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房价降百万 1分钟就秒杀！老罗站台的傲旋城究竟什么来头？

老罗（罗永浩）终于对房地产“下手”了。

5月31日晚，罗永浩在京东直播的首秀以15亿元成交额收官。其中最受关注的，莫过于一套杭州绿城卓越·傲旋城1-1-1201号的公寓。

该公寓原价332.1万元，在老罗直播间里享有6.18折“秒杀”折扣，折后价约205.2万元，单价仅1.28万元/㎡。

老罗直播间截图

当晚，房源链接上架不到两分钟就被拍下，根据规则，卖家需在7天内到售楼处支付剩余房款，否则视为弃购，2万元定金不予退还。

直播卖房已不新鲜，但老罗自带话题，这套房子单价又低到离谱，流量自然水到渠成。据卓越地产官方，该房源浏览量超过7万，访客数超过3万。

卓越地产杭州公司发布的直播数据海报

此事惊动了全国其他城市的同行和购房者，大家好奇，房源是不是真的这么便宜，是单纯的营销噱头，还是本身有硬伤？是“真成交”，还是像某些直播一样，为吸引曝光而提前预设了脚本？

带着这些问题，凤凰网房产实地探访了傲旋城。

销售戒备

宣传两房实则独卧

傲旋城位于滨江区长河板块，时代大道与滨康路交叉口，附近集中着阿里、网易、华为、大华等互联网大厂，南门距时代高架出/入口仅100多米。

傲旋城区位

项目由三幢楼组成，A、B座是高度约240米的超高层，C座是高约100米的塔楼，底层是商业配套，从远处看相当显眼。产品包括商业类型的公寓和面积约90-428㎡的住宅。

到达时，售楼处门口站着几位穿着白衬衫接打电话的男士，通过对话内容猜测，大概率是参与项目分销的中介。案场里除了工作人员，只有2-3位客户。

听闻通过直播间的广告来看房，置业顾问主动加了我们微信，并带看了打折公寓同户型的样板间，位于28层。

虽说建筑面积有近160㎡，但整个空间尺度并不宽敞，目测还没有100㎡。

而且，宣传着“两房”，实际上能当成卧室的只有一个房间。

从户型图可以看到，餐客厅、开放式厨房连在一体，厨房边就是公卫，主卧做了大套房，有独立卫生间和走入式衣帽间。

客厅边上是一个布置成书房的小隔间，置业顾问表示：“空间小了点，但说是一个房间其实也没问题。”

样板间户型图

看房的整个过程里，置业顾问把“戒备”写在脸上，反复提醒“不可以拍照录音”。

对于剩余房源数量，不直接回答，而是强调：“没剩多少了，要买抓紧。”

而在聊起直播房源是否真的成交，对方表示，成交肯定是真的，至于买家哪里人、做什么、何时来签约，就不太清楚了。

分销一套赚佣几十万

折后单价仅1字头

表面上看，傲旋城的销售情况还算理想，但和我从多方了解到的情况大相径庭。

中介Y哥告诉我，“但凡杭州卖得不错的楼盘，是不会启动分销的”。杭州地价高，开发商利润稀薄，渠道费对于大多数项目而言是一笔不小的开销。

5月，傲旋城给Y哥所在公司的佣金提点是小公寓4.5%，大平层3.5%，跃墅5%。若卖出一套直播间里这种总价330多万的公寓，“Y哥”们可以直接赚到近15万元。若成交的是千万级总价的大平层，则能有35万进账。

傲旋城

“要是真卖得好，钱怎么舍得让我们赚。”Y哥说，从他3月份跳槽到这家公司，就和傲旋城合作，销售情况并不理想，“住宅还剩三五十套，公寓还剩下300多套。”

透明售房网显示，傲旋城共有1348户，目前可售房源约400套，和Y哥说的差不多。

据悉，现在项目给出的折扣不低，原本定价31000元/㎡。

根据不同户型，能获得的折扣也不同，折后从1字头到3字头不等，尤其是160㎡左右的两房平层，折后单价几乎都在2万元/㎡以内，但1.28万元/㎡的确实只有老罗直播间里的那一套。

