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杭州楼市今年是个啥“天气”？

（文章来源：青年时报）

2017年的楼市火爆已是不争的事实。随着2018年的到来，近期的杭州楼市貌似看到了些许回落，土地市场也不如之前有热度。那么，2018年杭州楼市的走向到底如何？时报结合业内专家的分析，分别从政策、成交量、土地市场及产品作了预测与展望。

楼市展望：政策

政府信号明确 整体仍将严控

刚需首套房将获政策支持

2017年的楼市，杭州前后调控了8次，不仅出台了限购限贷、现房销售、自持等一个个收紧楼市的新政，而且，租售同权、大力发展租赁市场等长效新机制也逐步落地，可见杭州调控房地产市场的决心。

2018年，杭州楼市政策是继续收紧还是维持现状呢？“其实，中共十九大报告中‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定调，以及十九大后中央政府释放的信号，以及近期一些地方的表态，都可以看到政策的指向已十分明确。”时报地产评论员吴晓冬认为，政策严控的可能性还是非常大的。

合创地产机构市场研展中心总监许小芳坦言，2018年，杭州楼市仍然会被政策严控，限购限贷政策、贷款资金面的持续紧张，以及高地价推动的豪宅普遍化、购房者观望心理的加剧等，注定今年将是个楼市的“小年”。

浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为，今年，炒房和刚需会区别对待。“中央经济工作会议结束后，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：‘2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。’明确地指向了2018年对刚性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率会较为宽松。”

楼市展望：市场

量跌价稳 市场或将分化

二手房成交量或有明显下降

2017年，杭州市（不包含临安、富阳）商品房成交162575套、二手房成交90950套，虽然相比2016年的成交量有所下滑，但从另一个角度来看，却几近消化了所有的商品房库存，是在几乎“无房可售”情况下的成交量。从成交均价来看，无论是新房还是二手房，都有明显的上升趋势。如，全年商品房成交均价同比上涨35.15%，二手房同比上涨36.8%。

丁建刚分析认为，中共十九大后，市场对调控松懈的预期几近消失，市场恐慌情绪也略有缓解。2018年新房市场的成交量及价格在没有意外的情况下，量跌价稳是大概率事件。

许小芳认为，2018年市场很有可能出现分化，真正的豪宅区域在限价令下仍会一房难求，次级豪宅及新兴豪宅区域将迎来库存上涨的痛苦，竞争将空前激烈，而那些外围的低价盘，仍然会因为低总价优势而被抢购一空。

我爱我家品牌总监周包军认为，2018年新房交易量整体仍将保持一定的热度，但跟2017年火爆行情相比，会有所回落。特别是二手房市场，分化现象会比较明显，有些热门小区会特别抢手，而有些老小区可能会出现停滞状态。至于二手房整体成交量，将有明显下降。

楼市展望：土地

杭州土地供应“开闸放水”

热门板块的地块竞争仍将激烈

2017年杭州土地市场拍出了前所未有的热度，土地出让面积及出让价格均创下历史新高。虽然有封顶价的存在，但这一年杭州仍然涌现出不少新“地王”，市区总计有36个板块刷新地块楼面价。

2018年土地供应是否会降温？杭州市国土资源局官网公布的用地供应规划汇总表显示，2018年共推地（商业、住宅）220宗，推地面积共12098亩。其中，住宅用地116宗，面积8160亩。可以看到，2018年虽然总推地量较2017年少了5宗，但面积比2017年多了867亩。

在住宅用地中，主城区推地数量最多，达41宗、总面积2226亩；其次是萧山区，推地30宗、总面积2522亩；再次是余杭区，有28宗、总面积1999亩。此外，大江东和富阳区推地数量分别为8宗和9宗，推地总面积分别为709亩和704亩。

据住在杭州网数据，至2018年2月1日，今年杭州市区已挂牌或已出让土地33宗，可建面积290.6万㎡，达到2017年全年的1/4，由此可见今年的土地供应量不小。

对此，丁建刚认为，无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，都决定了2018年杭州市区的天量土地供应没有悬念。正因为土地市场的“开闸放水”，预计地价将会稳中有降，或许表现为自持比例的下降。

地产杭州客总编辑李永生认为，在2017年的杭州土拍市场上，出现了很多新面孔，有上海绿都、东原、地上、金科等。越来越多外来房企的涌入，注定2018年杭州的整个土地市场将延续2017年的火热态势，热门板块的地块竞争会更加激烈。

楼市展望：产品

更加丰富和多元化

长租公寓迎来全面发展年

对于2017年的楼市产品，呈现在市场上的除了住宅、酒店式公寓，还有不少产业小镇以及长租公寓。那么，今年的产品又有哪些呢？

“德信要在2018年着眼全局战略，打好‘组合拳’。”德信地产集团常务副总裁方静向记者透露，该公司目前已形成“一体两翼”的业务架构，以住宅开发为主，以社区商业、产业小镇为翼，大力发展长租公寓，涉足健康养老产业。方静还特别指出，集团将以社区商业为基础，开展一些主题商业的筹备运营，并且复制到各个区域中去。

“长租公寓将是接下来几年的发展方向。”周包军分析，在政府主导的“租购并举”住房理念下，各大房企和中介机构纷纷助力租赁市场，加速布局长租公寓，通过扩大租赁规模及租赁供应来推动市场的快速发展。“比如说我爱我家集团旗下运营了17年之久的房屋资产管理品牌——相寓，在2018年将重点打造面向年轻人的青年分租公寓，其长租价格每月在1500-2500元/间。”

许小芳认为，2018年是长租公寓的全面发展年，随着万科的泊寓、龙湖的冠寓、群岛等长租公寓的面市，市场会形成一个新的开端。2017年，杭州共有104万㎡的自持地块以及一块单独的租赁用地，它们很大一部分会转为长租公寓。所以，2018年长租公寓的供应量非常大。这也会促进长租公寓无论在服务平台方面，还是品质上、装修风格上都有一些新的发展空间。”据了解，万科泊寓迄今已获取16个项目，房间数突破6000间，其中已开业5个项目共1421个房间。

记者注意到，除了长租公寓外，一些新兴产业也在不断崛起。万科2017年在杭州的产业办公方面获得不小的突破，形成了“万科中心”系的产品线。融创东南在核心住宅业务之外，也拥有了首个小镇项目——莫干溪谷。绿城则通过生活小镇的营造，将农业、教育、康养作为核心要素，形成了“1+3+N”的小镇产业资源体系；蓝城小镇集养老（乌镇雅园）、农业（春风长乐）、戏曲艺术（嵊州越剧小镇）、教育（安吉天使小镇）等几大产业于一体，形成了自身的品牌特色。

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