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杭州住宅摇号催生商铺热 温州义乌投资客出没“淘货”

最近，杭州楼市的商铺有点俏。放眼市场，不少开发商都“噶闹猛”吆喝起商铺来了，关注商铺投资的人也多了不少。

杭城商铺走俏

住宅调控成最大推手

为什么买商铺？在调控政策左右夹击的杭州楼市中，“不限购不限贷不摇号”成了最直白的理由。

金华“杭漂”90后小Z，最近总是跟蛋卷酥聊商铺投资的事儿。

前年，小Z家人为他在申花板块购置了一套住宅。如今，小Z已搬进新房结束漂泊生活。在杭州某上市公司工作的他，不用还房贷、手头有闲钱，莫名而来的置业焦虑更像是“甜蜜的负担”。

买住宅苦于没有房票，心里又不待见酒店式公寓，小Z一门心思都扑在了商铺投资上。

据说，已经“跑黑好几双小白鞋”的小Z，最终锁定了城西某商铺，入手是迟早的事情。

当下，与小Z相似的商铺投资者不在少数。前几天，在城北某商铺售楼处，蛋卷酥就听到了此起彼伏的浙东口音。“没错，温州、义乌那块的客户特别多。”售楼小姐姐一边说，一边露出了“你懂”的微笑。

城北某商铺售楼处现场看房者较多（蛋卷酥摄于2018年5月31日）

商铺成为“香饽饽”的原因，还与价格有关。蛋卷酥实地走访发现，杭州市面上不乏30-60方的小面积段商铺。总价约150-200万的商铺，往往是最先被抢购一空的。

“我们商铺的均价大概是每平55000元，30方的小铺子早就卖完了。”这是蛋卷酥在大悦城售楼处得知的信息。

大悦城在售商铺销控表（蛋卷酥摄于2018年5月31日）

无独有偶，在万科杭宸二期售楼处，蛋卷酥也发现了类似情况。据悉，杭宸二期底商推30-170方商铺，均价40000-60000元。目前剩下的4间可售商铺，要么是位置较次，要么是户型较大。需要划重点的是，这批底商的购买力大多是杭宸住宅业主。

万科杭宸二期沿街商铺（蛋卷酥摄于2018年5月31日）

“近两年，大量外来人口涌入杭州，带来更多商业需求。”厚道资产总裁丁浚哲告诉蛋卷酥，“若要跻身准一线城市，杭州商业的人均面积、层次均有提升空间，这就构成了投资风口。”

投资商铺不简单

关注细节小到朝向、门面

打赢资产保卫战，投资商铺是否是明智选择？或者说商铺投资需要注意些什么？每个人也有不同见解。

杭州本地人Sunny，早些年家里就置办了商铺。“一铺养三代、一颗永流传”，在Sunny一家看来，商铺如钻石，可以代代传承增值保值。

2015年下半年，Sunny斥资200万全款买下临平市中心的一套商铺。彼时，杭州楼市复苏火苗渐起，随后住宅价格一路高歌猛进。

面对滚烫的住宅市场，Sunny心有戚戚。虽说她这套总价200万的商铺，年租金10万，投资回报率大约能有5%。但是商铺本身价格涨幅甚微，与住宅增值速度相比，更难以望其项背。

“房价上涨规律，一般是从住宅到酒店式公寓再到商铺的。可以说，杭州的商铺还处于价格洼地，涨幅相对滞后。”丁浚哲坦言，这也难怪后续有更多资金流入商铺投资。

“买商铺比买住宅复杂多了！”90后购房者大巴坦言，“同一个项目的商铺，位置不同，差别也很大。”

上周末，大巴去看了之江云栖国际青年社区的现铺，置业顾问推荐的一套50平约150万的商铺，算是剩余铺子里价格较低的了。

“‘窝’在里面，动线也不好。”大巴在街区里观察了半天，认为商铺位置不甚理想。“不过项目地铁口（地铁6号线河山路站）的铺子，价格就要翻倍了。”这笔账无论怎么算，都得花点心思。

“老司机”K叔则告诉蛋卷酥：“商铺投资很难，但看准地段就不难”。前几年，K叔在之江转塘入手了一套金街美地的70方商铺，交付后出租给一家面馆。

“年投资回报率高达10%。”在K叔看来，正是周边“垃圾街”拆迁，美院、居住小区导流，地铁6号线（在建）共同促成了利好支撑。K叔透露，接下去他会继续搜索适合的商铺，把握时机下手。

据蛋卷酥观察，为了解决购房者的后顾之忧，不少商业项目推出了托管包租服务。如大悦城商铺“10年包租”，前5年回报率5%；后5年保底回报率6%，租金按8比2分红（购房者8成、开发商2成）。

绿城运河郡商铺可托管10年，前2年回报率6%（两年租金可抵扣房款）。从第3年开始，租金按9比1分红（购房者9成、开发商1成）。

绿城运河郡商铺实景（蛋卷酥摄于2018年5月31日）

若按开发商承诺的回报率，看起来是稳妥的理财产品，也受到了不少人的青睐。但是蛋卷酥认为，包租还是要选择靠谱的品牌房企。毕竟早先年，杭州包租商铺烂尾例子不在少数。

某商业地产资深从业者也透露：“某些开发商承诺的高回报率背后，是已经做高的商铺单价，买的不如卖的精。”

如何念好商铺投资经，丁浚哲也给出了不少建议。蛋卷酥给大家列了一下：

1、一般而言，沿街商铺的投资回报率高于综合体商铺

2、同一条马路上的沿街商铺，南北朝向不同，价格存在差异

3、业态规划上，餐饮、咖啡、品牌连锁店的出租回报率优于教育机构、超市、足浴店等

4、门面宽、进深短的商铺“门面”较好，容易成为“铺王”

5、两边都有人流导入的双边商铺，出租回报率优于单边商铺

6、就商铺与道路的关系而言，次干道优于主干道优于支路

附：杭州部分在售商铺梳理

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