㎡会所，规划有室内恒温泳池、健身房和Party room。

融信·蓝孔雀精装大堂实景图

容积率不高，为2.6，由15幢17-18层的高层组成。园区内园林有2万多㎡。

项目西面，是规划中的550亩城西体育公园。南面花园岗街一路之隔，是九年一贯制上海华东师范大学附小和附中。马上要动工，预计2018年底投入使用。

花园岗街西连育英路，今年底明年初即将开通。距地铁10号线汽车北站站，仅约500米。

如今，北面蓝孔雀的建筑立面已呈现，学院府也只剩五、六十套房源。接下来，蓝孔雀的交付将是一次预演，为学院府这个“年度神盘”的成色，提早标定最后一个参数。

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