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房企密集发行海外债​ 融资压力进一步显现 - 凤凰网房产杭州
今年以来,房企海外发债热情不减。继年初房企大规模海外融资后,最近,包括融创、万科、华远、金科、首创等在内的8家房企的境外发行债券获得发改委备案。 -来自凤凰新闻客户端
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房企密集发行海外债​ 融资压力进一步显现

于玉金 华夏时报
2018-05-19 15:00

今年以来,房企海外发债热情不减。继年初房企大规模海外融资后,最近,包括融创、万科、华远、金科、首创等在内的8家房企的境外发行债券获得发改委备案。

一方面是规模化冲刺的“生死决战”不得不为之,一方面却是国内融资渠道的持续收紧,对于曾经挥金如土大手笔买地的众多房企来说,最近手头颇紧也成为不得不面对的现实。在业内看来,进入今年以来,受到国内房企融资收紧、资金到位增速下降、发债潮兑付到期等因素影响,海外发债或将是未来一段时间房企找钱的重要手段。

海外发债激增

据国家发改委网站披露的信息显示,融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券经国家发展改革委予以备案登记。

进入今年以来,房企海外发债便频频发力。就在4月底,发改委批复万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案。

同时,仅4月底便有多家房企成功发行海外债。4月25日,建业地产股份有限公司发布公告称,公司拟发行1.5亿新加坡元2020年到期票息6.25%的优先票据。4月24日晚间,旭辉控股(集团)有限公司发布公告称,公司拟发行于2020年到期的3亿美元优先票据,利率6.375%。

机构数据显示,4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月193.44亿元大幅上升。

可以说,近期上述房企海外融资动作正是今年以来房企融资态势的延续。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前4个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿美元,同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发债金额达到了88亿美元。

政策收紧资金链受压

房企海外发债潮背后,不难看出众多房企在做大规模的预期下,对资金的渴求。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,随着信贷市场的调控持续,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

最新的一组数据同样说明了房企资金面的趋紧状态。

据国家统计局最新数据显示,今年前4个月,房企到位资金增速低至2.1%,保持低位状态,其中,国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。

对此,思源地产首席分析师郭毅表示,4月18日央行降准,释放4000亿元增量资金,却并未缓解房地产行业的资金紧张状况。1-4月信贷增速的下滑,代表以金融去杠杆为目标,针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续,流向房地产的资金闸门逐渐关小。同时,资金使用成本也在不断提升。

实际上,去年以来境内融资环境始终不容乐观。

今年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日,原银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

1月底,原银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

在业内看来,在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,今年以来,面对资金链压力,越来越多的房企着手寻求海外融资渠道。

更有业内人士指出,随着2015年房企发债潮进入兑付集中期,房企对资金的需求也更为紧迫。

多个融资渠道发力

面对趋紧的融资环境和规模扩张的现实需求,不少房企也在不断拓宽融资渠道。

克尔瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、资产证券化(ABS)、房地产投资信托(REITs)、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后,ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月,多家企业完成发行ABS产品,发行金额总计423亿元,同比大幅增长210%,大大超过2016年全年总量。

进入今年以来,泰禾、首创等房企更为积极地投入到政策扶持的新兴业务领域,例如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新等项目,并争取信贷支持。

与此同时,房企在打开资金入口的同时,也在收紧资金出口。

郭毅表示,在房企收紧资金出口的方式上,由1-4月份全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。

房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面。国家统计局数据显示,1-4月,房地产开发企业土地购置面积5412万平方米,同比下降2.1%。今年以来,房企一改过去的大举扩张策略,拿地趋于保守,北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象,其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。

其次,房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。国家统计局数据显示,1-4月份,房屋新开工面积51779万平方米,同比增长7.3%;施工面积664410万平方米,同比增长1.6%;竣工面积25151万平方米,同比下降10.7%。

“在多项目滚动开发的同时,快开工可以尽快实现项目现金流回正,并将资金用于下一个项目的开发,慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移,由此实现资金使用效率的最大化,提升企业利润。”郭毅表示。

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标签: 房地产 房企海外发债 海外融资 【责编】 戴滋仪(PO128)
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