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七月推地潮：理性成主旋律 不少板块地价有所下滑

原标题：七月推地潮开启，理性成了主旋律 不少板块地价有所下滑，有地块陷入无人报名境地

风起于青萍之末。下半年刚启程，杭州楼市就开始起风了，而这青萍之末，就是土地市场。

7月以来，“推地潮”开启，无论是主城区、萧山还是余杭，众多热门板块的地价相比之前，均呈现出不同程度的下跌。

昨天出让的萧山市北宅地，地价降幅明显，和同板块的最高地价相比，已下跌25%。而上周主城区三宗“重量级”地块的出让也令人感受到了凉意，经钱报记者测算，之江、滨江、翠苑宝地的地价跌幅分别达到13%、10%和6%。

这或许是个趋势，新房限价、资金收紧等背景下，房企不顾一切推高地价的冲动已受到明显遏止。地价的下跌，也正在改变楼市的预期。

主城、萧山、余杭地价

7月以来均有所下滑

7月6日，主城区土地市场开闸，被视为杭州下半年土地市场的“风向标”。

这次推出的之江、滨江、翠苑三宗宝地，均是所在板块的优质地块，若放在去年，大概率都会创造板块地价新高。

虽然这三宗地都设置了上限价格，但在开拍前，不少业内人士看好地价封顶。

然而，出让结果让人大跌眼镜。之江度假区宅地成交时仅溢价10.5%，成交楼面价19040元/m2。而就在半年前，今年1月8日成交的祥生之江项目，楼面价高达19608元/m2，自持比例更是达到50%。

尽管仁恒地块需配建3万m2的公租房，如果把1300元/m2（房企测算）的公租房成本折算进地价里，那么实际地价约24415元/m2，相比今年1月祥生地块的实际地价28011元/m2，仍有13%的跌幅。（注：含公租房的实际地价=(公租房面积×成本+成交总价)/建筑面积×（1-公租房比例）、含自持的实际地价=成交地价/（1-自持比例×0.6）)

滨江、翠苑两宗稀缺地块，分别由绿城、中海拿下，楼面价分别为33625元/m2、36894元/m2，均未封顶。

去年9月4日，温州时代以31851元/m2楼面价、25%自持比例获取的滨江地块，折算实际楼面价达37471元/m2。

而翠苑上一次宅地出让，去年4月26日，中冶的拿地楼面价39571元/m2，自持16%，并且须现房销售。

昨天，萧山、余杭同时推地，同样跌幅明显。尤其是紧邻钱江世纪城的市北板块，近年来都是兵家必争之地。昨天出让的地块又靠近双地铁，新希望以楼面价23079元/m2收入囊中，相比板块内的最高楼面价、去年创造的30815元/m2，跌幅高达25%。

同一天出让的崇贤地块，经钱报记者测算，也相比去年的最高楼面价，下降了11%。

良渚地铁口宅地

陷入无人报名的境地

除了地价下跌，报名拿地的房企数量锐减，则从另一个侧面说明了土地市场的降温。如之江，去年有20多家房企参与地块争夺，上周报名的却只有8家。翠苑也是如此，去年报名的同样有20多家房企，这次只有9家。

土地市场的这股凉风中，最大的“意外”还是良渚。一宗起拍楼面价16000元/m2的良渚地块，在7月9日保证金到账截止时间前，提前终止了土地交易。据业内人士透露，这是因无房企报名所致。

出现过杭州第一个“万人摇号”楼盘的良渚，是杭州摇号热门之地。前两年的杭州土地市场高热，刚需板块地价纷纷崛起，良渚便是其中之一。自2016年11月2日，北大资源率先以16578元/m2拿地后，中粮、融信、联发也相继在去年1月拿下三宗良渚宅地，平均成交楼面价1.67万元/m2。去年9月27日，联发再次补仓良渚宅地时，成交楼面价达到20542元/m2。

彼时，曾有业内人士乐观表示：“良渚地价站上2万元/m2的台阶，未来新房卖3万元/m2以上将会是常态。”对于当时的房企而言，拿高价地，就是看好杭州房价会继续大涨。

而此次“终止交易”的地块，斜对面就是摇号报名人数超过1.8万人、中签率仅3.4%的“红盘”融信澜天。而且相比融信澜天项目，这宗地块距离地铁2号线良渚站更近。

“融信澜天的房源均价18461元/m2，就这宗地块1.6万元/m2的起拍价而言，面包价与面粉价已经一步之遥。”业内人士分析，“调控长期不松动，限价也没放开迹象，而这块地起拍价就相当高，就算低溢价拿下也会有一定风险。”

土地市场降温

将波及楼市预期

市场终究会受到周期性规律的支配，房价并不会永远上涨，土地市场也不会始终高热。

中原地产首席分析师荆海燕分析：“不断加码的调控政策与融资难形成了双面夹击，房企在地块选择上也变得更加谨慎。”

易居研究院智库中心总监严跃进也认为：“很显然，近两年的杭州地价一直处于较高的水平，目前地价下滑是市场调整的直接表现。首先房企的钱包越来越紧，此前的豪赌心态也已经看不到了。”

严跃进表示：“市场稍许降温完全可以预见，等目前的部分限价房源逐渐去化后，‘买到就是赚到’的投资客心态也将逐渐退场。货币化安置的减少甚至暂停，让市场上托底的资金锐减。下半年大量高价地上市的时候，很有可能找不到足够的资金来接盘。”

“可以肯定的是，杭州自2016年以来的这波行情，应该要告一段落了，只不过大跌也并不现实，接下去将会进入横盘调整期。买房的人不必急着入市，下半年到明年上半年，刚需会有更多的机会。”一位业内人士建议。

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