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物业费翻10倍才保本 高端物业进老小区这蛋糕怎么啃？

物业公司正在更换小区的消防灭火器。

“我们小区现在物业费每户才收200元一年，缴纳率还不到90%。”某老小区物业负责人曾向记者“大吐苦水”：业主们常抱怨生活水泵老旧、垃圾清理不及时、漏水不能马上维修等问题，但要知道，这么点物业费其实早就入不敷出。作为物业，他们也有难言的苦衷。

老小区的年轻业主渴望有一个舒适的居住环境，而一些老年业主则不习惯缴纳物业费，更别说一些品质物业相对高昂的费用。杭州市区老小区数量庞大，一些品牌物业公司，虽然“觊觎”这块大蛋糕许久，却不知从何下手。近日，记者了解到，在滨江某小区，业主们高调换掉了以前的物业，请来绿城物业入驻，虽然费用比原来高了两倍，但是对于服务，他们相当满意。

绿城物业进驻风雅钱塘

业主感言：一分价格一分货

风雅钱塘世纪花园小区交付于2007年，小区的物业管理一直是居民心中的“痛”。从资料图片显示，园区绿化带、单元楼道、地下室、风机房甚至消控中心时常会堆积杂物和垃圾。

“对小区以前的物业，我们业主只能用失望透顶来形容。”业主李先生告诉记者，小区的门禁卡就像段誉的六脉神剑——时灵时不灵；垃圾有时候堆起来不及时清理，小区就像一个破烂场；停车库还发生过着火事件。“人家小区被评上什么最美小区，我们小区被‘评为’滨江区的消防重点隐患单位，你说气人不气人？”李先生说。

这些不满，终于随着2016年的结束划上了句号，通过业委会一系列协调讨论，终于统一意见：“罢免”原物业公司，2017年1月1日上午，绿城服务正式入驻风雅钱塘世纪花园小区。

据绿城物业透露，入驻的第一天他们就从搬运垃圾、更新垃圾桶、更换灭火器开始，改善园区环境。“5天时间，我们调动保安力量500余人，保洁人员250余人，绿化工人100余人，清除垃圾150余车，更换垃圾桶120个，更换灭火器1198个。我们要让业主看到绿城服务的决心，也让他们觉得物有所值。”

至今半个多月过去了，在记者采访的业主中，对绿城物业的表现普遍比较满意。“把我们3年的垃圾都清理完了，有点后悔没有早换物业啊。”一位业主告诉记者。

记者了解到，原来风雅钱塘的物业费是1.08元/m2·月，现在加上能耗费是3元/m2·月，涨幅接近两倍。也有业主和记者反映，这个价格有点偏高，但想想以前的物业服务，再想想现在的，只能叹一口气：到底一分价格一分货。

为了打开市场

野风物业推出了“试用装”

位于拱墅区的锦绣文澜阁是2008年交付的回迁房，从2017年开始，物业公司换成了野风。

由于这是野风物业在拱墅区回迁房市场的首个项目，针对的又是将近10年房龄的“老房子”，所以野风物业方面觉得这是个机会，必须做好这个老小区，作为标杆。

野风物业一位边姓主任和记者透露，锦绣文澜阁现在的物业费为1.5元/m2·月，基本和去年持平。“第一年不考虑盈利，所以没有涨价。先要把口碑做出来，然后才能继续发展。”这是不是意味着以后的物业费会涨？边主任笑言：“递增物业费一方面是考虑公司始终要盈利的，一方面也是各项成本包括人工费、管理费、材料费会越来越高。”

可能是因为物业费和以往并没有太大改变，业主对于野风物业的进驻目前都表示欢迎。

“我们边上新房都卖到4万元每平方米了，回迁房和商品房的差距很多时候看的就是物业，希望野风让小区变得更好，把品质做出来。”业主直言，“要是因为物业让房子增值，让居住环境更好，多付一点物业费自然理所应当。”

10倍价差难以逾越

品牌物业进驻老小区太难

相对来说，2000年以后交付的小区，各方面配套还不会太老化，中高端物业的进驻更容易实现。采访过程中，记者走访了数家2000年以前的老小区，通过街道得知，老小区的物业想换成品牌公司，目前来看根本不可能。

本报曾在今年1月12日报道过新南北物业进驻三宝郡庭回迁房的成功案例，对于老小区，新南北物业是否有想法？这位方姓负责人和记者坦言：对于老小区物业服务这块业务，新南北物业已经提上了日程，准备在2月以后开展老小区物业业务。“具体实施方案和项目要在年后才能确定和公布，希望把三宝郡庭的经验也运用到老小区，为老小区带去更好的服务。”

不过说起老小区的进驻，这位负责人也表示担忧：一方面是公共卫生形象差，改善起来需要投入比较大的成本，另一方面因为居住业主观念问题，物业费并不太好收。“这当中有小区历史遗留问题、有安防做得不好、有业主提出的意见没有及时解决累积的矛盾等等，只能说，任重而道远。”

目前锦绣文澜阁的物业费是1.5元/m2·月，100m2的房子，一年物业费要交1800元，这个价格野风物业明确表示难以盈利。隔壁的华丰小区，作为桥西老小区的代表，物业费才160元/年，相差超过10倍。要是突然换成品牌物业公司，即使不盈利，10倍的价差要说服业主们交纳，也实属不易。

持同样观点的还有野风物业的边主任，在她看来，2005年以后交付的小区换品牌物业公司还是可行的，但如果太老的小区要更换，难度很大。“物业公司可以暂时不盈利，但不能亏本，或者一直不盈利。2000年以前的小区，业主不交物业费或象征性交一点物业费的观念根深蒂固，需要慢慢感化，如果一下子进驻，收取物业费将是一个大难题。”边主任表示。

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