中金在线
来源：叶檀财经（tancaijing），作者 赵十一 ，获授权转载
上半年数据新鲜出炉，房地产依旧独领风骚。
其中，2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平米，销售额高达6.69万亿，均刷新了历史同期记录。
销售火爆的背后，全国去库存的任务也基本宣告完成。6月份，房地产库存数据已经跌至47个月最低，连续4年下调。
3年时间，我们见证了史上最长的中国房地产上涨周期，见证了一到四线、甚至贫困县房价的疯狂演绎。见证了最喜欢存款的中国居民为了房子开始“超前消费”，杠杆率直奔发达国家水平。
如果说此前为了稳定经济、缓解地方债务，对房地产这个夜壶太过于依赖，那么内需不足、贸易摩擦之下外部风险不断累积，房地产泡沫已经不能再吹了。
目前调控已经进入下半场，“反炒房攻坚战”正式打响。
7月上旬，有超过20个地区发布了房地产调控措施与执法通知，调控措施更加细化，且更加深入。
例如7月10日，福建宁德发布的举措中，包括新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内，直接限定了房价涨幅。
而7月8日厦门出台的调控政策中，除了拟确定年度控价目标，还包含支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳控房价等“整顿市场秩序”方面的内容。
当然房地产市场之所以在限购，限贷，限价，限售等严厉的调控之下仍然不断膨胀，关键是没有触及根本，未触及到土地财政。
现在房地产调控已经开始“打七寸”了，去杠杆已经蔓延至土拍市场。
7月16日华尔街见闻报道，北京土地储备整理中心消息人士称，下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。
报道称，其中强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。
我们都知道，房企今年以来拿地很疯狂，楼市调控不断深入，拿地势头却有增无减。
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%。
然而拿地需要钱，今年房企又普遍缺钱。阳光城于6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%，而市场普遍利率为5.5%—7.5%。被称“豪赌式融资”。
房企如此疯狂拿地的势头之下，钱从哪来？
1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。
其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；定金及预收款26123亿元，增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。
贷款是下降的，海外发债更是大幅缩水，所以说房企的钱主要来自以销售回款以及自筹资金（资本金、信托、向股东借款等），销售回款可以理解，这个自筹资金来源就比较复杂了。
6月20日，审计署就针对金融风险防控报告中，就有银行表外资产流向房地产的信号。根据审计署当时披露的报告，工商银行、农业银行、中信集团3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元。
所以说，此次北京对于土地市场上竞拍主体的资金来源进行穿透式监管，必然会对房企、房价产生较大的影响。
就房企而言，项目的成功40%取决于土地，土拍市场“去杠杆”之后，中小房企获取不了后续发展的资源，无米开锅，长期就要退出房地产行业。而大房企在资金压力下也会变得谨慎，疯狂拿地的现象将趋于理性。
对房价而言，由于土地价格在房价中占比较大，例如，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。因此，竞争减少会导致土地成本下降，像上半年那样卖地数量、价格“双丰收”的现象将成为历史。
当然北京等一线城市往往是调控的先锋，未来这种“土拍去杠杆”的模式将很快渗透到三四线城市，到时候楼市的炒作真的要唱一首“凉凉”了！
（本文观点仅供参考，不代表中金在线立场）（来源：叶檀财经（tancaijing），作者 赵十一 ，获授权转载）
资讯
精品
直播·视频
新房
奇点商业
优生活
会员中心
