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扩张难+盈利难！长租公寓规模化竞争时代来临 房企如何破局？

7月5日凤凰网房产杭州讯 毕业季已至，在杭州北部软件园顺利就职的应届毕业生小章，也开始了租房之路。他前往某品牌房企位于北软的长租公寓，却得知：公寓早已满租，刚刚退租的一间也被预订了。

“合租室友难找。长租公寓的公共部分我还挺喜欢的，但没想到也这么紧俏。”小章无奈表示。

在这样一个个普通的租房故事背后，正是房企争相布局租赁市场，抢滩长租公寓行业的大趋势。

地产巨头入局长租公寓

先天优势改变市场格局

时光倒回2014年，彼时国内的长租公寓仍处于起步阶段。创业系长租公寓敏锐而果敢，中介机构主导的长租公寓则拥有二手房源的优势。两者一方主攻集中式公寓，另一方主攻分散式公寓，牢牢掌握着行业的话语权。

随后，房企、酒店、银行等主体纷纷杀入市场。长租公寓市场上逐渐形成了创业系、中介系、酒店系、房企系四大阵营。

2017年，十九大定调“房住不炒”后，“租售并举”、“租购同权”等方针则为长租公寓的发展打上了一针强心剂。随后，各地积极响应国家号召，相继出台住房租赁市场政策。

图片来源网络

以杭州为例，自2017年7月被列入首批试点城市后，杭州先后在增加租赁用地供应、培育市场供应主体、加大政策扶持力度、加强住房租赁市场监管等多个方面做出相应措施。

同样在2017年，杭州发布土地新政，当地块报价达到封顶溢价率后，需要转而竞报自持比例。有不少开发商在竞得自持地块后，选择进行长租公寓领域的尝试。

图片来源网络

几乎同时，大量房企开始进军长租公寓市场，也改变了市场格局。

此时，早期的一些创业型长租公寓团队已然成为了行业“先烈”。而房企系的集中发力期却在2017年下半年正式开启。从目前的情况来看，房企系虽起步较晚，但却在这场“跑马圈地”的激烈战役里成为了最大的赢家。

能够直接拿地、开发、建设，是房企具备的先天优势，其他平台无法企及。部分创业系长租公寓需要一两年甚至更久的时间，才能够拥有一定量的房源。而一些房企却只用了半年的时间，就已在市场中站稳了脚跟。

近年来，资本市场对于长租公寓领域的投资也更为谨慎。房企在资金上所拥有的实力，也并非其他派系的长租公寓所能够相比的。

房企争相给出“小目标”

规模化竞争时代开启

进入2018年以后，大批房企先后宣布了在长租公寓市场的“宏伟”计划。

“先开他个10万间！”“预计年收入30亿元！”“目标行业前三名！”在资金、资源、规模、速度等各个维度，房企都给出了令人咂舌的数据“小目标”。

值得注意的是，已经有多家房企将长租公寓业务纳入集团主营业务。同时，有不少房企将长租公寓视为未来的盈利点，期待未来若干年以后能够获得长远而稳定的收益。

如今的杭州市场上，由房企所主导的长租公寓俨然已经成为市场的霸主。万科泊寓、旭辉领寓、龙湖冠寓、朗诗寓、景瑞素舍都长租公寓品牌都已纷纷落地。

万科旗下的长租公寓品牌泊寓，目前在杭州已有8个开业项目，4个即将开业项目，4个在建项目。

万科泊寓杭州项目分布图

而龙湖冠寓的扩张之路同样相当迅猛。从2017年6月西溪蓝保店的试营业算起，龙湖冠寓在短短一年内已经完成了杭州市场7个项目的开业。

龙湖冠寓奥体飞虹路店（凤凰网房产 祝立铭/摄）

此外，据凤凰网房产了解，融创旗下的长租公寓品牌也将在近期举行产品发布会。

巨大的市场同样也吸引了杭州本土房企关注。绿城优客、德信随寓都已经在杭州形成了一定的规模。滨江集团也在今年3月的业绩说明会上，对外公布了旗下长租公寓的名称——暖屋。中天房产也推出了自己的长租公寓品牌米柚。

北软随寓人才公寓（凤凰网房产 祝立铭/摄）

在全国市场上，招商、保利、碧桂园、金地、中骏、远洋、佳兆业等房企也纷纷开启了规模化的扩张之路。而杭州作为“新一线城市”的一员，势必将为成为这些品牌的目标。

“长租公寓的市场竞争已经进入规模化的时代。”一家房企长租公寓的负责人告诉凤凰网房产。

扩张难+盈利难

房企长租公寓如何破局？

面对长租公寓这一片巨大的蓝海，房企似乎保持着相当高的信心。但行业内的一些“悲观主义者”，已经感受到了扩张及盈利上的难点。

“很明显能够感觉到，现在拿项目没有前两年容易了。”阿达任职于某房企长租公寓的投拓部门，负责前期的投资拓展工作。“品牌要有更高的出价能力，才能够拿到项目。不过房企确实还是比中介机构、创业公司能更出得起价。”

另一方面，如何快速实现盈利也成为房企长租公寓必须面对的难题。

凤凰网房产实地走访后了解到，除了个别与政府合作的项目外，大部分长租公寓的门店负责人都认为，自己所执掌的门店预计要在5-7年后才能开始盈利。有房企也曾高调喊出“三年不考虑盈利”的口号。

“以时间换空间”，眼下，房企长租公寓不得不通过长期的投入和运营来维持生活。好在，近年来长租公寓资产证券化这一融资渠道相对较为顺畅。

据克而瑞咨询中心数据统计，包括招商、越秀、景瑞、保利、旭辉、碧桂园、阳光城、恒大等在内的多家房企均已经或计划发行长租公寓的资产证券化产品。

为了破局长租公寓的痛点，不少房企选择在产品方面进行差异化的操作。

越来越多的长租公寓品牌重新进行了产品线的梳理。

万科泊寓α景芳店（凤凰网房产 祝立铭/摄）

万科在此前泊寓的基础上，推出了全新的升级版泊寓α产品，相对更为高端。旭辉旗下的领寓也分出了柚米、博乐诗、菁社三条产品线。而龙湖冠寓则根据所在城市、地段以及目标客群的不同，演化出了豆豆、松果、核桃三大产品。

此外，也有房企选择在服务上下功夫，希望能够借此突出重围。

7月，凤凰网房产将带来有关在杭房企长租公寓的主题报道。更多精彩内容，敬请持续关注。

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