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杭州钱江新城写字楼空置率触底？一大波供应量马上就来了！

2月23日凤凰房产杭州讯 “2017年将会是杭州商业地产的供应大年，预计未来写字楼空置率将明显走高。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢表示，今年杭城将迎来商业地产供应高峰，超过50万方的写字楼和64万方的零售供应将释放，写字楼租金将在很长一段时间面临上行压力。

这些新增的写字楼供应将集中在钱江新城和非核心商圈，如平安金融中心、远洋国际中心以及来福士广场等主要项目；零售则主要位于钱江新城和城北等板块，如来福士、乐堤港等。

根据世邦魏理仕杭州23日发布的报告显示，去年杭城优质写字楼新增供应仅嘉里中心一个，市场成交整体呈现量升价跌态势。

写字楼租赁市场的空置率有所下降，租金同比略有上涨。值得关注的是，在空置率大幅下降触底至22.5%的钱江新城，去年年末的租金水平有所回升，达到了2013年时的峰值量级，每月每平米租金112元。

金融、专业服务、房产和IT成为写字楼租赁市场的中坚力量。其中，金融业需求较往年更为活跃，贡献了近半的份额；而IT则有所下降，并正在进一步呈现去中心化的选址搬迁趋势。

零售市场方面，2016年新开的嘉里中心、杭州大厦501城市广场以及尚城利星1157的新开业带来了超20万方的供应量。

诸多体验类业态在杭州持续扩张，陆续开出新店，文创品类也正积极进驻商场。Trek、最天使文创书城、INK+IVY工业风家居、西西弗书店/矢量咖啡、Livehouse MAO等多个品牌都在杭州落地。

同时，购物中心餐饮占比也正在逐渐增加，例如尚城1157的餐饮比例达到了近40%，而嘉里中心的65家餐厅中，有28家都是杭城首店。

此外，2016年杭城土地市场呈现“全年大热”的态势，主城区土地均价攀升至20553元/平米，余杭和萧山则分别上涨了86.8%和46%。

以下为世邦魏理仕报告全文：

世邦魏理仕杭州今日发布2016年杭州物业地产市场回顾与2017展望。写字楼租赁市场2016年供需尚基本平衡，但2017将迎来供应大年，未来短期内空置率将明显上浮，租金存在上行压力；写字楼空间高效利用仍是产品竞争热点。零售市场方面，体验式业态仍将为主要转型趋势，同时健康、文创等概念正在悄然酝酿，未来供应或实现多中心商业布局。与写字楼市场类似，零售市场在2017年将迎来多个项目开业，值得关注其在差异化竞争方面所进行的努力和尝试。土地市场全城大热，集中供地造成的未来供应密集或将对供需平衡产生一定压力。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：“2016年杭州商业地产市场是过去几年中表现最好的一年，但由于2017年供应量增大且时间较为集中，压力依旧不小。货币增发和贬值所带来的不动产投资冲动将持续，面对政府“房子是用来住的”的调控决心，开发商高溢价拿地背后的逻辑将受到挑战，博弈将继续”。

2016年 杭州物业市场四季度指标一览

优质写字楼市场–2017将迎来供应大年，成本控制受关注下，未来写字楼品质将为持续焦点

2016年优质写字楼市场新增供应嘉里中心一个项目，为武林商圈带来11,000平方米的新增体量。全年写字楼吸纳量为70,621平方米，受供应收紧及行业调整影响较2015年下降71.4%，主要租赁需求来自金融、专业服务和房地产行业。

金融行业成交占比在2015年42%基础上进一步提升至47%；专业服务行业的需求则上升至14%，位居次席；2015年排位第二的IT/科技类行业需求则在本年降至9%。据世邦魏理仕《2016中资企业写字楼用户调查报告》显示，传统金融对租约选项较为关注，专业服务企业则表现出更强烈的对办公楼楼宇品质升级的需求，而科技通讯企业则更注重人才吸引，希望通过完备的配套设施为经常加班的员工打造园区式的办公环境。世邦魏理仕认为，随着杭州具有产业导向性的园区的成熟，得益于其在税收、科技创新等支持政策上的推进，IT/科技类行业正在进一步呈现去中心化的选址搬迁趋势。金融和专业服务行业则持续流向商务氛围成熟、硬件品质升级较快的区域。

2016年杭州写字楼租赁市场空置率下落至16.5%，同比下降1.8个百分点，整体处于供求平衡的状态。其中，在黄龙、武林和凤起商圈空置率均同比上升的大环境下，钱江新城区域空置率同比下降4.7个百分点，触底降至22.5%，全年吸纳量占整体市场90%以上。世邦魏理仕认为，高品质楼宇供应、公共交通通达性以及城市沿江发展的规划策略，为钱江新城板块商务氛围的发展提供了强劲背书，国际盛会的召开则将市场对区域的长期观望推向正面。

