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凰家探盘|杭州18个万人摇楼盘各有行情！勾庄某盘也危险！

近日，盛大交付的幸福里业主为二手房价格吵翻了天。

原来，项目交付之前，不少业主都信誓旦旦，要让自家房子成为区域内“天花板”。谁承想产证还没办出，大批投资客提前“抛售”抢跑，价格上直接躺平了。

更有趣的是，一套单价仅3.6万/㎡的房源屡屡刷爆各大平台和中介朋友圈，直接开启了“躺平任嘲”模式。

就在大家都以为幸福里的价格已经跌到地板的时候，反转又来了，有购房者爆料：“挂牌3.6万/㎡的房源只是钓鱼，目的就是引起购房者关注，在大家纷纷咨询后，该房源直接跳涨了60万元！”

众人惊呼上当，不过，买卖双方的拉锯战才刚刚开始。

“戏精”幸福里虽抢到一波流量，但也让不少购房者意识到：昔日人声鼎沸的“万人摇”楼盘，似乎并没有当初想的那么赚钱了。

楼市如火如荼的那几年，诞生了一系列“万人摇”项目，也诞生了一批被誉为“天选之子”的购房者。

据凤凰网房产不完全统计，杭州新房摇号历史上共有31张预售证触发“万人摇”，分布在18个项目之中。余杭区独占8个项目16张预售证，以一己之力撑起“五年限售”的半壁江山。其中，和光尘樾、城北幸福里触发“万人摇”次数最多，均为4次。

（数据来源：手边买房 凤凰网房产/制图）

伴随“万人摇”楼盘交付后进入二手房市场，后续剧本显然与当初热度“并非同款”。

据手边买房统计数据显示，截止11月11日，18个“万人摇”楼盘有15个已进入二手房市场，涨幅在9.1%-123%不等，未见“破发”项目。涨幅最大的是三墩北西湖国际城，从2018年新房均价17800元/㎡到近3个月二手成交均价39739元/㎡，涨幅达123%。这也是18个“万人摇”项目中唯一回报率过一倍的项目。

西湖国际城（凤凰网房产/摄）

二手房表现上，西湖国际城本月挂牌均价50598元/㎡（数据来源：手边买房），环比上月增3.75%，房东的信心得到一定增强。紫璋台由于整盘限售五年，小区二手房暂未按下“启动键”，但其位置更靠近云谷园区，无论租房还是卖房都更占优势。

当然，新房均价28100元/㎡的紫璋台，在“建仓成本”上要高西湖国际城近6成，两者在涨幅回报上显然已拉开差距。

融信澜天、金色和庄和创世纪紧随其后，涨幅分别达到97%、92.5%和88%。前两者同样受益当时新房限价，比如，融信澜天仅为18460元/㎡，现房的金色和庄更低至12000元/㎡，而今，良渚板块新房精装限价29100元/㎡，河庄也跳涨至22700元/㎡，上涨后的板块新房限价已让这些项目稳坐“不败之地”。

创世纪（凤凰网房产/摄）

奥体二手“标杆”创世纪，涨幅上虽不及以上几盘，但其长期稳居奥体、钱江世纪城二手房成交量首位的表现，也证明其市场关注度始终在线。另外，市场最热时期，创世纪二手房也有过“破9望10”的表现，其涨幅回报一度高居150% 。

何况，作为“万人摇”楼盘中最高房价的存在，创世纪一套最小89㎡三房，回报金额普遍在300万上下，涨幅部分都抵得上“2字头”“3字头”项目整套房的价值了。就回报金额来看，创世纪或是当仁不让的冠军。

余下的“盈利”楼盘，大致可分赚（40%-80%）和小赚（20%-40%）两类。

「赚钱」项目有7个，分别是卓越蔚蓝领秀二期（77%）、华夏四季（72%）、绿城梧桐郡（63%）、天都城滨沁公寓（53%）、万科未来城三期（53%）、万科未来城二期（49%）和地铁绿城杨柳郡（45%）；「小赚」项目有2个，为中国铁建万科江湾城（36.6%）和龙湖江与城（31%）。

