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优帕克杨剑凌:不怕分蛋糕!希望更多人进入长租公寓市场 ——凤凰房产杭州
加快培育租赁市场、租赁用途土地出让、竞自持比例,2015年以来一系列的租赁新政,让长租公寓市场保持了持续的高温热度 -来自凤凰新闻客户端
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优帕克杨剑凌:不怕分蛋糕!希望更多人进入长租公寓市场

观点地产网
2017-09-13 08:41

加快培育租赁市场、租赁用途土地出让、竞自持比例,2015年以来一系列的租赁新政,让长租公寓市场保持了持续的高温热度。

从长租公寓在房地产行业的崛起之路来看,这个已经出现了不少“网红长租公寓品牌”的细分领域似乎早已经贴上了互联网的标签,不过在优帕克互联网首席运营官杨剑凌看来,长租公寓作为房地产行业组成部分,仍然是除了金融以外的另一个仍未被互联网改变的行业。

在2017博鳌房地产论坛的博鳌直播间中,这位语速飞快、逻辑清晰的优帕克互联网业务掌舵者表示,从阿里巴巴出来后做过O2O的创业,而之所以加入作为高端长租公寓品牌优帕克,正是因为希望发挥互联网的作用,解决这两个行业中的互联网化难题。

与目前人们熟知的集中式白领公寓品牌不同的是,优帕克集团成立至今已有15年之久,定位为高端服务式公寓市场,并且在2015年实施集中式项目战略之前,其一直以高端房源的分散式运营为主。

据介绍,目前公司拥有的房源规模为5万套,主要覆盖的地方为北京、上海、广州、成都和重庆等核心区域,旗下拥有三个品牌,分别为针对高净值人群的优帕克、偏中高端的优融和社区型的地产优家,不同品牌的定价区间分别从5千-3万/月租金。

优融为面向集中式管理成立的合资公司,地产优家则为优帕克集团与上海地产集团合资成立的一家公司,目前运营的是全国最大的中高端人才公寓。

随着潜在的中高端租客平均年龄的下降以及中国籍租客的增加,互联网将在获客渠道中扮演更为重要的角色,而在长租公寓这万亿级的市场中,未来5年将会发生质的变化。

“五年之后长租公寓市场会发生质变”

“我一直觉得长租公寓这个市场是被低估的。”在分析中国的长租公寓市场前景中,杨剑凌指出,有报告预测,到2030年国内整个租房市场规模能达到5万亿,基本上是现在的5倍,而实现这个巨大的转变的最大变量就是来自“增量人群”。

他认为,在房价门槛越来越高之下,国内的自有住房率会逐渐降低,而租赁住房会逐渐成为中国人住房的更主要方式,不仅以前过渡性刚需租客会进行消费的升级,更重要的是在前15年里几乎很少进入这个市场的以家庭为代表的收入人群,会成为未来长租公寓的主力租客。

随着以上两类人群的大量进入,长租公寓市场在未来的五年后才有可能发生“质的变化”。

“两类人群的一个共性是愿意为租房支付更高的租金,而这是刺激整个租房市场在服务和运营等多方面发展质的变化原因,并且核心是后一种增量人群,这个以家庭为单位的人群在教育、配套方面有更多的服务需求,并且此前几乎没有进入租赁市场。”

他进一步分析认为:“对于租赁公寓的情况,如果永远是年轻人的话,我觉公寓价值的挖掘有限。因为你会发现现在很多的白领公寓、青年公寓,年轻人住进去,一年以后的续约率会是很低。”

据市场数据显示,截至目前,在国内中高端服务式公寓领域,这种变化已经在发生。

在优帕克发展的这15年里,公司的主要客群是外籍高端商务人士。截至2016年,其中国籍租户不仅突破了0的记录,并且占比将近一半50%,此外租客的平均年龄也由以前42岁下降到34岁,“这说明,最近这5年中国的更年轻、更高收入的人群增速是非常大的”。

对此,杨总认为潜在租客的变化也使得公司在获客渠道上发生了变化,互联网扮演着越来越重要的角色。

“在10年之前我们是没有任何互联网的获客渠道,主要通过涉外门店的中介带客,但10年之后我们互联网获客占到了15%,现在从互联网上引流的是我们最重要的工作之一。”

“不担心房企的进入,最大的竞争者是个人小业主”

国内长租公寓市场成为香馍馍,不少公寓运营商以及房企纷纷进入这一市场,并且以极快的速度在全国大部分城市展开布局。

对此,杨剑凌表示,作为专业的公寓运营商其实并没有压力,相反的,不管是房企或者是运营商,他希望越来越多的专业公寓运营者能够进入这个市场。

在他看来,从国内已有的长租公寓品牌角度出发,目前公寓的市场有占有率仅有2%,远低于具有成熟市场的美国和日本,行业预期中国未来15年内的占比会介于两者之间,即品牌公寓的占比会达到20%,“这个比例是非常诱人的,如果能达到这个比例,相信每一个公寓品牌都能有一个很好的收益”。