2016年杭州写字楼租金同比微升0.6%。上年末出现租金涨幅翘尾的钱江新城板块，在本年稳中微升，年末重回2013年峰值量级报每月每平方米112元。世邦魏理仕《2016中资企业写字楼用户调查报告》显示，七成以上的受访企业在选址时将“办公物业成本”作为首要考量因素”，租户对成本控制的持续关注，令租金面临一定的滞涨压力。

受G20影响，部分原先计划于2016年交付的项目延期至2017年，2017年将迎来出租型写字楼供应大年。随着平安金融中心、远洋国际中心以及来福士广场等项目交付，预计带来超过50万方供应入市，大部分位于钱江新城和非核心商圈。按照过去五年年吸纳量峰值27.1万方推算，预计未来空置率将明显走高，租金将在很长一段时间面临上行压力。

世邦魏理仕的调查显示，在中资企业未来三年房地产策略中，提升既有办公空间使用效率被62%的受访者提及，其次24%受访者提到了灵活移动办公，16%提及提升楼宇品质和区位的要求。在房地产成本受到持续关注的趋势下，未来写字楼市场的竞争角力点不仅在于高性价比的办公产品本身，亦在于为企业灵活工作场所策略以及租赁组合优化诉求提供相应的弹性空间。

优质商铺市场–体验式业态百花齐放，未来供应或实现多中心商业布局

2016年杭州核心区零售物业市场新增3个项目带来超过20万平方米的供应面积，正式运营后开业率较高，同时随着商圈日益成熟，较2015空置率微降0.2个百分点至4.1%，全年吸纳量近20万平方米位居近年高位。

品牌拓展方面，国际一线品牌基本维持2015年市场规模，录得首开chaumet和Lanvin精品店落位万象城，coach扩租，整体未见撤退趋势，但扩张明显放慢。2016年体验类业态持续扩张，lifestyle成为市场追逐的热点，文创品类积极进驻商场。CBRE团队协助美国高端户外骑行品牌Trek在杭开出首店，Livehouse MAO首秀杭州，与最天使文创书城、尚橙电影工厂于年末在尚城1157开业；INK+IVY工业风家居、西西弗书店/矢量咖啡在嘉里中心开业；I Like More coffee品牌拓展首家概念店落户杭州大厦501城市广场。另外，餐饮占比正在逐渐增加，成为项目打开市场定位、导入人流的重要竞争面。嘉里中心引进65家餐厅其中28家杭城首开，尚城1157引进餐饮品牌数量占全品类近40%。

2016年，杭州购物中心首层平均租金同比保持不变。事实上，电商冲击下近年来租金始终呈滞涨态势。但是世邦魏理仕最近一项研究表明，消费群体的更替与成长，也许能为线下实体店回归带来一定可能。世邦魏理仕针对中国千禧一代的调查显示，线下店铺的体验性特质令实体商业对新一代消费主力仍具备足够的吸引力。考虑到零售物业核心商圈市场近年的低空置率，未来租金有望稳中微升。

2017年零售物业市场将进一步释放，带来超过64万平方米新增供应，未来项目主要位于钱江新城和城北等板块。新增项目有望激活板块周边消费，进一步优化杭州商业网点体系，对核心商圈市场不会形成实质性冲击，未来空置率或将出现低位徘徊。

同时，杭州市2016消费品市场的统计数据显示，社会消费品零售总额同比增长10.5%，其中体育娱乐用品类零售额增长17.9%，远高于总额增长幅度；餐饮收入同比增长8.7%，较前三年分别提升5.4、3.2和1.3个百分点。世邦魏理仕认为未来杭州零售物业市场的需求仍将以体验式业态为主要趋势，包括已获得快速成长的餐饮、娱乐品类，另外运动、健康、文创等概念也将有较大发展空间。

土地市场–土地市场高歌猛进，未来供应需审慎对待

2016年全年出让土地126宗（主城区 46宗，萧山区和余杭区分别43宗和37宗），略多于上年108宗成交量，平均溢价率为54.7%，远高于2015年的19.3%；成交总金额1597.7亿元，较2015同比增加153.4%，楼面价12,765元/平方米，同比增加72.3%。土地市场高歌猛进，交易总金额和楼面价均刷新自2009年以来的新记录。其中，涉宅用地成交80宗，平均楼面价14,192元/平方米，同比增长66.1%，创历史新高；商地成交46宗，出让总可建面积266.5万平方米，同比上升204.1%。

不同于上年“冷热不均，区域分化严重”的市场表现，2016年土地市场全城大热。余杭区在未来科技城的带动下，作为城市创新引擎所在板块，区域土地均价升至7076元/平方米，同比大涨86.8%；潮鸣商住地以45368元/平方米的楼面价成为宅地市场单价地王后，所在主城区土地均价同比上涨65.5%至20553元/平方米；萧山则在奥体板块的大热形势下，土地成交均价上浮46%。世邦魏理仕认为，杭州由西湖时代跨入钱塘江时代，多中心的发展格局正在逐渐形成。但是值得注意的是，土地集中供应区域，未来新盘将面临一定压力。

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