龙湖江与城（凤凰网房产/摄）

考虑到新房契税、房贷利率等持有成本，加之有不少房东为快速出货，主动承担部分甚至全部非“满二唯一”增值税、中介费等，纸面小赚的江湾城、江与城甚至有亏本风险。另外，买房时若还购入小区车位，这里或又要再亏个几万了。

「赚钱」楼盘普遍遵循“买得越早，赚得越稳”的原则，卓越蔚蓝领秀二期和华夏四季涨幅都在70%以上，前者2018年6月触发“万人摇”，后者则在2019年3月。目前，卓越蔚蓝领秀二期更是星桥二手房中坚力量，近3个月内成交达32套之多。本月至今，项目已有8套网签记录，是“万人摇”楼盘中成交最活跃的项目之一。

万科未来城二期、三期涨幅上虽不及融信澜天，但也在50%上下，摇中业主普遍赚了1万/㎡。不过，伴随多个楼盘交付后集中出货，良渚新城二手房也在一定程度上挤压新房表现。此前，断供两年的良渚新城一经回归，新房中签率跳涨至64.11%，神奇不在。

杨柳郡（凤凰网房产/摄）

相比之下，前后涨幅虽只有45%的杨柳郡，凭借其“七堡一哥”的口碑地位，以及二手市场的持续出货能力，后期潜力或成为「赚钱」楼盘之最。手边买房上，杨柳郡近3个月网签26套房源，其中“11.11新政”后成交了5套，后期或进一步爆发。

和光尘樾和西溪公馆的业主，大概率要“凉凉”了。

纸面上，和光尘樾、西溪公馆二手房较新房分别“涨”了10.7%和9.1%，但这部分增幅显然不足以覆盖房贷、契税和购房现金成本。手边买房上，西溪公馆有多套均价2.8-2.9万/㎡的网签记录，前几日，有套196㎡房源甚至以2.55万/㎡成交。

西溪公馆（凤凰网房产/摄）

更令人无奈的是，西溪公馆北区、和光尘樾最后一摇28套人才房，还都被贴上“限售五年”的禁令，这部分业主干脆躺平出租，“反正现在的价格卖也是亏，还不如当几年‘包租公’再作打算。”西溪公馆北区业主李大哥说道。

“踩踏”中的幸福里和尚未交付的融创城，涨跌表现还要由后续市场来判定。不过，即便幸福里3.6万/㎡大肆出货，房东还是能小赚个36%左右，和亏本应该沾不上边；与江与城同为17800元/㎡的融创城，未来交付后还要经历一轮“投资客出逃”，业主们或在较长时间内处于“不赚钱”的状态。

杭州楼市逐步降温至今，“万人摇”也成了时代的眼泪。今年8月，云城板块的杭与城首开领出1224套房源，入围5779户购房家庭，这已是今年单盘登记摇号之最，仅达成“万人摇”热度的一半。

总之，伴随杭州地铁覆盖不断完善，各板块发展日趋成熟，杭州各区均已涨过一轮甚至数轮，倒挂几乎被“磨平”。以往“万人摇”也无非三类：其一，高潜力优质住区，如创世纪、杨柳郡等，人们愿意为它的未来拼一把；其二，配套利好，但价格还未“点火”的板块，良渚、大江东基本如此；其三，现房/准现房回归原价卖，比如金色和庄，2017年至2019年，两年之别一分未涨。

亚运村（祝立铭/摄）

天时地利人和，“万人摇”楼盘有房东大赚离场，也有投资客仍被套牢。其核心离不开杭州近几年主城区扩容提质的发展步伐，许多区域从一无所有到高楼林立，从“零配套”到地铁、商场一应俱全，房价的涨不过是配套“筹码”在数字上的体现。

如今，杭州各区基本过了“高速发展”期，上涨后的新房限价，也让仅有的“倒挂”不再支持此前的投资行为。看着西溪公馆被套牢的投资客，如今购房者面对选择时自然也愈发谨慎起来。

“万人摇”不再之后，杭州各板块有望从「居住属性」出发，冷静磨合出各自的真实房价。这对于杭州及后期楼市而言，或不失为一件好事

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