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当下该不该买房？我们帮你问了5个专家！

房地产进入下半场，行业未来该如何走？

房价上涨凶猛，何如避免重蹈日本楼市泡沫破灭的覆辙？

网红重庆人气高涨，未来楼市将会呈现何种发展态势？

作为普通购房者，现在该买房吗？该在哪里买房？该怎样买房？

昨日，在首钢地产举办的“2018重庆地产价值与未来高峰论坛”上，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、博众城市发展管理研究院院长阎占斌、领域机构董事长樊华、铭腾机构董事长朱廷勇、首钢地产重庆公司副总经理杨建东、速晨传媒副董事长彭红梅等著名专家、 资深业内人士和媒体人士，就这些问题展开深入探讨。

顾云昌：房地产进入白银时代，需要高质量发展

“80年代初，我第一次来到重庆，当时，重庆的朋友告诉我，重庆的景色，远看比近看好，晚上看比白天看好。现在，重庆无论是白天还是晚上，都好看。这跟房地产行业有很大关系，如果没有房地产行业近20年的发展，就不可能有今天美丽的城市，更重要的是老百姓的居住环境得到了明显的改善。

但是，当前房地产业也面临很多问题。

第一个问题就是房价上涨过快。 特别是北京上海等城市。80年代，北京的房价才四五千一平方米，现在四五万都不止，上涨了不止10倍。房价上涨过快，背后是泡沫问题，泡沫大了是就容易破灭，对经济将产生很大的伤害。

第二个问题是保障不到位。对中低收入家庭、新就业人员、农民工的居住需求没有提供更好的保障。

怎么解决这两个问题呢？一是要控制房价。二是保障更精准更有有力。

未来房地产市场该怎样走？

党的19大，对未来中国经济发展提出了两个要求：

1、要符合老百姓对美好生活的需要。

2、要高质量发展。

如何实现?

1、房地产市场的发展，要稳定健康。

房地产市场与民生与经济关系紧密，其健康发展非常重要，搞不好就会出现“灰犀牛”，即行业崩盘现象。

1991日本房地产泡沫破裂、1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机……世界上大多数经济危机的发生，都由房地产引发，危机的表现就是房价虚涨。

当前中国房地产市场发展很快，泡沫成分较多，如果防止泡沫越来越大？关键就是要控制好房价，这就是当前各地对房地产市场进行调控，主要采取“限价”政策的原因。

楼市运转有一定周期性，大概是3年为一周期，其中一年半上行，一年半下行。如果说一线城市是龙头，二线城市是脖子，三四线城市是龙身，五线城市是龙尾。那么每个周期到来时，龙头一线城市首先量价上涨，依次是二三线城市、四五线城市……2016年下半年，一线城市楼市上行，其他城市还没有动。2017年下半年，一线城市下行，二三线城市才开始上行，就是这个周期性的表现。

调控就是为了让龙头不要一直太高，不要大起大落，舞龙人摔跤，龙就舞不成了。

全世界的调控都一样，只不过中国多了一招：行政调控。总体来说，房地产行业这条巨龙在一往前走。

2、阳光普照、锦上添花，实现人人住有所居。

通过精准、强有力保障，多主体供给、多渠道保障实现“阳光普照”，让人人有房住。

此外，要通过好产品、好配套、好服务，通过绿色科技、产业引进，实现“锦上添花”，让更多人安居、乐居、宜居。

（现场听众）

铭腾老朱：大数据解析城市向北

铭腾机构董事长朱廷勇，从数据的角度，分享了他对重庆城市多年的研究成果。

重庆主城的版图，只有两个环：内环、外环。这与其他城市不同，也是重庆房地产的玄机所在：外环总长186公里，相当于北京的六环的长度，内环和外环之间，有大量的土地，这也是为何重庆吸引了大量外地房企的原因。

2000年之前，重庆的城市核心是渝中区。2000年之后，是“南富北贵”，南北齐进的态势。2010年后，重心偏向北区，从此进入“重庆向北再向北”的模式。大数据显示：

1、市场容量大：三北成交量占65%的容量

2、市场占比大：重庆有62个组图，成交前十的组团，北区占6个

3、 品牌房企多：重庆排名前十的房企，7家在北区布局超过50%，龙湖超过70%。

4、高端产品云集：千万级别墅全重庆有25个，21个布局北区。总价300万-600万的大平层项目，全重庆有50个，北区占35个。

何时买房？何地买房？买什么样的房？

速晨传媒副董事长彭红梅作为主持人，就当前房市热点提问专家：

提问1、中国房地产规模是继续增长，还是进入下行阶段？

顾云昌：2017年是房地产大发展的一年，销售额和销售面积创历史新高。2018年到现在，销售面积仍然和去年持平，我个人预测，2018年的销售面积超过2017年的可能性不大，这和房地产周期有关。

销售面积和销售价格的增长是同方向的，销售面积增加，价格上涨，销售面积回落，价格下跌。当下买房子，要看销售面积，卖得越多，价格越涨，因为人们买涨不买落。

提问2：当前，由于限价造成的一二房倒挂，市场热度空前，一房难求，这一状态还将持续多久？

顾云昌：重庆房地产高潮不是今年，而是去年。当今中国最反应房地产市场真实情况的是二手房。我看到的是二手房的交易量比去年下降了。按照一般的市场规律，二手房的房价在 一手房的基础上应该是打七折。但是限价的原因，导致一二手房倒挂，出现了抢房的现象。

提问3：普通购房者这时候是否应该加入抢购大军，赶紧买房？

顾云昌 ：什么时候买房？房价在低谷的时候！不要在抢房的时候买房，房价越抢越高。

什么地方买房？ 交通便利，配套设施环境好的地方。

什么城市买房？ 城市发展有潜力，产业机构合理，就业机会充分 。

提问4：如果投资房地产，什么样的房子有投资价值？

樊华： 我个人投资的原则：

1、24个月的产出回报率不低于60%。

2、一线城市的核心区域和非核心区域的价格比值，从来没有低于2倍的。北京、上海核心区和非核心区价格比值有5倍。 重庆是一个多中心多组团的城市，有多个中心，要找到成熟区，要去分析和远郊的差距。

3、现在投资很多人看住宅，其实重庆还有很多很好的商业遗珠。现在是写字楼全部倒挂，商业部分倒挂，需要专业的眼光去选择。

提问5：2018年随着去杠杆的深入，资金面不断紧缩，对房价有什么影响？

阎占斌： 1、重庆人口已经从净流出转变为净流入了，而且大部分是中高端人口，房价势必有影响。

2、重庆房地产持续看好，因为土地成本、建造成本都在上涨，而且城市价值、历史文化、医疗设施、国际化程度也在增加。

3、很多都在讲日本的房产泡沫，但是中国和日本的体制不一样，日本是完全市场行为，中国有政府调控，政府不会允许因为房地产引发金融危机。

提问6：如何买到一套保值升值的房子，有什么具体建议？

杨建东：首先 看开发商品牌，只有品牌好才具有得市场认可的产品力、资源力以及服务力。还要是看地段、看资源。

相关链接： 首钢地产自2006年入渝以来，十年八墅，开发了一系列高端项目，如“美利系”产品——美利山、美利花都、美利溪镇。近两年来，在“京津冀、渝成黔”战略的指引下，继2017年竞得悦来地块之后，2018年，更是再度出手竞得空港地块，深耕重庆战略意图明显。

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