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配建比例失调 杭州首现保障房配建项目退地

配套保障房也会出现退地，这是中国房地产业界的新现象。

日前，温州天元房地产以配建32%保障房摘牌的杭政储出[2011]18号住宅用地，在坚持1年后无奈退地。

保障项目退地

据了解，该地块规划总建筑面积11714平方米，2011年7月，该地块出让时出现激烈竞价，18家开发商报名，3轮报价后即溢价45%达13050万元上限。之后又经历20轮保障房配建面积竞投后，由温州天元房地产开发有限公司以32%的配建比例竞得。

据悉，这是杭州首块通过保障房竞投摘牌的土地。按出让规定，18号地32%的保障房为3722平方米、约75套公租房，建成后无偿移交政府。扣除这部分成本，该袖珍地块的楼面价达1.6万元左右，创板块最高价。

但时隔一年之后，天元房地产开发有限公司表示仍无力开发，只得“忍痛割爱”。

天元房产董事长王润南表示，18号地块有一部分商业用地，原计划打造成企业总部大厦。后因诸多因素叠加，导致资金链紧张。只能申请退还，目前正在办理相关手续。

上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭在接受《国际金融报》记者采访时表示：“如此高的保障房配件项目建造比例，企业认为最后的盈利前景不明朗，因此申请退地，从企业角度考虑无可厚非。”

事实上，18号地的出让金至今未缴清，已超过国土部规定的1年大限。按通行算法，18号地建成后销售单价达2.4万元才能保本，已超过区域房价承受力。今年4月，周边3号地块出让，楼面单价不足1万元。

杭州市住房保障办公室政策指导处处长朱宇达表示，去年天元房产竞地后不久，就表示地块开发有难度，希望在配建比例不变的前提下，获得政策关照。但朱宇达强调，18号地公开出让，天元房产自愿竞得，也签署配建合同，不可能调整配建比例。

“两大原则：一是在商品房的地块中配建保障房的做法要坚持；二是配建比例灵活，在开发商取得相当程度盈利前提下，对于保障房配建项目的比例，政府与企业是可以互动、调整。”张泓铭进一步指出，在商品房的地块中配建保障房的做法在发达国家已经有成熟的经验，中国可以借鉴这样的做法。比如英国，在任何的房地产项目当中都要配建15%左右的保障房。

配建比例须调整

2011年5月，杭州首次挂牌出让两宗含有配建保障性住房的宅地，延续十数年的“价高者得”的宅地出让模式由此被变革，对涉及配建保障性住房的地块将设价格上限；同等价格条件下，谁建保障房多，地块开发权就归谁。当时上海、北京、广州等城市也出台过类似规定，但鲜有落地，杭州成为第一个吃螃蟹的先行城市。

数据显示，杭州迄今已出让15块需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。配建内容均为公共租赁房，总计17.8万平方米、3.5万多套。11块签署配建协议，其中1块已开售，另有1块已开工。

今年7月，国土部颁发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

“要根据项目的盈利前景来确认，灵活掌握这一尺度。 ”张泓铭表示，配建比例要恰当，配建比例不应一成不变，而是要根据具体房地产开发项目灵活调整。项目盈利程度比较大的配建比例可以相应提高一点，对于商品房盈利前景小的地块应该调低配建比例。

张泓铭指出，住房保障不能看成是一个阶段性的任务，“十二五”期间尤其是这两年更是加大了力度。“十二五”期间要基本解决住房保障任务，每年住房保障的房屋来源和建设要有一个长期、稳定的安排。政府根据住房保障的任务来安排保障房的配建比例，要适度分散化；开发商要进行计算，根据未来的市场情况，估计成本，在企业能承受的情况下竞标。

目前，出让地块中配建保障房虽为国内新生事物，但数量逐渐增多。当下市场形势不佳，政策多变，配建地块能否如期开发，存在较多不确定性。杭州这个国内最早施行招拍挂制度，并为全国仿效的城市，在配建的处理方式上，或将为其他城市借鉴。

张泓铭表示，其实在非住房项目中，也可进行配建。如英国对非住房项目，使用货币代替保障住房的配建方式。

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