身处红盘板块却遇冷

项目BUG多“劝退”购房者

从2019年10月首开到现在，傲旋城的销售周期已长达约4年，在配套全、新房少、产业高端、购买力强劲的滨江核心区，算是“另类”的存在。

这4年里，同板块的中海·云宸、保利·天汇早已售罄并交付。云宸2019年8月开盘，彼时市场整体热度不高，项目又只规划了139㎡一个户型，导致首开只卖了不到4成，但剩余房源在之后半年里全盘去化。

天汇则凭借准现房优势，推出的1048套房源吸引近4000户家庭登记，中签率不到27%，开盘当天售罄。

竞品卖的顺风顺水，为何傲旋城却走出“反向行情”？大概和项目自身的物业形态、配置，以及地块的历史都有关。

傲旋城是杭州为数不多的塔式楼，多户围绕着中间的电梯井，采光通风效果不佳，且部分住宅不通燃气。由于是超高层，得房率极低，平均仅有64%-72%，一些低楼层的特殊户型甚至还不到50%。

截图自：透明售房网

另外，产品的设计理念太过于“超前”，采用了新加坡、香港常见的“商住混居”模式，即公寓、住宅、大平层都分布在同栋楼中。

A、B两座楼30层以下是公寓，31层以上是住宅，同时穿插着千姿百态的物业形态，包括但不限于小平层、小跃层、大平层、大跃层等等。几十平米，总价百来万的小公寓和上千万的大平层糅在一起，纯粹性不高。

而且，同样是90㎡的住宅，跃层和平层的体验感完全不同。有实地看过的购房者说：“跃层能做4房，小了点，起码房间多，但平层的90㎡还硬塞3房，太憋屈了。”

杭州房小团小程序的楼盘详情页，也被各式各样的吐槽、担忧填满，包括但不限于：超高层起火带来的生命安全问题，部分毛坯房源的装修问题，高峰等电梯的不便利，以及产品本身的“奇葩”形态等等。

只能说，“超高层”概念在杭州水土不服，多数购房者不会选择牺牲便利和纯粹去接纳这类“新物种”。

截图来源：房小团小程序

至于项目的历史问题，也成了购房者们诟病的一点。

傲旋城所在地块由杭州恒兴置业在2006年拿下，最早准备和卓越一同开发。但随着2008年楼市转凉，中间又经历多年股权纠纷，直到2016年才完全归属于卓越。2019年开始开发，到现在，产权已经少了17年左右。

虽然冠以“绿城卓越”的前缀，但操盘和物业都属于卓越，冲着“绿城”下单的购房者怕是要失望了。

网红KOL高频带货

直播卖房噱头＞功效？

抛开项目本身的优劣，网红KOL带货卖房或线上营销，真的有用吗？

有用，但更多是引流拓客打广告，最终成交还是要依靠线下探访。

毕竟，房子作为几百上千万的大额商品，与中国家庭的财富深度捆绑。仅在直播间吆喝两声，很难让购房者掏出真金白银。

但互联网确实是一座巨型流量池，尤其是“口罩”之后，越来越多开发商注意到了这个渠道，组建团队推广线上营销，置业顾问对着镜头侃侃而谈，营销总也化身带货达人。

典型的如杭州本土的德信地产，集团常务副总裁方静女士就不止一次出现在网感十足的直播间。

德信地产推广的“总裁直播间”

而“素人”的能力毕竟有限，2020年初，杭州申花的复地壹中心请来了彼时如日中天的薇娅，最终成交了多少，已找不到确切的数字，但楼盘是真的火了。

因此从某种程度上来说，邀请大网红相当于给楼盘自身打了一个曝光量十足的广告，至于当场下定多少、直接促进转化多少，可能并没有那么重要，只要我们被大众和KOL的“粉丝”知晓，后续的登门看房，成交转化，都是水到渠成。

如今，网络直播已经成为一片“红海”，原先的“天价坑位费”，也被“卷”得越来越稀薄，一些中小网红甚至不需要门槛，直播收入直接与销售额挂钩。

大网红们也是如此，据悉，当年薇娅直播时的坑位费不低于7位数，而知情人士透露，老罗直播的坑位费，每件单品仅5万元。

卓越支付了多少，还是个迷。但这场直播更像是一场互联网营销事件，是真卖房还是有脚本已无追究意义，“傲旋城”这三个大字深入人心，就是最大的成功。

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