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一房二卖房产归谁？这位杭州市民的遭遇给你提了个醒

2009年3月27日，陆某看中了一套二手房，便与房主张某协商房屋买卖事宜。双方协商一致后签订了一份购房协议，约定房屋总价为120万元，付款方式为现金支付60万元，余款60万元在房屋过户后一次性付清。

陆某在签订购房协议之日便现金支付了20万元，由于资金周转问题，于2009年4月25日才支付剩余的40万元，随后陆某要求张某办理过户手续，但张某一直拖延履行其义务。一个月后，陆某上门才发现该房屋正在装修，并且该房已于2009年4月1日过户到了陈某名下。

陆某以张某不协助办理过户手续为由，向法院提起诉讼，请求依法确认房屋买卖协议有效，判令张某协助办理房屋过户手续。

本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指房屋所有权人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。房屋已过户给了陈某，那么陆某的房屋买卖协议有效吗？陆某能够取得该房产吗？

根据《合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。” 张某作为房屋所有人，依法享有处分权，故张某与陆某签订的购房协议、张某与陈某签订的购房协议都是有效的。

但是，根据我国《物权法》第九条规定：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”房屋办理过户登记后买受人才获得房屋的所有权。

本案中，陆某与张某签订购房协议后，未办理房产过户手续，故该房产的所有权并未变动，仍然归张某所有。而张某与陈某签订购房协议后，将房屋过户给陈某，则陈某已于2009年4月1日取得该房屋的所有权。

本案中，因陈某已实际取得房屋所有权，其享有物权并可对抗第三人，故陆某只能向张某追究违约责任。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陆某可向张某主张返还购房款及利息并赔偿损失。

律师在此提醒：“一房二卖”即使合同订立在先，也不能确保房产归自己所有，还需分情况：

1、已办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；

2、都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；

3、既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；

4、后买房人在签订合同时，知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。

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