另外,杨剑凌表示,不可忽略的一点是,长租公寓这一市场的门道还是挺多的,在这一领域要做好运营,仍然需要综合多方面的经验和技术。

“长租公寓的运营是非常复杂的过程,牵涉到的人力、物力非常大,你没有经过一段时间的积累和固化的话,很难形成整个系统和流程的。”

据了解,优帕克在过往15年的发展积累和固化了一套TI系统,而其“互联网+”其中就包括了这一系统的打造和维护,“我们建立了一个ERP系统,这是基于15年积累的标准和流程,我们把它形成一个ERP系统,现在我们更进一步把它发展成一个基于云端的SaaS系统,接下来它会支持所有新开的项目,只要做模块化的定制就可以很快的投入进来”。

对于优帕克来说,与其说如何应对房企的切入,更重要的是怎么进行租赁市场中租客、小业主的“教育”,因为目前公寓运营商的“最大竞争者是个人小业主”。

“在日本的租赁市场中,80%的房东是把房源托管给专业的运营商公司进行挂牌和管理运营,但是国内的住房租赁中,除了中介以外,一大部分仍然还是房东在带看房,但是个人业主和运营商是有着根本区别的,个人业主想着的是租金、押金,而运营商是以满足租客的喜好及服务需求为出发点的。”

他认为:“只有越来越多的公寓运营商进来以后,无论是对租客还是对小业主,他们才能意识到长租公寓这个事情,其实是需要一些专业的人员来运营的,市场才能产生一些变化。”

“长租市场从来不是一个暴利的行业”

“长租公寓在市场端是蓝海,但在运营端是红海”,行业内对于长租公寓的盈利空间的普遍质疑,让这个话题成为业内企业不得不回应问题。

据了解,无论是房企或者是公寓运营商,截至目前仅有一家运营商在不久前宣布盈利1%,而更多的公寓运营者仍然挣扎在破解盈利问题的方案之中。

杨剑凌也直言,公寓行业从来不是一个暴利的行业,它的盈利模式其实非常简单,即“你的租金减掉你所有的成本,再减掉包租房源的价格,而这部分成本合计大概占到70%-80%,10%的利润率是一个非常理想的水平,但空置率每上升一个点,你全年的利润都有可能被吃掉”。

因而,他表示公寓行业是一个非常讲究运营的行业,“所以为什么我们一直说服务体系,因为能够提供一些增值的服务,它的利润其实是远远超过租金的盈利空间的,而这些服务是构建在你的租赁运营能力之上的,因为只有运营能力达到一定水平以后,用户对品牌的认可了之后,才有在客户入住之后给予的更高一级的服务”。

据介绍,在今年年初,优帕克就新推出了We living的概念品牌,这款产品主要为健身、工作、生活、宠物等达人定制的4款主题公寓,既是针对客户群变化而作出的调整,同时也是其在增加服务体系的更多尝试。

他表示:“如果只是纯粹围绕着租赁来运营的话,其实它的利润点是非常非常少,包括我们本身,为什么我们在15年的整个的盈利状况是非常好的。其实我们整个的利润的来源是来自于附加的全服务,这个才是整个利润真正的来源。”

不过,在他看来,公寓要获得更大的盈利空间,对于现在所有新进来的公寓从业者来说,仍要把目光放到未来15年的周期之中,因为上述提及两大群体进入公寓市场仍有一定的时间。

“中国的长租市场就是处于一个刚刚起步的阶段,所以我个人还是觉得这个市场可能是比较适合那种中长期的,有一定的耐心和运营的能力的自主品牌”。

对于未来的发展之路的问题,杨剑凌表示,未来公司中高端的定位,决定了在区域布局上,仍然是以核心城市核心区域的核心楼盘为主,而作为公寓运营商,公司发展到一定规模之后,未来将会持有一定的重资产。

他透露,公司的发展主要为两大路径,一是和大业主,即房地产商成立合资公司,做一些股权投资,另外一种是和基金合作,由基金买楼,我们负责运营,当然这个基金和我们本身是有关系的。

“重资产的模式还是我们一个重要的发展战略,因为我们觉得运营商发展到一定的规模,能否拥有房源还是很重要的,这也是我们接下来一个很重要的工作。”

在确定发展路径之后,优帕克为寻求更多、更低成本的资金,公司已经成立一个相关的团队,进行上市的前期筹备。

[责任编辑:倪吉利]

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