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高层社区三十年之后都是贫民窟? - 凤凰网房产杭州
这几天翻看了短视频平台的房产话题,综合热度排第一的竟然是这个[高层社区三十年之后都是贫民窟]。先不说一线及重点二线城市绝大多数都是高层及超高层建筑,以及不住高层住哪里的现实情况,这类短视频下方绝大部分评论都是同意、点赞、支持、博主人间清醒 -来自凤凰新闻客户端
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高层社区三十年之后都是贫民窟?

米宅
2023-11-22 10:10

这几天翻看了短视频平台的房产话题,综合热度排第一的竟然是这个[高层社区三十年之后都是贫民窟]。

先不说一线及重点二线城市绝大多数都是高层及超高层建筑,以及不住高层住哪里的现实情况,这类短视频下方绝大部分评论都是同意、点赞、支持、博主人间清醒。

精减了一下大家评论的观点:

① 建筑老化、墙皮脱落;

② 排水(爆管)、防水(漏水)、电线(火灾安全隐患)、装修、电梯(安全)各种老化问题;

拆迁成本过高,只能自生自灭(城市更新的可能性很小);

④ 高度依赖物业,但目前绝大多数高龄小区物业服务都很拉跨(物业费及服务问题);

⑤ 理论设计年限和实际建筑质量的差异(建筑质量问题);

绝大多数评论确实都不看好以后高层建筑的情况,特别是最早一批20年房龄的建筑,目前的业主或者居住者,体验好的几乎没有,各种吐槽成千上万。

先把这个话题放一边,分享一个上周末去我朋友家的案例。

我朋友居住的楼栋是一个小户型楼栋,4T24户,南北尽头两个电梯间,一个电梯间2部电梯。

图片

这个小区严格上不算老小区,目前房龄不到15年,看一下大堂及侯梯位置其实不算老旧,但最大的问题出现了:4部电梯仅一部可用。

图片

不说等待时间的问题,单这一部电梯乘梯体验很不好,梯速不稳定,异响特别严重。

就是电梯上升的时候,在电梯里能够听到牵引绳绷紧,吃力承重噔噔蹬的声音, 加上半天缓缓打开的电梯门,心都能提到嗓子眼。

而在这个小区旁边的小区更是在2021年发生过一起严重的电梯安全事故,一位老人不幸离世。

所以乘梯的时候内心无比忐忑。

2

大家可以在评论区分享一下自己的[电梯惊魂]案例,我检索了一下电梯事故以及[高层社区三十年之后都是贫民窟]话题下的评论,发现最大的问题还是电梯问题。

我国高层住宅建筑的设计年限一般都是50年,因为施工质量不同,物业及维护情况不同,现状感受也大不相同。

影响居住的常见问题如下:

1、建筑老化、外墙脱落、墙体裂缝;

2、电路老化、安全隐患;

3、水压、二次供水问题,水管老化、爆管、排水堵塞问题;

4、燃气、暖气及安全问题;

5、顶楼防水问题、二楼排水问题、一楼排水问题;

6、电梯问题

7、物业问题、维护、服务、收费各项矛盾;

以上所有问题中只有一个”致命“问题:电梯问题。

第一、外墙、建筑、电路、水路、供水、燃气、暖气、放水、排水问题,一般表现出来都不是集体问题,而是不同户、不同楼层、不同楼栋的问题。

第二、以上都不足够”劝退“人,换句话说”代价“相对好接受,只有电梯安全可以劝退人。

影响我们电梯安全的包含[电梯]、[维保],[使用]、[物业费]、[维修基金]五个部分。

▍电梯

电梯部分包含电梯本身及安装,电梯这个行业,品牌逻辑还是比较适用的。比较简单粗暴的观点就是纯进口>部分进口>国产一梯队>二梯队>三梯队。

当然这几年随着国产电梯的不断发展,如果正常维保的话,国产二梯队电梯也是完全够用的,一般风险在于:

① 三四线小城市,房价比较便宜,选用的电梯就一般;

② 小开发商选用垃圾电梯;

③ 因为行业内卷及开发商集采各项问题,名牌电梯定向减配;

因为新房业主整体对电梯不敏感,所以一二线城市多问题③三四线城市多问题①。

客观来说,相对于当下的房价,电梯真的没那么贵,管理部门有必要把电梯标准再提高的。

▍维保

维保包括年检 日常维保。

一般都会在显然位置张贴特种设备使用标志,一年检一次,上方会有年检时间,这个是电梯运行的基础安全保障。

如果电梯年检都不过,就等于开车没有驾照,如果很长时间没有年检,等于开车不扶方向盘。

电梯的日常维保和汽车的日常维保逻辑有点相似,是4S店后边的原厂维护保养好?还是专业汽修店保养好?还是路边小店保养好?

