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拿地自持摇身一变成“房东” 破题自持开发商怎么玩？

7月12日凤凰房产杭州讯 今年3月24日，杭州市国土局发布土地新政，称溢价率达到70%时，房企转入竞报自持比例。一时，“房企自持”成为楼市新鲜词。

据凤凰房产统计，新政出台至今，杭州市区共有16宗地块贴上了自持标签。

自持是什么？全国范围内早有先例

从字面释义，自持即房企自己持有地块。举例来说，某宗地块房企自持比例为100%，就意味着该地块上所有的建筑体量需房企自己持有且不得转让、出售。

今年在杭州落地的自持新政，眼下看来还算是新鲜事儿。其实，放眼全国，北京、上海、广州、佛山等城市早已成为试验田。

回顾一下重要节点。据凤凰房产观察，自持地块的策源地在北京。2016年12月，万科豪掷109亿在北京拿下2宗全自持地块，正式拉开了房企自持帷幕。

网传万科100%自持地块的众筹开发模式流程（图片来源于网络）

今年6月，仅隔半年后，万科以最高限价25.3亿，拿下佛山首宗“竞自持年限”地块，自持比例达到100%，自持年限为70年。据相关媒体统计，目前，万科手中握有3宗100%全自持地块。

此外，世茂在佛山拥有一宗40%自持比例商住地，招商东航联合体、金茂在上海各有一宗100%全自持地块。

据凤凰房产观察，就政策层面而言，自持趋势短期内并不会变。上海青浦7月25日即将开标的商办用地，规定自持面积不低于80%。珠海市挂牌的多宗商用地块，直接要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

回到杭州，目前16宗自持地块中，有2商1宅共计3宗地块触及100%自持。其中，葛洲坝蒋村地块为主城宅地自持比例最高。

（凤凰房产/制）

自持是道“坎” 开发商为何跃跃欲试？

“开发商疯了吧！自持比例拱到那么高？”事实上，每一次土拍诞生的高自持比例地块背后，类似的质疑声不绝于耳。

在调楼市、控地价的背景下，开发商为什么都愿意迎难而上，抢做第一个吃螃蟹的人？

“大家都不清楚后市，可以说都在赌未来。”文泓地产总裁陈中文告诉凤凰房产，很多开发商有这种心态，觉得后期政策可能会有所松动。

当然，刨除开发商的感性猜想，实际原因占比更大。“土地获取往往是战略目标、业绩要求。”陈中文坦言。事实上，据凤凰房产观察，在当前杭州主城拿地难的情况下，房企若不主动拿地将更显被动。

“用脚投票、逃离杭州的开发商比比皆是。”一位业内人士笑称，“要么在沉默中爆发，要么在沉默中灭亡。”

另一方面，自持更像是房企转型的助推器。这些年，不少房企如万科、绿地、龙湖、金茂等房企纷纷喊出转型口号，意欲转向城市服务运营商。

“巧妇难为无米之炊”，自持地块的出现，从某种意义上来说，正是打开了房企多元化尝试的新大陆。

自持怎么玩？商业、养老、长租多方面破题

凤凰房产观察发现，即使房企有心自持，目前仍鲜有成熟案例。多位开发商也向凤凰房产表示，“并未找到破题思路。”

那么，自持到底应该怎么玩？

凤凰房产收集业内多方声音得知，在自持地块的打造上，养老、长租公寓、商业、金融等方面都是可以尝试的方向。

近几年，养老地产热度不减，房企试水动作频繁。举例来说，万科已发展随园嘉树、随园护理院、随园之家三大业务。远洋也已构建大型CLRC长者社区、中型CB老年公寓、小型CC照料中三条产品线。

起步稍晚的长租公寓，则在今年迎来爆发式增长。万科泊寓、龙湖冠寓、佳兆业寓享空间……房企涉猎长租公寓的同时，也为存量物业带来了新机遇。“房地产凭借物业优势，能一次性投入大资金量，迅速占领市场。”万科泊寓相关负责人透露。

万科泊寓精峰世纪大厦店（凤凰房产/摄）

金融方面，多数声音支持开发商用资产证券化方式破题，如打包项目发行REITs。但业内专家表示，实操风险较大。在杭州楼市，REITs尚属空白，更需后期摸索。

对比以上玩法，房企在商业自持上，显得更为轻车熟路。以杭州万科为例，其在购物中心、商业综合体、社区商业上均有自持探索。凤凰房产进一步得知，杭州万科在良渚文化村劝学里项目上，正在构建商业自持蓝图。

万科劝学里效果图

据悉，该项目体量约13.35万方，地块出让时规定20%商业且8000方持有5年不可转让。如何做好商业自持？万科内部人士透露，结合资产效益和片区规划，劝学里商业自持部分计划打造适量社区商业、酒店、销售型小户型公寓。此外，社区办公、盒子商业也被纳入考量范围。

在资产处理方式上，劝学里提出先招商、后销售的模式。开发商认为，基于此，项目能快速回笼资金、提高住宅溢价并催化销售。

可以说，作为新政后首个呈现自持的项目，劝学里在商业上的玩法，不失为一种新思路。而对于拿到自持地块的房企而言，破题之路依旧漫长。

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