杭州主城区总价250万 的流摇大户，非他莫属。
翻看祥生湛景江山云樾府的开盘情况，你会发现它最近又悄无声息地开盘了，然后毫无声息地流摇了。
前段时间，小凤凰的一位发小A女士发来信息，“下沙总价200万起，下沙大学城北唯一在售。不摇号，可直接下定。”
“现在杭州主城区还有不用摇号的楼盘吗？”带着疑问，小A还发来了截图。
这一问小凤凰也充满了好奇，是真的不需要摇号，还是所谓的“技术性流摇”？
01
小A咨询的楼盘正是位于下沙大学城北的祥生湛景江山云樾府，是一个大体量的超级大盘。
为了寻求答案，小凤凰特地实地跑了一圈，试图还原“流摇”背后的真相。
江山云樾府其实由多宗地块组合而成，最早的是2020年祥生湛景在大学城北拿下的“姊妹”宅地11号、17号地块，以及当年7月祥生湛景再次联手斩获的江山云樾府隔壁地块。多宗宅地拼合而成64万㎡刚改品质大盘—江山云樾府。
项目分为南府、北府、西府开发，规划42幢高层建筑，约4813户。
在刚刚过去的2021年5月，杭州首次集中土拍，祥生再次补仓大学城北，以261185万元拿下[2021]1号下沙大学城北单元JS0603-03地块，楼面价17798元/㎡，溢价率29.82%，自持比例13%。该地块与江山云樾府也不远，只隔了一条街，现场的销售人员在介绍时也几乎把这块地作为江山云樾府的“一部分”。
据统计，整个祥生在下沙城北的4块土地体量预计超5000套。
从售楼处看，目前项目在售的是2020年的“姐妹地块”北区和西区，均价约26200元/㎡（含3000元/㎡装标），户型分布上设有88㎡、98㎡的三房和120㎡、128㎡四房户型。
项目一路之隔有2大商业综合体，约2.7万㎡的水云和达城、约1.7万㎡的圈圈里商业体均已开业，周边还有农贸市场，肯德基、星巴克、物美超市，各种商业应有尽有。
除此之外，距离项目约2公里的百联奥特莱斯广场商业中心，是下沙人民的购物“天堂”，板块内的启源中学因被文海教育集团接管而成为项目销售的亮点。
整体板块从区域上看依然游离于杭州传统的主城区，不过由于整个区域接近海宁，确实有点“边角料”的意思。
从周边二手房的价格看，下沙大学城北的二手房均价在3万元/㎡左右，甚至不少小区的二手房成交价格还在27000元/㎡，实际一二手房的倒挂并不明显。
好找房截图
02
2020年8月14日，江山云樾府首次开盘，推出380套可售房源，不过结果并不理想，最终只有399户登记，中签率高达95.2%。
还记得早在项目首次开盘前几天，江山云樾府的发文是《江山云樾府|登记火爆进行中！单周来访5000 红盘，主城区200万级，闭眼摇就完了！》
噱头很足，但是现实很打脸。
2020年11月份，项目二次加推108套房源，相比第一次的推盘房源量减少了2/3，但是中签率依然高达85.7%。
从此以后，江山云樾府便进入了无休止的“流摇”状态。
小凤凰数了下，加上昨天新领的2张预售证，江山云樾府共领出过12张预售证，前10次开盘除了去年最初两次的开盘需要摇号，其后所有的开盘都是“中签率100%”。
从每次的推盘量看，除了首开的体量稍大，项目每一张预售证的推盘量仅100套左右。这样的量若放在热门点的楼盘，分分钟被秒，而且大概率限售。
要知道常年处于鄙视链底端的“崇贤板块”都已经进入限售状态了，怎么杭州主城区的楼盘还这么难卖？
03
相比于杭州市场上不少“技术性流摇”的楼盘，可能江山云樾府是真不好卖。
据小凤凰一位同事表示，最近常常接到江山云樾府的销售电话，光是周日一天就接到了两个。
而从项目现场的人气来看，线下看房的人并不算多，沙盘边也就一两组客户。
当时距离上一次项目开盘（5月13日领证），已经过去了一个月左右，现场西府1号楼、3号楼，以及北府的7号（4月30日领证）都还有房源在售。
对于项目频频流摇的现象，销售则辩称是因为项目供货量多，“虽然我们没有摇号，但是比摇号的流量还多，只是我们推盘节奏比较快。”
销售称，上个月项目卖了近8个亿的货值，“频繁加推只是为了快速回笼资金。”但是这跟是否流摇似乎并没有直接的关系。
随着楼市中签率不断走低，杭州不少热门盘，为了不触及限售（反正也不愁卖），整出了很多花样。比如有楼盘关闭售楼处、预约电话打不通、置业顾问消失，不买车位被无视，还有楼盘则把报名通道弄得比暗网还神秘。
但是像江山云樾府大概率也是真的不好卖。
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