同汽车的原厂维护保养一样,电梯原厂的维保最好,因为流程标准最严格,但也最贵。

从电梯从业者了解,目前国内绝大多数的电梯维保都是有猫腻的,原厂最高标准的维保很少,往往写字楼和高端豪宅才会采用。

这个时候问题来了,电梯维保的上限比较高,下限也比较低,维保的频率、公司的选择包括价格差异非常非常大,比如该15天维保一次,物业选择30天维保一次,比如零件更换,原厂零件还是次选零件,还是先装作没看见,甚至还有走流程假装在维保,各种情况都有。

▍使用

这个没什么多说的,暴力使用和日常使用区别很大,比如常规的毛坯房小区和精装修小区交付之后,电梯的损耗程度是完全不一样的。

3

现在来了最重要的部分了:物业公司与维修基金

① 年检费用归物业公司承担;

② 维保费用归物业公司承担;

③ 电梯一般零件更换归物业公司承担;

④ 重大零件及电梯更换等可以使用维修基金;

所以最直接的利益关联就来了,电梯年检、维保、零件更换等方面省钱=物业公司挣钱,这导致维保公司选择、频率、实际执行、耗材零件更换都有猫腻。

物业公司想省钱、压价,维保公司竞价 灰色招标,产生一个畸形的电梯维保行业。中标维保公司成本收益的双重挤压,各种偷工减料、假装维保也很正常。总之受损的都是业主!总之行业下限很低很低!

这也是物业的重要性很好的体现,因为盈利模式、道德水准、管理团队直接和大家的安全息息相关。

这里插一句,物业费的多少和征收情况不仅影响着小区的物业服务,也影响着电梯维保。

还有一个关键点是[维修基金]。

首先,物业公司与[维修基金]直接挂钩。

中小物业公司套取维修基金几乎是物业的潜规则,别说业主没有审计能力了,在目前小区公共收入都说不清楚的年代,把这些细节理清楚就太难了。

[维修基金]与通货膨胀也是现实问题,一方面确实开发商交付的太烂,一方面物业公司有蛀虫,另一方面就是货币贬值问题,这导致十几年之后,要么就是维修基金莫名奇妙的用光了,要么就是压根不够。

先不说很多小区电梯的惊魂体验,惊魂体验的前提是电梯还在用,很多小区可能四部电梯只能用两部,两部电梯只能用一部。

没钱维保、没钱年检,没钱换重大配件,眼看着强行运行会有重大安全事故最终只能停梯!

4

以我朋友家为例,聊聊一个不到15房龄的小区怎么劝退人的。

1、这个小区的开发商是本地一个小开发商,优势是位置不错,劣势是就这一个项目;

2、电梯就是一个三流品牌,目前已无此厂家;

3、物业公司是第三方物业公司,物业费是1.2元/㎡;

首先肯定就是电梯问题,垃圾电梯的使用寿命肯定短,关键厂家倒闭就如同汽车厂商倒闭一样,配件多少也有点问题。

目前这个小区因为各种问题物业费收缴不理想,然后物业这边运营也不理想,总之物业公司觉得物业费偏低,收缴不理想,服务自然下滑,业主觉得服务下滑,更不愿意缴纳物业费,最后恶性循环。

回到电梯问题。

1、物业公司感觉盈利不行,维保就更对付;

2、[维修基金]因为各种原因反正没有了;

3、电梯停了三部,按照现状推测,就算不换电梯,也要换重大零件;

4、[维修基金]没有钱,物业公司不愿意出这笔钱,陷入僵局;

5、要想彻底解决这个问题就需要集资掏钱;

在调研当中我还发现了一条人性链条:

1、有钱的、条件好的、换房了、搬走了,或者房子直接租出去了;

2、因为自己不住,反正影响的不是自己安全,不愿意掏钱!

3、对于租房的,这又不是我的房子,关我什么事?不行我搬走就行了!

4、留下来的自有住户,你猜我没换房,没搬走是因为什么?

5、物业公司:我自己这摊生意还这个烂样,你让我出钱??

这也是恶性循环!直到有一天没有电梯可用,或者出现重大安全事故!

5

以上综合下来才是我想表达的核心:相对于建筑老化本身,人性与制度的糅合衰退更快!

建筑商、物业公司、物业费、维修基金、居民、租户、人性糅合在一起,加速了高层社区的衰落。

现在各大城市老旧小区改造和城市更新搞的如火如荼,现在的老旧小区改造多是无电梯六层以下的老社区,以后当都是30 高层时代,这种改造难度会远超想象!

所以有几个建议:

1、提升建筑标准,最少也要提高高层住宅电梯的标准;

2、加强电梯维保的监管力度;

3、在维修基金基础上,加设[专项电梯基金],保证未来有两次换梯的可能,其费用可以设置在开发商拿地时的费用;

4、加强[维修基金]监管与审计;

5、各个城市开启物业公司服务评测,很多小区物业公司VS业主已经形成死循环,而且是恶性循环,排名靠后的应该由政府及国企物业公司强行介入;

现在的一切,都是因为当初不愿意踏步,而现在的一小步,未来可能影响无数人。

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标签: 房价 房产 【责编】 张文静(PO408)
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